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开发可转住房债 合理引导房价惠及刚需者

来源:南方日报
原标题 [开发可转住房债 合理引导房价惠及刚需者]
  近年来,楼市已成为困扰经济社会发展的一大难题。一方面,房价居高不下,另一方面,受政府严控房价的政策影响,不少地产开发商面临资金饥渴。

  如何破解僵局?我建议有关部门可引入一种新型金融工具:可转住房债。这种金融工具可以引导房价、拓宽开发商融资渠道,最终惠及具有刚性需求的购房者。

  可转住房债的总体原理是:到期时,债券投资者可以选择拿回本金或者换取一定面积住房。如果开发商在某项目中面临部分资金短缺,经过有关部门批准后即可发行这种债券。但在发行前,开发商需与政府部门共同商定转换价格M,M代表了政府对于几年后的该项目住房的目标价格,该价格一般不高于当前同类楼盘均价,债券到期日定为募集资金投入项目预期完工后一年左右。

  可转住房债与正常债券一样可以在交易所市场交易,并定期向投资者支付票息。然而,该债券含有有利于买方的期权,故该种债券的票息率应该稍低于同类、同信用评级的其他债券。

  但是为了规范住房转换行为,提高债券的可操作性,需要设定一些具体转换规则。对于持有面值为N的债券投资者,无论当时房价达到什么水平,该投资者可获得的最大转换面积为N/M。债券发行前,开发商提前设定几种不同面积的“标准住房”以满足不同转换需要。例如,假设有80、110、150平方米三种标准住房,对于拥有最大转换面积130平方米的投资者,他可以选择换取一套110平方米或者80平方米的标准房。

  时间上也需要一些规定,债券到期前12个月,债券持有者需要申报确定债券到期后是否转换住房,该日在法律上可称为“转换意向日”。转换意向日前,开发商需要保留足够数量的标的项目住房以满足转换需求。为防止债券价格不理性波动,转换意向日前6个月二级市场交易停止。债券到期时,登记不转换住房的投资者获得债券本金,登记转换住房的投资者获得住房,如转换后仍有债券余额则返还剩余本金。

  最后还应该加入一点限制,流动性限制,以使得债券真正惠及刚需投资者。有关部门应该规定,转换的住房在转换后10年内不得卖出(破产清算除外)。这样的情况下,该债券对于炒房者没有吸引力,因而可以让真正有住房刚需的投资者获益。

  相比起现行的一般金融产品,可转住房债有以下特别的重要作用和功能:

  引导房价。转换价格对于同类商品房价格起到了重要的引导作用。当同类住房的买房者知道有不少可转住房债投资者未来几年用价格M即能买到住房,他们对于房价的预期即被降低,因此几年内市场房价不会比价格M高出太多。

  拓宽融资渠道。受现行国家政策影响,房地产开发商极难从银行信贷和正常债券渠道获得贷款,可转住房债可以变相起到经济适用房的作用,有望得到政府监管部门的支持,从而让开发商获得必要的项目融资。

  最终受惠最大的还是广大刚需住房投资者。可转住房债的投资者可以提前几年用合理的价格“预订”高质量的商品房,没有购买可转住房债的潜在购房者也因为房价得到控制而获益。这种债券的发行,与经济适用房政策结合,可以使得更多中产阶级、工薪阶层住进他们需要的新房。

  黄宏(该文获“寻找金点子”征文活动三等奖,作者系卡内基梅隆大学计算金融硕士生)

  本期主持:高国辉
money.sohu.com false 南方日报 https://epaper.nfdaily.cn/html/2013-07/19/content_7208614.htm report 1482 近年来,楼市已成为困扰经济社会发展的一大难题。一方面,房价居高不下,另一方面,受政府严控房价的政策影响,不少地产开发商面临资金饥渴。如何破解僵局?我建议有关部门

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