公告显示，自今年5月底以来，融创、绿城、SOHO中国、雅居乐等房企纷纷提前赎回美元债务。世茂房地产则被传出直接取消18亿元（2.74亿美元）的一笔境外贷款，原因在于内地融资成本较低。
这
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“腾笼换鸟”
近期以来，上市房企频繁赎回美元债务。
6月6日，SOHO中国发布公告称，已经赎回总额为2.53亿美元的2022年到期优先票据，总赎回价为2.82亿美元。
6月3日，绿城中国发布公告称，公司已于5月31日按照本金额的104.25%赎回此前尚未偿付的5.61亿美元票据。该项票据于2013年先后分两次发售，总价值为7亿美元，利息为8.5%，到期时间为2018年。去年8月，绿城曾注销了1.39亿美元的票据。
5月30日，雅居乐公告称，赎回于2017年到期的6.5亿美元优先票据，成本为8.875%。
中国奥园于5月31日下午发布公告，称公司已赎回于2018年到期的1亿美元9.25%优先票据，该项票据于2015年4月1日发行。早前的2月23日，奥园地产也曾发布公告表示，已完成赎回2017年到期的2.25亿美元13.875%优先票据。
做出类似动作的还有世茂地产。6月8日，有外媒消息称，世茂地产已取消其2.74亿美元的一年期境外银团贷款，“该公司可以用低廉许多的成本在境内获得融资”。今年4月，其母公司世茂股份发行年息3.29%的三年期境内债券，筹资20亿元人民币。
该种动作被业内称为“腾笼换鸟”，也即“借新还旧”的另一种说法。意在为维持总负债率基本不变的情况下，通过提前偿还旧的债务，来为新债务辟出空间。
从目的上看，除中国奥园等少数企业以成本较低的美元债务来替换高成本美元债外，大部分房企的目的，是以人民币债务代替美元债。最典型的为融创和金茂。
6月8日，融创中国公告透露，公司已赎回2亿美元2018年到期票据。一周后的6月15日，该公司宣布，已收到中国证监会发出的证监许可核准文件，核准公司拟发行不超过人民币40亿元的境内公司债券的申请。
5月24日，中国金茂发布回购一笔美元永久次级可换股证券邀请，该笔债务发行于2015年，规模为6亿美元。6月14日，公司又公告称，子公司上海金茂发行利率为3.7%的10亿元人民币债券。6月16日，上海金茂又发行利率为3.7%的20亿元人民币债券。
这批美元债的到期时间多在2018年和2019年。其大背景在于，美元走强趋势导致海外融资的房企或将承受汇率损失，而同期的国内楼市回暖，企业资金状况充裕，于是以提前还债的方式来改善债务结构。
宽松期已过
中金公司房地产分析师宁静鞭向21世纪经济报道记者表示，房企以人民币债务代替美元债的做法，主要考虑的是成本问题。近期以来，人民币贬值压力再起，促成新一轮的赎回潮。
公开数据显示，美元兑换人民币汇率从5月1日的6.4738，升至6月16日的6.5860，最近一个多月来提升明显。分析指出，经济增速的放缓及通胀低迷，迫使美联储官员重新考虑加息的步伐，尽管担心就业增速放缓，但美联储仍未完全排除将在7月加息的可能。
相比之下，随着2014年末以来的持续降息，国内正处于低利率的环境中。且由于经济走势不甚乐观，预计低利率环境还将长期存在。
在此背景下，即使不考虑汇率因素，国内融资的成本也要明显低于美元融资。今年以来，房企在国内融资的成本降至3%－4%的水平，相比之下，美元债的成本要相当于前者的两倍左右。据统计，今年前5月，共有12家A股上市房企的公司债票面利率低于3-5年期的贷款利率（4.75%）。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，选择国内融资，还有便利性的考虑，因为国内融资的审批条件明显宽松，审批周期也有所缩短。
从实际操作来看，发债成为最重要的国内融资方式。易居智库的数据显示，2016年5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，尽管比3月的最高值明显下降，但环比涨幅仍然达到159%。
但值得注意的是，国内发债的成本正在逐渐提高。上述机构的数据显示，今年5月，A股上市房企公司债的平均票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1-5月份公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。严跃进指出，这和近期银行间市场同业拆借利率开始攀升的格局有关系，也预示着最宽松的融资窗口期已经过去。
严跃进还指出，随着资金成本的提升和市场销售的降温，房企资金最宽松的时代正在逐渐消逝。且由于今年以来国内融资规模较大，若后续市场不能持续回暖，企业可能会陷入新一轮的偿债压力中。
国家统计局发布的数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%。增速持续扩大两个月后，首度与前4月持平。
作者：张敏来源21世纪经济报道)
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