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限售的房子你敢买吗 五证不全为什么有人买

2012年12月24日00:13
来源:《好运Money+》 作者:何丹丹

  有些风险可以用法律手段规避,有些你根本控制不了。

  限售房只是一个笼统的概念,因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子,都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手,又有交易限制甚至是产权方面的风险,这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格,一边是纠纷的可能,这样的房子到底能不能买,该怎么买?《好运·MONEY+》来帮你理清楚。

  NOTE

  1、交易时间离限售到期日越长,风险越大。

  2、交易经手的人越多,风险越大。

  3、操作中的控制权是风险控制的关键。

  未满期限的动迁房

  为什么有人买?

  动迁房通常都被规定了上市交易的期限,在房主获得产权3年以后,才能上市和普通商品房一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款,要卖掉动迁房,急用加上产权暂时不能过户,会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款,约定3年期满时办理交易过户。

  风险是什么?

  上海联业律师事务所主任律师王展指出,主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同,也因为房子被限制出售,不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事,它能依据合同锁定要交易的房子的产权,如果要把房子再卖给下一个人,对方只要去交易中心查验一下产权登记状况,就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记,一切都无从查起。

  就算房主没有一房多卖,在上市交易期限未满期间,买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔,不愿意配合对方办理过户,另一方就算到法院起诉,也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效,但是因为限售,不能办理过户登记手续,会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令,法院判定以认可限售为前提,诉讼时没有达到交易过户的条件,合同只能解除。

  永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒,这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况,或者房主有其他大额债务,这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。

  风险可控程度:一般。

  风险控制方法:

  1、用交易房产做抵押。房产不能交易,但房主能用它做抵押。具体方法是,买房人的首付款作为借款付给房主,房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔,不愿过户产权,又不愿意归还买房款,你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同,要在购买前咨询交易中心,抵押房产是否在限制过户的范围。

  2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主,但用房主其他的房产产权到交易中心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后,再解除其他房产的抵押。万一将来发生纠纷,可以通过民事诉讼,要求法院拍卖房子来获得赔偿。

  需要小心的是,抵押前必须去交易中心查验这套房子的价值够不够担保付款,足够了再做抵押,万一不够,即使申请强制执行,都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。

  3、做租赁登记。双方不签买卖合同,按市场租金水平签20年租期的租赁合同,并去交易中心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前,买房人一次性付清10年的房租。同时,双方签一份协议,对关于双方买卖的事项做细致的约定,在协议中要说明:因为目前不具备交易过户的条件,现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。

  等到过了上市期限,再签买卖合同,正常办理房子交易过户,用余下的租赁款冲抵买房款。

  租赁备案登记的作用是,确定了租客身份,就有了对这个房子的优先购买权,主动权就到了你手上。万一房主再把房子卖给别人,这个身份有利于让法院认定你为优先购买房子的人。

  解决办法:如果钱款付清,对方不交房,而此时离房子可以上市交易并过户的规定期限还早,不要急于去法院起诉,否则法院会以合同无法履行为由判定合同接触。通常法院从受理民事诉讼请求到结案,简易程序需3个月,普通程序需6个月,由院长审批可以延长3个月,所以最好的办法是离房子上市期限不到3个月时提起诉讼,并申请诉讼财产保全。

  这样,在案件审理期间,房子变成了可交易房。满足了过户条件,法院则倾向判决合同继续履行。

  五证不全的房子

  为什么有人买?

  五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全,销售第三期的时候,第一期、第二期都顺利办齐了五证,给买房人登记了产权,买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。

  怎么知道五证不全?

  预售许可证是五证的最后一关,前面四证都全了,房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以,只要没有预售许可证,就能说明这房子是五证不全的。

  商品房预售时,房子通常还在建设中,开发商尚未取得房屋大产证,买房人不能及时办理产权登记和过户,而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款,一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证,判断买房人未来取得产权没有明显问题,同时要求开发商提供阶段性的担保责任,才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。

  风险是什么?

  销售的房子如果五证不齐全,不但办不出产权证,连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作,五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同,也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人,纠纷就来了。另外,如果开发商最终办不齐五证,买房人就不可能得到房子产权。

  有的开发商即便取得预售许可证,从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约,会先和买房人办理交房,但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过,开发商取得大产证后,才能再给买房人办小产证。

  在这个时间段里,如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人,但因为是期房无法办理转让备案登记,原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户,法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由,判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

  如果期间有债务存在,又有了上面的抵押的状况发生,协议约束不到善意第三方,而且约束买家也只是主张求偿,无法保证房子最后还是到你手上。

  风险可控程度:偏低

  风险控制方法:

  1、开发商能对情况做出明确解释并承诺将来能办理的,上海联业律师事务所王展律师建议尽量落实到合同里,要求开发商在补充条款中承诺:因为什么原因,现在不能办理产权证,承诺在什么时间之内办好,如果到期仍然办不出来,退还所有款项。买房人付款时也不能付全款,要先付一部分,留一笔尾款到最后办理产权证时再付清。如果开发商的解释不能让人信服,或者拒绝在合同中承诺,最好不要买。

  2、已经预售的房子,在交易中心网站只能查到是否已售,查不到买房人备案的详细情况。永庆房屋行政课课长邱瑞文建议,在你的上家还没有取得预售商品房产权时,要买他的房子,必须先去征得开发商同意,而且开发商同意配合你们去交易中心,把备案的预售合同变更成你的名字,风险才能降到最低。

  抵押房产

  为什么有人愿意买?

  还是便宜。因为可能牵涉债权债务纠纷,产权的最后归属都不可能确定,会明显低于市场价出售。

  风险是什么?

  如果被抵押的房子是产权人家庭的唯一一套住房,按照规定不能做拍卖处理,法院出于道德准则和社会影响的权衡考虑,也很难强制执行。最可能出现的情况是,房子产权你获得了,里面的人赶不走。

  产权人当初买这个房子时交易有瑕疵没付款的假买卖,为了从银行骗贷和上家恶意串通。即便这个房子做了抵押登记,将来如果有证据认定为恶意串通、假买卖,很可能导致法院判定原买卖合同无效,产权就归了上家了。直接结果是你付了钱还拿不到房子。

  风险可控程度:最低

  风险控制方法:

  1、最好的办法是不要买。王展指出抵押房产里有很多不正常的借贷和交易,房主牵涉的债权债务关系可能非常复杂,其他债务和经济状况个人也很难清楚了解。不买就是最好的风险控制。

  2、邱瑞文建议先通过交易中心了解抵押原因,获得债权人信息,并找到产权抵押的债权人,确认债务金额:房子价值扣掉应缴的费用不够还债的就不要买。

  如果确认够还债,就让债权人加入交易过程。三人签一个第三方协议,约定买房人支付的房款不付给房主,直接付给债权人,等房款还清了房主的债,房主和债权人一起配合你去做解除抵押手续,解决完余额尾款的问题立刻办理产权过户。

  如果对债权人也不放心,可以在买房合同中约定通过第三方机构做资金监管。买房人把钱支付到第三方,第三方查验无误后通知买卖,再去缴税办理过户,第三方最后把款项转给债权人,剩下的余额转给房东。通常大型中介公司都有资金代管业务,地方规定可以做资金监管的单位有各区县的公证处、国有置业担保公司、交易中心委外办理等。

  借他人名义买的房

  房子本身并不限售,但买房人的买房资格被限制了,就有人想出借他人名义买房的办法,但这种方法在法律界人士和业内人士看来也是风险较高的行为。

  风险是什么?

  风险主要出在被借名义的人身上。因为房屋产权归谁,是以交易中心的登记为准。如果此人有其他债务,这套登记在他名下的房子可能被抵债或被查封。如果此人私下把这套房产卖掉或赠与其他人,也无法及时知道或阻止。如果没有在实际操作权上的控制,被借名义人变卦和私下行为都很难通过纸面协议避免。

  实际出资人没有产权证明,很难证明房屋产权归自己。即使有实际出资证明,如果没有录音或书面证据证明辅助,也可能因为无法证明资金用途,而被法院认定为已经生效的赠与行为。而赠与行为一旦完成生效就很难撤销。

  中间几年内如果房产增值,这部分增值收益的归属也很难说。

  万一被借名义人还没有把产权过户给实际出资人就意外过世,这套房子的产权又涉及继承问题,就变成了遗产,实际出资人还要提起诉讼,证明这套房子是自己的财产。

  风险可控程度:偏低

  风险控制方法:

  王展建议,实际出资人和被借名义人之间先签一份协议,说明因为被限购无法买房,现借某人名义买房,产权登记在此人名下,但房款支付、税费、贷款偿还由实际出资人承担,房子的交付、管理、居住使用、相关权证的保管权都归实际出资人。同时在限购解除后配合办理过户手续,手续费用由谁支付。

  但签了这个协议并不意味着你就能坐等限购取消时办理过户了。这个条款虽然有效,但因为限购暂时没法履行,即使将来出现纠纷,法院把房子判给你,只要限购没取消,交易中心也不能给你办理过户。产权仍然登记在被借名义人名下,他在理论上仍然有把房子卖掉的可能。

  因此,为了确保安全,在操作上掌握控制权,要再做个实际出资人承租的租赁登记,获得优先购买权,防止被借名义人在此期间卖掉房子。

  Tips

  1、五证:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》

  在民事诉讼中,人民法院为保证将来的判决能得以实现,根据当事人的申请,或者人民法院依职权决定,对当事人争议的有关财物采取临时性强制措施的制度。分为诉讼中财产保全和诉前财产保全。

  2、善意第三方:本着合法交易目的,诚实地通过合伙企业的事务执行人,与合伙企业之间建立民事法律关系的自然人、法人和其他组织。

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