替卖家还贷 买房人钱房两空

　　二手房交易中虽然有资金监管、网签流程，但有些买卖双方依然由于各种原因直接钱款交易，一不小心就摊上了事。

　　置业专家提醒，二手房交易看似简单，往往隐藏着多重风险，直接钱款交易风险颇大，尽量避免。

　　“垫资赎楼”，钱房两空

　　王先生通过中介在清河新寓购买了一处房产，当时卖家还欠银行10万元贷款，解押后才能过户。卖家要求王先生先行垫付10万元帮他赎出房子，钱就算首付款了。王先生考虑到金额不大，若引入担保公司则费用较高，于是直接用现金帮房主垫资赎房。

　　不料，支付完10万元的首付款后，王先生发现该房产已经被查封，无法继续交易。与法院核实后发现，卖家多处欠款，债权人众多。而此时，卖家早已离开南京且下落不明。过户不成，10万元“赎楼”款也无法追回，王先生后悔不已。

　　案例分析：在购买二手房时，不少购房者都会遭遇房屋解押问题，一些房主会提出用购房者的首付款去解押，然后再过户。

　　“这种赎楼现象比较普遍，南京二手房市场上约有50%的交易会涉及赎楼，而且绝大多数都是因为卖家在无力自行解押的情况下，需要买家提前支付。但这样操作的风险很大。”南京链家置业专家介绍说。

　　垫资赎楼的风险一般有两种。该置业专家分析说，一种是卖家有其他欠款未还，房产证被赎回后，其他债权人追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。另一种是买家为卖家赎回房子之后，卖家“一房二卖”将房子又出售给其他人，导致买家遭受损失。“案例中的王先生面临钱房两空的风险。”

　　拿到钥匙，也不保险

　　孙女士购买的是一套总价228万元的二手房，并支付了158万元的首付款，房主答应用50万还清银行贷款，解押之后办理过户手续。为表示诚意，房主还提前给了孙女士房屋钥匙。房主一再表示，会用首付款偿还银行贷款，并在等待4个月之后，双方顺利办理了网签手续。原以为网签后无后顾之忧了，没想到房主以各种理由延迟过户时间。几个月后，孙女士到房管部门查询时发现，该房已经被查封，并联系不上房主了。

　　经了解，房主在与孙女士办理网签后，就将房屋做了抵押，并授权对方代为处置房屋。孙女士到法院申请立案时才得知，房主的另一债权人在发现此人失踪后，已将其起诉到法院以保证“优先追偿权”，法院受理后即将该房屋查封。房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行钱款。

　　案例分析：虽然孙女士拥有该房屋的钥匙，并实际装修入住了，但并不表示该房屋的产权就是孙女士的。“网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被二次出售，也就是俗称的‘一房二卖’。”南京链家置业专家表示，签约后、过户前的一段时间内，若原房主将房产抵押给他人是无法控制的，必须做好风险防范措施。

　　替卖方还贷要谨慎

　　买家垫付资金替卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封；如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等，都将使买家陷入被动局面。业内人士指出，有房贷的二手房，买卖双方应尽量避免私下交易，可引入中介、担保或公证机构降低风险。在合同中要明确，若在交易过程中发生意外情况，担保机构需承担连带责任；协议中还应明确约定如果因卖方原因导致无法交易，卖方需承担违约责任，并赔偿买方相应损失。