40亿公司债获批 凯华集团试水资本市场

　　5月5日，中国证监会正式核准广州凯华城房地产开发有限公司，发行总额不超过40亿元的公司债券。公开资料显示，广州凯华城房地产开发有限公司为凯华集团全资子公司。此前，因成功开发运营广州国际轻纺城和凯华国际中心两个大型持有型物业项目，在广州商业地产界，凯华集 团可谓声名鹊起。

　　此次公司债的获批，也意味着凯华集团这家以持有型物业开发与运营管理为经营重点的商业地产投资机构，将首次尝试从资本市场上直接融资。多位广州地产界人士分析，此次40亿元公司债若成功发行，其对广州商业地产市场的影响不容小视。

　　试水资本市场

　　本次债券采取分期发行的形式。其中，首期发行将不超过7亿元。对于首期的债券发行，发行人将其合法持有的商业物业所有权作为抵押担保，评估价值约15.8亿元，超过首期发行债券的两倍。根据联合信用评级有限公司的评估，评定其首期债券信用等级为AA+，代表着偿还债务能力很强，受外围经济环境影响小，违约风险很低。

　　据公开资料显示，2013年度、2014年度和2015年度，发行人营业收 入 分 别 为 42,053.76万 元 、61,450.48万元和80,799.79万元。随着广州国际轻纺城旧有租约的陆续到期并以最新签约价格续租，即将落成启用的凯华国际中心业务在未来几年的发展与稳定，预计发行人营业收入在未来几年将保持增长。

　　此外，2013年度、2014年度和2015年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为16,055.61万元、206,272.84万元和200,229.03万元，经营活动现金流入分别为34,702.74万元、234,420.21万元和246,641.06万元。最近三个会计年度，发行人经营活动现金流稳定保持在较高水平，为本次债券的还本付息提供了重要保障。

　　特别值得关注的是，此次凯华公司债发行的主承销商，分别是投行界声名显赫的中信建投和中金公司。“知名投行作为承销商，在一定程度上反应了资本市场对于凯华集团公司资质的认可，和对债券融资成功的信心。”有金融界人士分析。

　　凯华集团方面表示，公司向来与银行等金融机构保持着较好的合作共赢关系，并进行了广泛和深入的业务合作；此番通过公司债“试水”资本市场，将有利于进一步优化公司的财务结构，为持有型物业项目的持续发展，提供足够的资金保障。据悉，截至2015年末，发行人共获得银行授信额度28.80亿元，未使用授信额度27.59亿元。

　　精耕匠心之作

　　凯华集团“试水”资本市场的背后，有其强大的项目支撑。

　　于2005年开业的广州国际轻纺城，是凯华集团运营持有物业的集大成之作。经10余年的经营和培育，该项目已成为中国最具规模、业内首屈一指的纺织品主题商城品牌，汇集了纺织品业界3000多家领导品牌及高品质商户进驻，其中不乏面辅料行业的龙头品牌及上市公司。

　　秉持“唯有匠心，筑就长远”的理念，凯华集团从行业及商户切身需求出发，以前瞻性、人性化的设计，悉心打造广州国际轻纺城。同时，为商户和顾客提供银行、餐饮、物流、检测等配套服务，完善行业生态链，促进项目的可持续发展。此外，连续11年举办中国（广东）大学生时装周，主办“中国织造·广州价值”纺织行业论坛等活动，不仅为商户搭建起了信息交流和产品展示的平台，为院校和企业搭建了产学研的合作平台，更积极探索纺织行业转型升级、应对挑战的方法，推动行业与国际接轨。

　　在电子商务逐渐改变传统商贸业格局和生态的今天，广州国际轻纺城更是率先带领商户尝试数字化转型，通过如智能导购系统、电商平台等多方面的尝试，为商户和消费者架设高效沟通平台，提升采购经营效率。

　　广州国际轻纺城的匠心运营也得到了商户和行业的一致认可，2013年、2014年和2015年，广州国际轻纺城营业收入分别达到4.21亿元、6.13亿元和7.19亿元，年均增长幅度超过30%；更获得了包括2015年度中国纺织工业联合会产品开发贡献奖、2012年度十大纺织专业市场、2012中国最具影响力商业地产品牌、2011中国最具投资价值商业地产大奖（CIHAF）等在内的数个奖项。

　　“慢即是快”的运营哲学

　　迅速扩张、做大做强，似乎是当下中国房地产行业最主流的发展哲学。然而，十余年来专注持有型物业开发运营的凯华集团，面对商业地产的快速发展，并没有一味跟风、盲目扩张，而是坚持着自己的一套运营理念——慢即是快，以一种近乎苛求的“匠心精神”深耕细作，踏实发展。

　　凯华认为，对于一个商业项目而言，建成开业只是开始，其后续的招商配套、运营管理，租户组合调整，物业的持续升级改造，无不需要时间与耐心。因此，“慢”是打造高品质物业的必要条件，而“长期持有”是商业地产运营的关键。“目前，持有型发展模式已成为国内房地产企业的主要转型方向”，有房地产专家指出，“然而，运营团队及相关经验的缺失是其转型的最大障碍。”这或许也从另一角度，印证了凯华集团“慢”哲学的前瞻性。

　　凯华集团于近期推出又一力作——凯华国际中心：位于一线城市核心地段，广州国家级枢纽中央商务区—珠江新城的核心地段，与城市地标建筑东塔、K11购物艺术中心、超五星级酒店群无缝紧密连接，形成CBD区内最具价值的大型商业综合体。该项目聘请世邦魏理仕作为其首席招商代表，委托仲量联行进行全面物业管理，已开始全面招租，项目计划招收世界500强企业、金融业、高端服务业及其他新兴产业等优质租户。

　　在广州作为产业集群与区域金融中心的背景下，珠江新城写字楼资源已经极度稀缺，凯华国际中心具有很大的盈利价值及增值空间，长期持有的模式也延续了凯华集团一贯的投资理念与经营哲学。

　　作为类金融的重资产、持有型商业地产企业，对稳定的、长期的资金需求较高。在维持合理低负债水平的前提下，寻找多元化以及低成本的融资渠道，确保企业健康、平稳地持续发展，也是企业保证稳定利润率的重要考量。在此背景下，凯华集团40亿元公司债的发行，能够进一步优化凯华的财务结构，提升其资金利用率，让其在持有型物业的市场上如虎添翼。来源经济观察报发布时间：)

https://money.sohu.com/20160606/n453136227.shtml money.sohu.com false 全景网 https://www.p5w.net/money/zqzx/201606/t20160606_1474260.htm report 3270 5月5日，中国证监会正式核准广州凯华城房地产开发有限公司，发行总额不超过40亿元的公司债券。公开资料显示，广州凯华城房地产开发有限公司为凯华集团全资子公司。此前