一线城市房价还会大涨吗

　　文/本刊记者 甄爱军

　　一线城市房价不断上涨，涨势有望延续下去，使得人们对一线城市的楼市会否过热产生担忧。政策刺激是这一轮一线城市房价上涨的主要推动力，但在市场整体供需基本平衡的大前提下，房价大涨的可能性不大，因此不必过度担心。

　　一线城市明显回暖

　　一线城市楼市越来越热，不断爆出房价大涨的消息。

　　近日，有关上海高端住宅项目提价上市的消息成为社会关注的话题。据德佑链家市场研究部统计，位于上海市闸北大宁板块的金茂雅苑在7月中旬加推新一批房源，报价75200～112400元/平方米，与4月开盘报价相比上浮了7%~12%。此外，位于宝山淞南高境板块的泰禾红悦苑（泰禾红御）近期加推了286套房源，该项目7月成交均价为40107元/平方米，相比今年年初成交均价上涨近17%。而据德佑链家市场研究部跟踪监测结果显示，近段时间上海加推项目的高端楼盘，有八成选择了提价。

　　除了上海之外，北京、深圳楼市同样显示出明显的升温迹象。国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价分化明显，一线城市房价涨幅远高于二三线城市。

　　6月超过一半的大中城市房价环比止跌回升，但房价分化依然非常明显：一线城市房价涨幅远高于二三线城市；三线城市房价仍然下降。新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中，深圳房价涨幅最大，高达7.2%。与此同时，北京6月份新建商品住宅环比涨幅为1.6%，已经实现了“四连跳”。此外，两个新建商品住宅价格同比上涨的城市分别是上海、深圳，后者的涨幅高达15.9%。

　　而从近3个月的房价走势来看，北上广深四大一线城市房价呈现上涨趋势。中原地产跟踪监测的数据显示，从4月份以来，涨幅最高的深圳市最近3个月房价上涨了20.7%，上海房价上涨了6.8%，北京上涨了4.7%，广州上涨了4.2%。深圳市的房价涨幅已创造了历史记录。

　　整个上半年，同样也是一线城市的房价表现抢眼，领涨全国。中国指数研究院公布的数据显示，2015年百城整体住宅均价累计上涨0.82%，但北上广深四大一线城市累计上涨5.17%，相较二线城市下跌0.75%，三线城市下跌1.25%的情形，显得有些特立独行。

　　此外，从成交量的回升幅度来看，一线城市表现同样也十分突出。中国指数研究院公布的数据表明，在今年上半年，一线城市月均成交量超过75万平方米，同比增幅超过45%；而在同时期，二线城市成交量的同比增幅只有18.5%，三线城市虽然达到了37%，但都不及一线城市。

　　需求释放带动价涨

　　一线城市近期房价出现上涨迹象，原因有很多种，比如需求回升、看涨预期加大导致开发商产生提价冲动。此外，由于库存持续下降导致一线楼市基本面得以改善，从而对市场起到了提振作用。

　　就上海近期高端楼盘提价推盘现象，有业内人士表示与近期市场迅速升温有着直接关联。德佑链家研究总监陆骑麟表示，开发商在推盘策略上会选择“低开高走”方式，首先推出的是相对较差的房源，然后逐渐推出品质较好的房源，因此在推盘价格上会呈现出由低到高的趋势，而上述两个项目属于这种情况。

　　当然，受政策的强力推动，市场需求释放，导致房价上涨。2015上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松房贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期限，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方政府也纷纷放松公积金政策，同时出台财政补贴等刺激手段，来加快去库存速度。在多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。对此，陆骑麟表示，在上半年楼市迅速升温也是推动开发商上调售价的直接原因，上海市场的转暖，促使开发商在针对升级产品定价上浮的基础上再度调高一定比例。

　　另外，库存压力的下降，也使得市场涨价预期变大。根据易居研究院的库存报告显示，一线城市已连续6个月出现去库存周期低于12个月的现象，反映了一线城市去库存压力得到了有效释放，进而导致房企缺乏降价动机。而且从一线城市涨价幅度来看，目前已超过2013年3月份的历史高位水平，反映一线城市房价面临一定的上涨压力。以深圳为例，目前面临供应乏力的尴尬，6月份去库存周期近7.1个月，加之此前几个月房价持续上涨，加强了开发商涨价的预期。

　　无需担心楼市过热

　　虽然目前一线城市房价出现上涨苗头，深圳房价上涨幅度甚至达到惊人程度，但房价暂无过热可能，所以没有必要为此而担忧。

　　首先是深圳的大涨只是个案，并不具有普遍性。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，一线城市中，只有深圳房价6月份同比出现大幅上涨现象，超过15%，但上海仅仅表现出微涨态势，而北京和广州同比去年同期为微幅下跌，由此看来，完全不存在过热的可能。当然，深圳楼市是个特例，其价格上涨原因是由多重因素共同推动而形成的，比如供应失衡、中介参与炒作、开发商捂盘等等，但这种现象也只是在深圳出现，并不能具有代表性。

　　此外，从更为宏观角度来分析，在市场需求基本平衡的大背景下，当前楼市即使出现反弹，其力度肯定会小得多。中国指数研究院有关人士分析指出，从历史走势来看，在政策出现大幅宽松的情况下，楼市在在接下来的一年多时间里呈现升势。如在2008年，在连续降准降息、降低首付比例等多项政策的刺激下，楼市从2009年初开始回升，并在当年11月份达到最顶峰；2012年也有过类似的情形，上升趋势持续了将近一年时间。今年自“3•30政策”出台之后，楼市成交量出现明显回升，而加之未来货币政策趋于宽松，所以上升空间已经打开，未来走势以上升为主，持续时间也有望达到一年之久。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面积已经接近高位水平，基本住房需求已经得到较好满足，预计此轮回升力度将不如前两轮。与此同时，在一线城市并未放松限购的前提下，缺少了投机、投资性需求的兴风作浪，市场价格波动幅度也不会很大。

　　不过业内人士建议，应该警惕个别城市房价上涨过快现象。易居智库研究总监严跃进表示，价格温和上升会带来市场成交量的活跃，这是积极的一面，但价格上升也会扰动市场预期，甚至加快投资投机需求的导入，进而使得刚需购房者的购房成本上升，因此对于过快上涨现象要有足够的风险意识。他表示，对于一些价格过于离谱，涨势比较明显的楼盘，可以进行约谈，防范此类物业的价格随意上涨。此外，必要时候对于二套房贷应该继续收紧，以免房价失控。