省城房价排名：西南零增长 东北负增长

    文本来自微信公众号：城市战争 作者：孙不熟

　　前两天，我们做过一篇《行政区房价排名：京沪深包揽前24名，合肥仍是最大黑马》，以行政区为单位盘点了中国城市的房价上涨情况。

　　今天我又看到《第一财经日报》做了一篇分析省会城市的文章《省城房价排名：南京超广杭居首，长沙买房最容易》（作者：林小昭），觉得挺有意思，值得进一步分析。

　　这是中国房价行情平台公布的5月份房价排名：

　　1 南京房价超过广杭，位列省会城市之首

　　5月份，南京房价均价为20956元/平方米，超过一线城市广州以及当红明星经济城市杭州，居省会城市之冠。

　　南京之所以夺冠，一是因为自己涨得快，二是广州杭州两个劲旅涨得慢，尤其是杭州的涨幅居然比广州还低——要知道就在五年前，杭州的房价几乎可以与京沪深争辉。这才过去几年，杭州房价居然掉队了。

　　南京之所以涨幅惊人，有三个理由可以说道。一是，南京最近五年的经济发展势头良好，至少在发展速度上已经远超苏锡常，在总量上也超越了无锡，大有成为一个强省会城市的态势。第二个理由是供应不足，根据上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告，目前南京的去库存周期仅有2个月，与合肥一样在全国城市中最低，“供小于求”的矛盾突出。

　　第三个理由是钱多。五月初，城市战争还分享过一篇文章，里面提到今年开始，南京的本外币存款量出现快速增长，2月与3月的同比增速一度超过20%，远超同类城市，在总量上也十分接近杭州重庆等城市了。本外币存款大涨与房价暴涨，在南京实现了统一。

　　2 福州是一个被低估的省会城市

　　福州的房价一直被低估了。

　　看数据，福州的均价已经接近1.6万，在省会城市中已经高居第四名，仅次于南京广州与杭州，且增长率不俗，达到12.62%——增速仅次于合肥南京与武汉，也是第四名。

　　经常有读者在评论中说我刻意忽视了福州这个城市。老实说，在省会城市中，福州属于比较没有存在感的那一类，但这并不代表我不看好这个城市。

　　我记得有一次在“分答”中说过这么一嘴：关于房价，我最看好的五个省会城市，分别是武汉杭州合肥南京与福州。我当时给出的理由是，本届政府开始，福建的战略地位获得显著提升，福建省也有做强省会城市的强烈信号，再加上福州房价比起厦门低那么多，这不科学，必须要补涨。

　　哦对，我记得曾经有位朋友在一篇文章的跟贴中这么说道：福州强则福建强，福建强则厦门强。这话不一定有道理，但细细品味，挺有内涵的。

　　3 合肥涨幅居首，且大幅度领先第二名

　　看增长率，合肥过去一年的增长率高达47.69%，在省会城市中有一种“鹤立鸡群”的态势。相比而言，涨幅第二的南京只有19.94％，涨幅第三的武汉只有15.76%。

　　合肥房价暴涨现象，城市战争此前出过很多篇文章分析了，这里再简单总结一下：当一个城市出现重大的政策利好时，游资的反映速度总是远超产业资本，这也是为什么房价上涨总是快过经济发展的重要原因。

　　当然，为了打压过热的楼市，合肥已经出招，将对商品房贷款实行差别化政策，部分情况下将把房贷首付比例提高到40%、50%和60%。

　　4 长沙为什么涨不起来？

　　数据显示，长沙的均价还在6k水平，在省会城市中排名第21名——准确来说，是倒数第六名。且过去一年的涨幅只有3.65%，比起零增长好不到哪里去。

　　长沙的房价我一直没太看明白。长沙，以及长沙所在的湖南省，近几年的经济发展虽然谈不上出色，但在全国城市中肯定是属于中上游水平的。而且，长沙在省内的首位度高达2.95，仅略低于武汉，属于最高那一档。这说明，长沙在省内的资源聚集效应、人才聚集效应、资金聚集效应，应该是很强的。

　　更重要的是，统计公报显示的长沙的收入水平，可是高出武汉合肥不少啊。但是，长沙的房价就是涨不起来，why？有人说是长沙的库存量太大，有人说长沙人和成都人一样，热衷于吃喝玩乐之类的消费，对炒房没兴趣。我觉得都有道理，但总感觉还是没说到根本性的问题上，有时间我们在专门分析一下这个问题。

　　当然，在普通居民看来，长沙这样的房价走势，不能用“涨不起来”来形容，而更应该用“亲民”来形容。我也倾向于“亲民”这个说法，如果经济快速增长，房价却涨不起来，这才是真正的宜居城市嘛。

　　5 这些城市为什么是零增长与负增长？

　　我简单总结一下，接近零增长的城市，几乎都在西南地区，比如成都、昆明、南宁等城市，重庆与贵阳的涨幅相对较好，但与中部城市相比，几乎可以忽略不计。

　　大家知道，西南地区的人民在消费偏好上好像存在一个共性，那就是特别热爱生活，热衷于吃喝玩乐之类的消费，对炒房这样的非享受型消费一直不感兴趣。长沙虽然不属西南地区，但在消费偏好其实也挺接近西南地区的。

　　事实上，仅仅看经济增长率，西南地区最近五年的发展势头其实非常好，贵州、重庆、西藏、四川的GDP增长率长期领先全国。

　　负增长的城市基本都是东北城市与华北城市，比如，长春、乌鲁木齐、西宁和银川四个省城的房价则同比出现下跌。沈阳、西安等城市虽然还在微涨，但比起零增长也好不到哪里去。这些城市的一个共性是能源工业与传统工业正面临产能过剩的困境，这些城市正面临人口、产业与资本外迁的压力。

　　也许我们可以这么说，经济发展好，房价不一定能涨起来。但是经济发展如果不好，房价一定会跌下来。

　　6 大部分省城的房价其实没有跑赢通胀

　　这两年，官方公布的CPI指数大概只在2%到3%的区间，M2的增速却是超过12%的。保守估算一下，把真实的通胀率假定为8%吧。

　　那么，全国省会城市中，过去年的房价涨幅超过8%的只有合肥、南京、福州、武汉、广州、郑州、石家庄等7个省会城市。而且，除了合肥、南京与武汉，其他城市只能算勉强跑赢通胀。

　　过去一年，即便是聚集一省优势资源的省会城市，能跑赢通胀的也就那么几个，更何况那些非省会城市？所以，去年到今年的这一波楼市行情，不过是极少数热点城市的“轮动游戏”而已，当不得真。

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