京城楼市悲情大戏 2012年说与不说降价就在那里

　　■ 开篇语

　　当2012年到来的时候，我们回望2011年北京楼市，猛然发现，过去的一年，北京楼市上演的恰是一部悲情大戏。

　　“悲情”的调子早在2011年初就埋下伏笔。商品房限购加码、土地出让遇冷、二手房交易疲软……中国的房地产行业，背负着经济支柱和民生保障的双重任务，当保障民生成为房地产行业一个重要任务指标后，房地产行业的游戏规则也开始发生变化，随之整个行业也进行了一次调整和重构，行业开始逐渐回归理性。在这个宏观的戏剧背景下，各个行业上演的表现和矛盾冲突也各不相同。虽然有众多楼盘滞销，但也有一些是“一起抢购过的房子”。这个具有悲喜剧情的剧目中，我们看到强劲的购买力，以及购买到房子后的普通人的喜悦表情。这样的剧情虽然普通，但仍旧充满着温情。

　　虽然有些企业度日艰难，当仍有多个企业年度销售额超过百亿，包括中海、首开、万科、龙湖等品牌房企仍旧出现百花齐放的局面，装点了这个冷清了一年的市场。京城20家知名房企虽然行走得比较艰难，但也在淡季中上演了“京城20钗”的争奇斗艳。土地和二手房则在这一年扮演了相对平淡的角色，二手房遭遇了2010年扩张后首次“产业过剩”，限购政策对二手房的影响更为激烈。土地市场也遭遇多年来少有的寒冷，“极地寒流”背后则是开发商对市场预期的不明朗，以及为了更好地过冬而储备粮草。

　　所有的沉重都会随着日历一页页过去，同样也没有不可逾越的冬天。当冬天过去，则将是地产行业更加理性的开始。关注一年的市场变化，我们更多的是寻找一个更加美好的开始。2012年，我们将守望美好，怀揣梦想，坚定信念，有梦想、有目标，中国的房地产行业必将会在修正中走向成熟。

　　倾城之“累”：谁的眼泪在飞

　　□张学冬

　　现实中，能够让人为之动容流泪的不只有爱情，或许还有2011年的北京楼市。

　　《倾城之泪》作为一部打算让人泪奔的电影，光有让人泪奔的野心是远远不够的，还需要有给力的桥段和迭起的高潮；关于后者，该片远不如2011年的北京楼市精彩，连环政策调控之下给持续高涨的房价急刹车，由此带来需求量的减少以及成交量的低迷笼罩全年；紧接着，货币政策从紧、融资渠道不畅使得一些房企资金链几近断裂，打折降价开始风靡楼市，昔日备受购房人关注的热点板块相继进入“拼跌”时代；随之而来的土地市场冷清、部分刚需无缘购房、地方财政收入锐减、中小房企度日艰难、周边实体行业形势严峻等调控后遗症，让楼市在累奔了一年之后，供需数据全线下滑，轻而易举即可击中各路人马的泪点。

　　【剧情简介】

　　成交面积创数年最低

　　87963套。

　　这是截至2011年12月25日，2011年北京楼市新建商品住宅的供应总数，跌破了9万套，同样也跌碎了众人的眼镜。供血不足，紧接着带来了成交量和成交面积的双双暴跌，也就显得顺理成章。根据北京市管理交易网数据统计显示，2011年楼市成交面积为873.9万平米，同比2010年过千万的成交面积下跌26.8%，同时创下了数年来最低纪录。

　　如果说在去年初，人们对2011年楼市还有所期待，在经历了持续调控后迎来“金九银十”的泡影后便彻底觉醒。

　　从各项成交数据来看，更加一目了然，2011年北京楼市全年供应面积1021万平米，同比下降15%；商品房实际成交套数和成交金额同比分别下降了28.4%和21.5%，而全年的楼市成交均价为21850元/平米，与2010年相比，仍同比上涨7%。

　　受接连出台的利空政策影响，购房需求也被极大抑制，北京楼市尽管出现了历史罕见的供需双双重挫，然而依然供过于求，房地产市场已经完全转向买方市场。

　　尤其2011年最后的两个月，北京市住宅项目入市量出现递减，这都向市场传递出了新的信号：北京楼市已近全面失守，从远郊区县到城六区，从针对首次置业的纯刚需住宅到改善需求的品质大宅，深度降价已经深入到楼市的各个角落。

　　2011年以此结局，政策未见转向，银根依旧紧缩，房企更加度日艰难，部分楼盘项目扛过了2011年，却未必能够再挺过2012年，再加上2011年以来北京土地市场屡屡低价成交，这些潜在供应项目所能承受的更低价，必将对今年的房地产价格体系产生巨大冲击。

　　朝阳成交面积领跑城六区

　　将北京楼市拆分来看，城内城外不乏亮点。朝阳区以154万平米的成交面积领跑城六区，大兴以99.6万平米位列第二，还有昌平区，成交总面积达82.5万平米排名第三。值得一提的是，向来受到业内外强烈关注的通州区，成交面积仅为41.3万平米，屈居五名以外。而顺义成交均价15439元/平米异军突起。

　　从成交均价来看，东城区、西城区，因为核心地段供应有限，且土地含金量高，仍然以单价近4万元雄踞各大板块之首；而顺义区在2011年全年成交均价达到15439元/平米，超过了之前热度颇高的房山区。业内人士分析指出，下半年以来一些高品质住宅项目在顺义集中放量，提升了区域楼市品质的同时，也助推了板块内的楼市成交价格。

　　【影评】

　　房企如履薄冰

　　2011年的楼市在匍匐中前进了一年，房企的日子如履薄冰，购房人看得也步步惊心，各种艰辛，各种累难以言喻。然而当新年和煦的阳光打在脸上的时候，却并未普照楼市。岁末中央政治局工作会议一锤定音，房地产行业的前途更加清晰：春节前后的这几个月，楼市将继续煎熬已成定局。在楼市已经进入全面降价的环境之下，房地产市场已经完全转向买方市场，单纯的价格优势已经难以成为吸引成交的唯一要素。

　　2011年楼市各项数据再度重申，当前形势比2008年更加严峻，同时带来了提示，提醒那些期待年后两会可能会出现转机的人们，势必要开始下调对政策过高的预期，因为在普遍看跌的市场里，除了眼睁睁看着存货与日俱增外，别无他法。或者，我们可以讨论房价回归理性的程度是什么？有多少房企会在回归的路上迷途难返？

　　【观影论坛】

　　房地产面临行业危机

　　●吴疆（上古中国地产执行董事）

　　之前“狼来了”的喊声不绝于耳却总不见狼，现如今对于整个房地产市场而言，冬天才算真正地来临了，可以看到自从2011年3月份以来，房地产市场就一直处在下行的轨道中难以自拔，如今大小房企都在各显其能、抱团取暖。上古中国更多接触的是商业地产和写字楼项目，而这两块在2011年的表现一度可圈可点超越了住宅市场，但是从下半年以来，宏观调控的大势之下，商业板块也开始一路滑坡，整体萎靡。由此可见，2011年是房地产全行业危机蔓延的一年。

　　从现在来看，即使今年3月份十八大之前，甚至之后的一段时间之内，政府也不会放松对房地产行业的调控。首先，世界经济也在艰难复苏之中，不单是房地产行业；其次，中国经济发展中的其他行业也面临减速的问题。国内外的大环境都不太乐观，而在这种环境之下，中国未来的住宅市场很难在短期内迅速回暖。

　　房价开始回归理性

　　●童悦仲（中国房地产研究会副会长）

　　2011年的楼市调控政策在目前已经开始释放其效果，泡沫被挤压后，一些房价过高的地区，价格开始趋于理性，同一个项目同一个楼盘在短时间内暴涨的情况难以再现。

　　而随着保障型住房建设量加大，加上未来对于城市有效供应的持续增加，势必会对房地产市场产生深远的影响。对房地产来说，肯定还是要发展的，但是这个发展不可能像过去一样支撑房价暴涨。

　　未来，对于一些房价还处在比较合理区间的区域，它还是要保持平衡的；而对于一些房价仍然很低的地区，它还会增长。我想应该说房地产市场在中国经济当中，还是占有很重要的地位，这点是不可动摇的。

　　本版采写/本报记者 李捷