地产信托兑付规模逐季增加 谨防风险击鼓传花

　　随着地产信托融资规模的下降，一些长期项目已经更换了新的接盘方。这些接盘方里，除了固有的资产管理公司外，房地产私募基金和基金子公司、券商资管等俨然成了新的主力

　　⊙记者 金苹苹 ○编辑 于勇

　　2014年，房地产信托的兑付洪峰再次来袭。面对日渐增大的兑付压力，市场绷紧了神经，唯恐风险在不经意间突然爆发。

　　其实，当前的房地产信托市场暗流汹涌。一方面，随着房地产信托的风险日渐暴露，信托公司已开始逐渐淡出该领域；而另一方面，面对高收益的诱惑，地产私募、基金子公司、券商资管等接盘者正在或已经接下“烫手山芋”。业内人士认为，地产信托的风险或已开始新一轮的击鼓传花。

　　地产信托“瘦身”

　　近期用益信托发布的一份关于集合信托产品的周报引起了部分市场人士的关注。该报告称，在5月19日—5月25日的这一周，房地产领域的融资规模上升明显，整个市场共成立7 款产品，募集资金11.56亿元，占总规模的23.51%。而在此前一周，统计显示全周只成立2 款地产信托产品，融资规模亦遭遇滑铁卢，仅为500 万元，占总规模的0.06%，占比最小。

　　“房地产融资规模的回暖，可以表明市场上房企对资金的需求力度不减，资金饥渴依然严重。”用益信托研究房地产信托的分析师帅国让对记者表示。他同时认为，房地产信托的融资规模在单周的统计存在一定的不确定性，其融资规模在上周突然增多，也不排除因为市场出于谨慎，令部分地产信托的募集时间延长，“集中在上周成立而已”。

　　事实上，进入2014年以来，伴随着房地产市场的降温和部分地产信托项目风险的爆发，房地产信托正经历着“瘦身”过程。

　　用益信托的统计显示，尽管在融资总量上依然占据绝对优势，房地产信托的新增融资规模却在不断减少。来自用益信托的报告指出，今年一季度房地产信托新增规模1462亿元，相比去年一季度的1532亿元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097亿元，环比大幅回落30.28%。

　　对此，帅国让分析说：“地产信托不论是从发行规模还是新增规模来看，今年第一季度都出现了一个明显的增速趋缓甚至是大幅回落的态势，如果第二季度依然维持这样的情况，房地产信托的发展或将面临拐点。”

　　到期兑付规模逐季增加

　　值得关注的是，2014年的信托市场上，不可忽视的风险是巨大的房地产信托兑付压力。统计显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。而2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度为368.48亿元、二季度为439.15亿元、三季度为444.61亿元、四季度为527.82亿元。逐季增加的兑付规模，让2014年成为房地产信托的兑付高峰期。

　　市场人士亦预计，伴随着房地产行业再进入周期性调整时期，部分房企的资金链渐趋紧张，房地产信托违约风险将增强。而近期市场较为关注的“光耀地产危机”，也已经导致部分信托公司产品陷入兑付危机。

　　“其实，虽然2013年房地产市场形势大好，信托公司对地产信托的态度却已经改变了。”某信托业内人士向上证报记者表示。他说，2013年除了个别信托公司外，几乎全信托行业都认识到地产信托的风险，“所以除了缩减新发产品的规模；从单个项目的选择上，信托公司的门槛和要求也不断提高，三四线城市、小开发商的项目几乎不做，只有大型开发商在一线城市的优质项目依然受欢迎。”

　　而伴随着巨大的兑付压力，信托公司逐渐退出地产信托后，导致了相关的风险也在进行新一轮的“击鼓传花”。

　　某地产私募人士告诉记者，随着地产信托融资规模的下降，一些长期项目已经更换了新的接盘方。这些接盘方里，除了固有的资产管理公司外，房地产私募基金和基金子公司、券商资管等俨然成了新的主力。

　　众所周知，随着2012年底相关政策的放开，基金子公司和券商资管同时加入了“泛资管”群雄逐鹿的行列，它们与信托公司的业务竞争也随即展开。尤其值得关注的是，在2013年几乎是急速扩容的基金子公司，其主投业务之一便是房地产领域。

　　“其实它只是众多基金子公司的缩影，虽然整体规模尚没有统计数据，但基金子公司和券商资管此前为房地产项目"输血"的案例却不少见，而这也将成为未来兑付风险的可能"引爆点"。”前述信托业内人士表示。