国内楼市调控或转向支持刚需 海外购房哪"最热"

　　深圳买家：

　　“在新加坡买房很值很便宜”

　　广东东方金源律师事务所律师金焰在2011年6月第一次帮客户完成在新加坡的购房交易，“第一次”后不久他的朋友就“组团”再次奔赴新加坡购买了投资用途房产。金焰告诉记者，低贷款利息和高租金回报促使他们投资新加坡房产，而海外购房者的涌入，也使得新加坡从去年底开始针对海外购房者征收高额税费。

　　按揭贷款利率为0.5%—1.5%

　　2011年6月，金焰替客户在新加坡购买了一处房产。

　　“套内127平方米，85万新币，折合人民币428万元，很多深圳的朋友都说房子很值、很便宜。”金焰说。

　　那时候去海外购房的很多人关注美国，但在新加坡出手的最多，金焰认为，新加坡是海外购房的绝佳选择，“很多富豪和明星都在新加坡购房，那里离深圳比较近，房地产泡沫成分很低，风险也低，城市安定社会氛围好，又有良好的教育和社会秩序，即使是气候环境其也四面环海也没有深圳这么热”。

　　据介绍，新加坡房屋以公屋为主，只有20%是商品房，其商品房价格如果折换为人民币的话不算便宜，过去一年多新加坡的房地产市场一直很火，已是全世界最火热的几个市场之一，每年房价的涨幅达到10%—15%。

　　“在新加坡买房的外国人，最多的不是邻国马来西亚，而是中国，尤其是大陆人占了14%，也正因为此，中国人去新加坡的商务签证很容易被拒签。”金焰说。

　　“吸引国内买家的是高比例的租金回报。”金焰说，以上述套内面积127平方米、四房、总价85万新币的房屋为例，购房者申请到八成按揭，首付两成，仅17万新币左右，折合人民币85万元。而租赁在当地非常活跃，这套房屋出租不成问题，租金为新币3500元每月，一年就是42000元，年租金回报率在5%左右。

　　而如果算投资回报，这套房屋的贷款利息为0.8%，每年八成按揭支出的利息大概是7000元，这样每年4.2万新币租金的净回报是3.5万新币，这意味着支出17万新币首付，每年却可以收回3.5万回报，投资回报差不多20%，比例相当高，而且每年房价还有增值部分。

　　“总体上，在新加坡购房投资回报相当高，其重要的一点就是房贷利率很低，可以说是用银行的钱来为自己挣钱。”金焰说，但现在随着海外购房者的涌入，新加坡的按揭贷款利率已有所提高，从0.5%—1.5%不等，但依然远低于国内7%左右的贷款利率。

　　房产税可按首付部分计算

　　新加坡买房的流程，总体上和国内有点像，但有一些差别。金焰介绍，国内购房者去新加坡购房第一步还是要找中介，中介费一般是1%，但不同的是买方和卖方各有各的中介，买家只要付自己的中介费1%，不用为卖家负担中介费。

　　同时，购房者还要出律师费。金焰表示，在新加坡买房虽然要到国土部门办手续，但它是全权委托律师楼办理。

　　金焰注意到，新加坡的购房合同是一份非常复杂的英文合同，但这份合同竟然没有违约条款。对此，金焰称，律师认为新加坡不存在违约行为，因为新加坡是法治社会，不可能出现反价、不卖房子的情况。

　　此外，新加坡房产还要征房产税，“它的房屋产权有两种，一种是99年，比如政府公屋；还有一种是999年的永久产权，但无论哪种都征收房产税。”金焰说，不过新加坡的房产税是按照首付部份去交的，比如按揭购房只首付了20%，其房产税就只按照已支付的首付这部分来计算。

　　中国人在新加坡买房倾向高层公寓，“有人会建议要买很好的位置，但相应价格就贵多了，太高总价的物业，银行在贷款成数上有所限制，做不到那么高，所以高价物业不一定能贷到足够的钱。”金焰说。

　　总体上在新加坡购房的流程是，先找中介，然后达成交易后和卖家律师签署合同，签字后再找银行评估以判断给购房者几成按揭贷款。银行放贷要看购房者是不是VIP客户，“所以你如果要贷八成的话，是需要在银行存一定保证金的，各家银行标准不同，但我去年办理的这一案例是35万新币。”金焰说，当然这笔钱可以用来付首付，而如果没有这笔钱，有些费用银行就不会给你减免，比如银行会为VIP客户承担2500元的律师费。

　　新增高额税费应对“海外购房者”

　　此外还有一些中国购房者也考虑在新加坡投资房产为子女教育投资的因素。金焰介绍，新加坡的幼儿园是要付费的，大概600新币，折合3000元人民币每月，与深圳水平相当，而小学和初中对海外学生也都是免费的，只要缴纳一部分杂费即可，而高中免费的学位非常紧缺，海外学生一般只能就读私立高中，费用就高一些。

　　金焰建议，如果考虑在新加坡读书，学生读完小学和初中，高中完全可以去美国和加拿大读，所以考虑新加坡的教育资源，投资房产也是很合算的。

　　而在税费方面，新加坡买房要交类似国内契税的印花税，税率为2%—3%，但税额按总房价3%计算后可以减免固定为5400元的抵扣部分。房屋在出售时则要交所得税，但房屋5年后出售则免征所得税的。

　　“注意到海外购房者的涌入后，新加坡政府在去年底开始针对海外购房者过户房产增加了总价13%的税费。”金焰表示，如今有意新加坡购房的市民要注意这笔高额税费，而同时一些单价贵些的一手房开发商则愿意为客户缴纳这笔税费。

　　金焰表示，新加坡房价在过去10年里，每年都维持10%—15%的涨幅，但其相对其他地方房价还是有优势的，“香港已被内地人炒高，新加坡还算是一个净土”。

　　策划统筹 刘丽 撰文 曲广宁 摄影 鲁力