房地产十大展望:一线城市房价有望加速下滑

　　编者按：楼价的走势一直是各界人士预测的焦点，中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，面对可能持续从紧的调控政策，房价走势何去何从 ？房地产中介在寒冬中能否生存？各地开发商又是否将陷入生死战？

　　房地产促销四处开花 电商时代或到来

　　限购一年，住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散，磨折了开发商的信心，却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门，就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

　　降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中，最具代表的就是绿地集团，9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。

　　除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队，联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底，20家房地产商组成联盟，网上销售百套房产。除此之外，淘宝网还于“双十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒杀”。

　　点评：链家地产首席分析师张月认为，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落，拐点凸显。目前，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价时代或将来临。

　　事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

　　彼时，公开预言“用不了几年，你的房子如果不上网就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，存在其中的规范性与责任感等诸多问题，也应随之完善。

　　易居中国的杨红旭认为，网络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房以及搜房网，“看成中国房产电商界‘四大才子’”，2012年将有越来越多的相关方，享受电商带来的便利与实惠。(谢 静)

　　政策从步步加码逐渐走向执行和观望

　　房价“拐点”确立之初，同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时，包括券商、研究机构等诸多专家，均纷纷预测，住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过，调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙，而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的，最早在今年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”，弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策，进而限购令将逐步松动。

　　而1月9日，瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测，称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动，“如现有地产政策完全不变，房产行业最晚在今年第四季度崩溃，就是这个行业彻底玩完。”

　　点评：下半年，楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受《证券日报》记者采访时所指出那样，政策已经从步步加码，转向执行和观望。更进一步的，地方政府率先表示HOLD不住，从佛山的朝令夕改，再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨，地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈，上演“宫心计”。

　　今年，决定房地产市场行情的，或许是货币政策，库存去化程度以及限购令的走向。或许，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样，楼市政策应该明朗化，这样市场才能做出自己的理性选择。(谢 静)

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　　商业地产将迎来春天

　　事实上，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头房企，就纷纷宣称要向商业地产转型一时间，20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。

　　然而，伴随着调控的深入以及销售遇冷，开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企日益谨慎，珍惜手中所持现金。而作为投入巨大、回报期长的商业地产，开发商们在此领域更是难得出手。

　　就此，住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外，一线房企们并未伤筋动骨，仅是伺机而动。而最先承受不住的，反而是地方政府地价渐趋合理，原本捆绑性的政策也消失不见。终于，经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地三季度以来，包括和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中国又以40亿的代价，成功拿下上海证大、绿城中国、磐石所持外滩地王50%的股权。

　　点评：“国内纯粹的城市运营商数目有限”，某知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时如此表述。事实上，目前一线城市的中心和CBD区域，大部分被港资房企所占据除去万达之外，包括龙湖、华润和绿地等知名开发商，仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。

　　在分析人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。(谢 静)

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　　开发商两级分化 国资趁势作为

　　有报道称，2011年1-12月，房地产为主业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。

　　除去中小房企的股权转让之外，2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团，开始依靠股权转让和项目腾挪来实现自我救助。仅在年末的半个月时间里，绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权进行了出售和让渡。除此之外，2011年12月份，绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目以及上海东海广场项目的49%股权转让出去。

　　而另一个值得投资者注意的现象在于，一些主营非地产业务的国资房企，却趁势而起，以巨资拿下土地。仅在去年10-11月，包括杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地，“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计，北京12月成交的9宗经营性地块中，有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷，恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了一个非常好的抄底时机”，链家地产首席分析师张月如此评述。

　　即便是绿城，其项目和股权出让的对象以及合作方，大多是那些手持巨资但是却缺乏房企资质的国资公司们。其中，最受关注的合作方，便是中投汇金与绿城的合作案例。

　　点评：“绿城不过是市场的一个缩影”，链家地产首席地产分析师张月如此表述。在其看来，在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下，房企普遍面临资金流动性问题。

　　据称，在企业的兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。看来，无论是从中央还是地方，调控政策之下，受益的都是大型房企和国资公司。未来，房地产行业的两级分化势必难免。(谢 静)

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　　保障房从开工走向续建

　　2011年，千万套保障房开工任务提前完成。然而，这一“政治任务”随即遭遇到公众的广泛质疑是真正开工还是仅仅处于挖坑待建阶段？

　　在公司层面，被誉为保障房第一股的中天城投，同样遭到质疑。一方面，中天城投目前的资产规模以及负债情况，使得市场质疑是否具备足够的开发和运作实力；另一方面，有媒体报道称中天城投在当地的数个项目已经处于半停工甚至停工状态，其中就包括了贵阳的渔安安井安置房项目。

　　事实上，千万套保障房目标一出，就遭到来自各界人士的质疑：其一，保障房的开发建设资金来源问题；其二，保障房的退出机制问题；其三，项目的质量以及分配公平问题。

　　在《证券日报》记者的采访过程，得知一方面开发商对于保障房建设存在担忧，尤其是资金占用以及地方政府的违约风险；而在制度方面，目前尚未有系统的机制来解决保障房的资金来源以及退出问题。其中，中天城投的董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时，曾表示作为致力于大规模建设公租房的中天城投，期望能够在资本市场上建立起公租房的流转机制，同时其保障房建设能够获得来自银行的信贷支持。

　　去年年底，住建部表示，2012年保障房的开工数量将达到700万套。与此同时，未来保障房建设不再一味强调规模建设，而更加重视竣工量和保障房质量等方面的指标。按照住建部的数据，2011年1000万套保障房中有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工阶段，1/3完成基础施工，实际竣工率在30%左右。分析人士指出，虽然今年开工量降低到700万套，但住建部要求的保障房竣工数量至少在400万套左右。

　　点评：“开工不等于续建”，这是中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时的一句话。在其看来，保障房建设的资金以及后续的流转和退出机制，是存在于保障房建设中的两大未解问题。

　　如果上述问题得不到解决的话，就无法吸引开发商参与到保障房的建设中来。事实上，即便保障房建设是一项政治任务，但是参建的房企却是市场经济的主体。因此，2012年如果真的要实现保障房的建设目标，恐怕机制的完善是一项根本而长远的解决之道。(谢 静)

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　　黄怒波身后 更多房企选择“走出去”

　　黄怒波冰岛买地一事曾在2011年下半年引发了人们的强烈关注。当时媒体称，中坤集团董事长黄怒波已经和冰岛有关方面接洽，将在该国东北部地区购买300平方公里的土地。

　　而黄怒波买地大约花费880万美元，此后数年内，他还将在这片土地上投入大约9200万美元，建设豪华酒店和生态度假村。不过由于涉及外国人买地行为和一小部分土地的政府所有权，所以按照该国法律，还需要冰岛政府的批准。

　　但最终，由于冰岛政府的反对，黄怒波冰岛购地的计划最终折戟。而他此后在接受媒体采访时仍表示，冰岛购地计划还在进行过程中，现在不便透露过多，同时丹麦、芬兰等其他国家也在考虑范围中。

　　除了中坤集团外，2011年还有一些房企也开始了海外投资的步伐。其中绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。

　　据了解，绿地集团将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设进程，共同打造“六大核心项目”中的健康医疗城项目，总投资将达9亿美元。而碧桂园则公告称，公司同意以每股1马币的价格认购合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd合计55股新股，占该公司经扩大已发行股本的55%。据披露，合营公司将主要从事收购马来西亚发展土地之土地使用权，及将发展土地开发成住宅物业配以商业物业。

　　对此，有分析人士就认为，中短期内，国内房企投资海外地产项目，作为企业在国内市场低谷时对外的机会性尝试可以，但要作为企业战略性的发展，可能还为时尚早。

　　点评：由于国内调控的持续，或许2012年会有更多遭遇发展瓶颈的房企选择走出去。黄怒波就曾公开表示，“走出去”是企业的长期战略，也是民企成长的标志。而万科主席王石在远方美国游学前更是称，游学的目的之一便是希望帮助万科成长为全球性的企业。显然，选择“走出去”对于国内房企来说并不是什么坏事，关键是要在走出去前谨慎选择，出去后才能真正的得到所需要的东西。

　　（王 峥）

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　　二手房成交持续萎靡 中介迎来大洗牌

　　2011年对于各家房产中介公司来说是痛苦的一年。由于限购、限贷政策在全国46个大中城市的执行，年内各大地产中介商无一盈利，能够保持盈亏平衡的也仅有寥寥几家。

　　根据北京链家地产发布的二手房年度报告，2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额预计将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。尤其是在调控政策执行最为严格的一线城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介门店的生意也因此十分惨淡。

　　北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。上海二手房指数办公室最新报告也显示，2011年12月，上海二手房指数为2586点，较上月下降6点，环比下跌0.22%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。这是自2011年10月以来连续第三个月下降，跌幅持续扩大。

　　一位大型中介公司的高层就对记者表示，2012年中介行业将延续去年的情况，绝大部分的中小中介公司都将在严酷的市场环境下关闭。而一些大型中介很可能利用这个机会进行兼并重组。2012年中介行业的洗牌将在所难免。

　　点评：面对严峻的市场形势，开源节流正成为各家中介应对寒冬的关键词。在开源方面，一二手房联动最受大型中介青睐。同时，部分中介公司也开始涉足商业代理、金融产品以对冲市场压力。而收缩战线、压缩公司开支正成为各家公司的节流策略。中介关闭门店、裁员的消息在2012可能将不再成为新闻。（王 峥）

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　　不堪压力 中小房企转型加速

　　持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。根据年内披露的季报显示，往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的都是二三线房企。

　　对此，分析人士认为，2011年随着限购、限贷的全面展开，上市房企面临的资金压力增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此，一些在行业内并不占优势的房企如果不及时转型，很可能会在这轮调控中倒掉。

　　华业地产在2011年的一份公告便表达了不少中小房企的心声，其表示：“随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响较大，公司为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点，以增强公司的盈利能力。”

　　据记者粗略统计，仅在2011年下半年，就有十多家房企发布涉矿公告，其中中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字中的地产两字去掉，改名为中弘股份、绿景控股。

　　点评：由于2012年地产调控不会放松，许多苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实，因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型，市场集中度也会再度提高。

　　而在这些房企的转型上，矿产资源无疑最受这些企业的青睐。某上市房企的高层就表示，随着房地产调控的持续，继续单一经营一个行业，无疑会加大公司的未来发展的风险。因此，公司进军矿业，就是为了开辟新的利润增长点，而公司也长期看好资源类发展趋势。同时依靠“两条腿”走路，无疑会降低公司的经营风险。（王 峥）

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　　2012住宅用地关键词：底价、流拍

　　2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年，政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年得到进一步的深化和落实，尽管2011年不及2010年政策出台的频繁，但是力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场进入了近年来少有的低潮期。

　　中指院的监测就显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。同时，在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市，商办用地受到热捧，比重大幅增加，商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。

　　据记者了解，由于销售萎靡，从2011年下半年开始，全国大中城市在出让土地的过程中频频遭遇流拍，即使出让成功，也是以底价居多。

　　公开数据就显示，全国主要130个城市，年内土地流标达到了900宗，其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。特别是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，仅仅11-12月，土地流标数量就达到了近300宗。其中居住类占到了50%。

　　对此，北京中原市场研究部分析认为，2012年的土地出让市场，特别是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

　　点评：2012年第一周，上海的土地市场便出现了流拍的情况，在北京大兴的一地块也仅以底价成交。看来住宅用地还加个持续2011年的萎靡，或许只有靠商业用地才能帮助土地市场找回一丝暖意。（王 峥）

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　　调控持续 一线城市房价将加速下滑

　　2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市均遭遇地产寒潮。年末更是出现品牌房企集中降价促销的状况。

　　官方数字也显示，2011年北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点。

　　而业内普遍预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。中原地产研究部总监张大伟也表示，在郊区房价的带动下，未来6-12个月内北京等一线城市的房价还会有10%-20%的降幅。

　　点评：中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；同时，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点”这一定调，也表明中央在短期内不会放松房地产调控，还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。（王 峥）

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