逐鹿养老地产：万科、保利推首个项目，泰康 圈地4000亩、人寿砸100亿建养老社区
业内人士分析，开发商和险资并非想做专业的养老住宅，政府兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构 资金水平尚嫌不够，中国还没有真正意义上的养老地产
理财一周报记者 / 曹怡婷
养老地产正在成为各大开发商、险资和境外资本争夺的热点。万科、保利颇为巧合都选择在去年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”，外资近来也加入了战局。
业内人士指出，国内的养老地产仍处于初级阶段，目前还尚无一例真正成功运营的老年住宅项目。
万科保利比拼老年公寓
2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工。
身为国内住宅开发的“龙头老大”，万科对养老地产的关注由来已久。“其实万科好多年前就开始对老年地产进行调研，对万科而言这个市场很重要。”清华大学建筑学院教授周燕珉告诉记者。
周燕珉已研究了近20年的老年住宅，她告诉记者，自己曾在2007年受邀指导万科在北京的养老地产项目。“万科对养老地产很谨慎，酝酿的时间很长。”周燕珉表示。
来自高层方面的表态也印证了这一点。早在2006年，现已成为万科“掌舵手”的郁亮就曾公开表示，公司已在老年住宅领域投入研究。另据万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆透露，郁亮在内部会议上要求北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。
从2006年直到2010年12月，万科才将其首个养老地产项目推至台前。记者从北京万科公司获悉，万科老年地产不同于传统的养老院，主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体。
据了解，这一养老地产被称作“活跃长者之家”，是配建在幸福汇整体项目之中的，共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。未来，此种养老地产有望被引入万科旗下的另外两个项目。
万科在老年地产领域走得相对超前，而在此之前，养老公寓、养老住宅的投资方多以民营企业家为主，北京的太阳城、上海的亲和源无不是如此。2008年前后，以万科为代表的部分大型开发商，已将养老地产的战略部署提上了日程。
保利亦是其中之一。在历经两年多的研究之后，保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。记者从业内获悉，保利方面正在重点研究养老地产的未来发展，并因此成立了一支“小分队”在国内各地考察，也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式。
记者了解到，该项目名为“保利·西塘安平老年健康生活社区”，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，计划于今年底完工。保利地产曾表态，未来亦将在上海、广州等地试点养老公寓项目。
一场养老地产的争夺战已正式打响。据悉，除上述两大房地产发展商外，华润置地、首创置业也随之成立了专项调研团队，而永泰红磡也正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”。
险资圈地忙，分食养老地产“蛋糕”
去年9月，险资介入楼市的“口子”终于打开了。根据《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%。业内曾就此预计，千亿元险资的首选去向是商业地产，其次就是养老地产。
在投资养老地产方面，泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。此后不久，泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉，该项目将于2013年至2014年建成。
去年底，业界盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地” 2000亩用于建造高级养老社区。不过上海、北京并非泰康唯一的选择，有消息指出泰康已看好海南三亚，将高档养老社区的模式在全国铺开。
中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。在今年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100亿元。他表示，中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此，在北京，中国人寿也购置了相当大规模的土地。
进军养老地产是众多保险公司实现跨越式发展的理想路径，通过借道养老社区项目，保险公司可顺利在地产开发领域分到一口“蛋糕”。除此之外，建设高档养老社区也被保险业界视为是一个比较稳定的投资渠道。在泰康人寿董事长陈东升看来，养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。
外资老年公寓开发商中国设办事处
过去，外资进入国内房地产的渠道都以购置商办为主，然而越来越多的案例显示，养老地产成了这些私募股权基金的投资新方向。
外资之所以看好养老地产领域，与国内巨大的潜力市场不无关系。曾有机构统计，以中国人口目前的老龄化增速，国内60岁以上的老年人总数将在2050年超过美国总人口数量。
这一日益庞大的老年人住宅市场自然引起不少外资的关注。今年1月，美国城堡投资的创始人韦斯·艾登斯(Wes Edens)在中国会晤了政府官员与企业高层，而他此行的目的正是为了与国内的潜在合作者磋商养老地产的可行性。
韦斯·艾登斯在接受外媒采访时透露，首个养老社区很可能落户沿海城市。尽管目前项目的具体情况还未知，但据了解，城堡投资的初步计划是引入国外的养老模式，希望能就此在中国“开花结果”，而城堡投资为养老地产项目所募集的基金总额约为10亿美元。
可以预见的是，如此大体量的投资将面临外管局等部门一定程度的干预。韦斯·艾登斯就此表示，他已做好准备。
除城堡投资以外，不少国外以开发老年公寓为主的大型公司也纷纷开始在中国设立办事处，或通过多种方式与国内开发商、政府部门取得联系。这些想要“试水”中国养老地产的公司包括Emeritus Corp.、美国老年社区领先开发商Life Care Services LLC等等。
“中国还没有真正的养老地产”
国内养老地产市场在近几年内还无法摆脱鱼龙混杂的情况，各类资本或为借道养老地产项目进军楼市获利，或为曲线取得土地，或视老年公寓为热钱的投资洼地，其指向性不一而足。
在探究其中微妙之前，先要厘清“养老地产”这个概念。“从大的分类来看，养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。”周燕珉介绍说。
养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品，其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供护理及医疗服务的设施。
“中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。”周燕珉指出。亲和源就是其中一例，在该项目中，既有大体量、集中建设的老年人公寓，也附带了针对性的养老服务。
如果从投资人看，国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类，北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。
纵观各类养老设施不难发现，由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有“福利”的性质；险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的性质；开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。
某位开发商告诉记者，从建造规模、定位来分析，险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支，从大范围来看，甚至可以归为商业地产。该开发商认为，险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营，从而获益。
在莱坊房地产经纪（北京）有限公司联席董事杨杏妮看来，开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向，“北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌，但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓，”她说，“开发商拿地困难是众所周知的，如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些，不能排除这是一种忽悠。”
“很多著名的养老项目，养老公寓只是配建在项目里的，开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”杨杏妮补充道。
显然，养老公寓并非幸福汇的主体。资料显示，北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米，其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米，养老公寓约有142套房源，主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科方面在接受记者采访时透露，幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。
如此定位自然与公益性质的养老物业不同。万科董事会主席王石也曾就此表示，万科所从事的养老物业并非是公益性的，面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。
周燕珉则认为，在住宅小区中配建养老公寓的做法也不失为是一种良好的尝试，“如果能在小区中多盖一些为老人设计的住宅，其实有利于‘空巢老人’数量的减少。”
“万科曾对其住户做过多年调研，想要了解的就是老年人到底需要怎样的居住关系。”周燕珉告诉记者，“不少人会考虑将新房购置在父母周围，如果小区里本身已有老年公寓，那么他们会选择同时购买两套房子，好让老人就近得到照顾。”
杨杏妮表示，不同渠道资本的动机各不相同，这也就造成了国内养老地产尚不规范的现状。“开发商和险资并非想做专业的养老住宅，政府兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，中国还没有真正意义上的养老地产。”杨杏妮如是说。
居家养老优势凸显
养老地产大有可为
理财一周报记者 / 曹怡婷
中国老龄化现象日趋加剧，传统家庭养老模式面临挑战，新养老方式将应运而生。
未来40年中国人口老龄化现象
将日益突出
按照世界卫生组织的标准，当一个国家或地区60岁以上的老人人口超过总人口数的10%时，即步入老龄化社会。近几年来，世界人口老龄化正快速增长，而中国老年人群体的增长程度亦十分惊人，在未来40年里中国的人口老龄化现象将日益突出。
联合国《世界人口统计》指出，2010年到2050年间，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。另据国家人口计生委数据，2009年中国60岁以上老年人已占总人口数量的12.5%，人数已达1.6714亿人。
相关预测显示，中国老年人口总量在2015年有望突破2亿，占总人口比例超过15%。届时，中国将既是一个人口大国，也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”。
“我国的老年人口增长速度远远超过发达国家，属于老龄化速度最快的国家之一。”清华大学建筑学院教授周燕珉指出。未来40年，中国将跟许多发展中国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题，其中养老居住正是一大课题。
养老地产潜力非常可观
由于养老观念及家庭结构的改变，传统的家庭养老模式正面临挑战。“中国人传统的家庭观念是主张三代同堂的，但现在的家庭结构日趋小型化，尤其在经济较发达地区，更多的成年子女并不会与父母共同居住。”周燕珉表示。
更为突出的问题是，在“421”家庭结构下，子女即使有心，也会面对照顾不力的情形。“一对年轻夫妇需要照顾四位老人，有时可能还需要照顾更加年长的祖父母、外祖父母，家庭负担很重。”周燕珉介绍说，“年轻夫妇同时还需要抚养小孩，又要在职场竞争中生存，所以子女很难较好地照护每一位老人，这是未来必须面对的客观事实。”
除了传统的家庭养老外，我国还有机构养老和社区养老等多种养老方式，而后两者则有不少弊端存在。首先，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体。截至2009年末，全国各类老年福利机构的数量有38060个，床位数量共有266.2万张，其中包括政府建设的养老福利机构以及社会力量兴建的各类养老住宅和养老设施。
此外，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足，为追求零事故及便于管理，难免有把老人当病人的倾向。而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。
如前文所述，家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种新型的养老方式——居家养老应运而生。它与家庭养老的区别是：居家养老的提供主体是依托社区而建立的社会化的养老服务体系，而家庭养老的提供主体是家庭成员。
不过，实现居家养老需要以良好的养老服务以及适合老年人的居住环境为基础，当前居家养老还存在着许多软件和硬件上的缺失。“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。
考虑到庞大的养老需求，养老产业的潜力是非常可观的，如能将“居家性”及“专业性”相结合，就能产生新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓，或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。
由此，“老年地产”的概念横空出世。全国工商联房地产商会会长聂梅生前不久在接受采访时曾就老年地产发表评论，“老年地产有很多模式，比如美国有独立室、护理室、住宅区陪护等很多种模式，开发模式也分为出租、出售两种，只要大家打开思路，将眼光放长远些，这个领域还是大有可为的。”
亲和源模式：会员制、高端路线、售使用权
业内人士称，目前国内各类养老地产项目均面临盈利问题，由于定位及收费偏高，亲和源不太能被大众普遍接受
理财一周报记者 / 曹怡婷
亲和源这家2005年开始建设的中国养老社区，在掀起养老地产热的当下，又再次引起业界关注。
“我们除了接待上门来咨询的老年人及其家属，还要迎接来自全国各地的考察团队。”亲和源股份有限公司董事长奚志勇如是说。
在奚志勇的办公室里，这位上海亲和源的领军人物、前南汇区康桥镇副镇长告诉理财一周报记者，亲和源社区内接待过的人数已超过2万人。就在接受记者采访之前，他刚送走来自黄山的某部门领导。
亲和源作为国内最早运营的养老地产项目之一，已经成为了研究范本。从园区设计、收费模式再到运营管理，醉心于经营养老事业的他很乐于公开，“没有秘密”。
尽管上海、北京等城市以“老年住宅”为营销理念的项目并不在少数，但无论是开发商还是民营资本运营的养老地产，离真正意义上的养老地产还尚有一段距离。
国内暂时还没有已经完全成熟的老年地产范本，这或许与人们传统的家庭养老观念有关。奚志勇对此坦言，比起实现盈利，他更希望专业的养老机构能得到社会的认可。
“这个市场需要能有一个成功的例子来推动人们概念的改变，我希望亲和源能为此做出贡献。”奚志勇说。
做养老地产，就是要走高端
作为养老地产，亲和源走的是高端路线，这一定位早在奚志勇酝酿项目之初就已经设定。
奚志勇认为，福利性质的老人院等养老机构并没有完全市场化，普遍存在低效、资源配置不足的弊端。要打开养老地产的新局面，就一定要坚持中高端的项目定位，坚持商业化运作的模式。
“过去国内还没有能适应中高端市场的老年人，部分养老机构或许硬件很好，但是软件仍旧是跟不上的。”奚志勇说道。
在他看来，“人性化的东西在养老机构里很难看到”，“许多老人院都是以床为单位的，但国外只有在监狱和医院里才会以床为单位。”
经多次考察后，奚志勇及其团队总结出要“追求精神层面的养老”，而这样的理念随后被融入在亲和源项目的各种细节里。
奚志勇告诉记者，他们发现要让老年人真正能有“居家养老”的感觉，就一定要保护好老年人的隐私，并充分给予尊重。在亲和源里，每一套老年公寓无论大小，一律是独门独户的，也都配备有厨房，钥匙则掌握在老人的手中，这样才能保证让居住其中的老人有“家”的感觉。
此外，亲和源还提供了一整套服务体系。亲和源给每位老人配备了生活秘书、健康秘书、快乐秘书，他们各司其职， 负责解决老人居住期间的各种问题。
为了便于管理，许多养老机构并不会给老年人太多的自由活动空间，而在亲和源居住的老人，如果愿意的话，每天都可以选择游泳、健身、绘画等各种活动项目。
“这里的老年人自发成立了18个兴趣小组，他们会自己安排时间进行各种活动。”亲和源研究中心主任助理徐琪倩介绍说。
事实上，亲和源成立之后面临的第一个困难就是：如何说服人们将自己的父母送来这样的专业机构实现“养老”。对此奚志勇坦言，要挑战传统的养老观念尽管不易，但他仍旧充满了信心。
“大家都会认为把父母送到养老院是不孝的，但是如果养老机构能提供比家里更贴心的服务，那还算是不孝吗？”奚志勇分析道。
只出售使用权
奚志勇设计了A卡、B卡共两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。
之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源是永久有效的，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。
然而，这样的收费及会员制度一经推出就曾遭到社会舆论的质疑。其焦点就在于，亲和源会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。
奚志勇理解人们“有自己住房才安心”的想法，但他相信，时间会让消费者转变观念。“所谓产权其实也就70年，而亲和源的房子你可以一直住下去，除非土地被国家收回。”奚志勇如是说。
而面对媒体对“没有产权企业倒闭怎么办”的担忧，奚志勇的解释是，一旦公司破产了，会由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营。用他的话说，就是“换一个团队运作，使用权还是会员的”。
莱坊房地产经纪（北京）有限公司联席董事杨杏妮认为，由于其定位及收费偏高，亲和源不太能被大众普遍接受。
当被问及收费问题时，奚志勇表示亲和源的定价是合理的，因为这几年会员卡已经增值。他告诉记者，A卡最早售价为50万元，而现在则卖75万元，由于会员卡是可以转让的，因此增值的部分就可以套现。他更举例说道：“过去一对夫妇我们收5万元的年费，这样三年下来共花去15万元，而这段时间里会员卡已经增值了25万元，如果转让的话等于免费住了三年，还获益10万元。”
盈利重点是服务，不是地产
“目前国内的各类养老地产项目均面临盈利问题，其中绝大部分是亏损或者是微利经营的。”杨杏妮表示。
之所以会有如此现状与养老地产的特殊性质有关。由于养老地产与一般住宅产品不同，它要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂。
“一般房地产项目是通过产品销售来获取利润的，资金回收较快，而养老地产的盈利模式则不同，”杨杏妮说，“养老住宅不是盖完就完事的，它后续经营的周期很长，盈利点除产品销售外，更多的在于物业服务。”
奚志勇向记者介绍说，因为亲和源并不出售产权，所以不断上涨的会员卡费与其建房成本之间是有很大差额空间的。他曾计算过，尽管第一批会员卡售价仅50万元，低于周边房价约30%，但只要能吸纳到会员，投入成本很快就可以回收。
徐琪倩表示，亲和源三期共可容纳1600人，而目前园内已有600多位老人入住。
管理费用也是收益的一大部分。亲和源方面对外也曾坦诚表示，其盈利的重点是服务，而不是地产。此外，亲和源社区内的健康会所、配餐中心等配套设施是另外收费的，其运营则由第三方负责。
未来，亲和源还计划推出老年旅游等业务来增加营收。
亲和源模式将推至全国
2010年12月25日，1亿元风投注资亲和源项目，这对奚志勇而言是莫大的肯定。资本注入后，亲和源即将启动一轮新的扩张计划，将在全国实现连锁经营。
目前，亲和源在辽宁、黄山、海南的养老项目已经确定。“地都拿好了，上海以外的项目基本运营模式是相同的，但定位会更高端一些。”奚志勇说。
奚志勇及其团队在五年的耕耘后终于获得了收获，亲和源模式开始被人们接受，园区也连续接待了大量慕名前来的考察团队。
2010年底，亲和源与万科签订了战略联盟合作协议，正式成为万科“幸福汇”项目的管理服务提供商。能向外界输出亲和源的管理模式，奚志勇说他很欣慰。
未来五年对亲和源而言是发展壮大的最好契机。由于实行计划生育政策，中国的第一批独生子女的父母已逐渐需要养老服务，而这批人群的消费水平也相对较高。“再过5年，这批人的父母就到了70岁，养老需求将凸显出来，这是非常大的商机。”奚志勇曾对外如是说。
养老地产非纯粹房地产,需长线投资
发展困境：我国养老规划的法律体系尚不健全，政府扶持政策尚不明确
理财一周报记者/李谦
针对养老地产，地产基金、开发商、地产服务机构有什么看法？3月29日，理财一周报记者分别采访了盛世太平投资咨询有限公司董事总经理陈立民、致盛集团董事长张润斌、戴德梁行。
国内养老地产为开发商带来巨大商机
理财一周报：有投资养老地产的意愿吗？
陈立民：没有。养老地产是一个产业，需要长线投资，聚拢大资本、多产业，形成核心竞争力，并非纯粹的房地产。由于资本被长期占用，故养老地产比较适合由资金成本低的保险公司投资。盛世太平专门从事商业地产，不打算分散资源，所以没有参与养老地产的计划。
张润斌：有，但选择何时、何种身份进入养老地产行业还是我们目前需要研究的问题。
养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念。我国的老年人口日益增加，而他们对生活质量的态度和传统家庭观念也正不断演变。一方面，更多老人的教育程度已获大大提升，也累积了一定财富。这些因素皆创造出了有利的市场条件，造就了市场对中高端的老人住房的需求。另一方面，由于缺乏政策支持、专业管理知识和开发经验以及鼓励投资者和开发商进入市场的诱因，我国高级养老地产项目开发起步相对较迟。
理财一周报：您觉得养老地产在国内有发展机会吗？
陈立民：有。
张润斌：有。老年住宅上世纪70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模各异的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家在某种特定状况下的老年人的居住形态。现在，我国也已进入“老龄人口大国”之列。
另外，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中的42.8%拥有储蓄存款，老年人对待晚年生活的观念和态度在社会老龄化的发展中逐步改变，更多具有较高学历和收入的老年人更倾向选择与成年子女分开居住。而目前市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。因此，市场需要为他们提供更高端的产品、规格更高的住房以及更高端和个性化的护理服务，国内养老地产的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。
戴德梁行：养老地产具有多方面的优势，如投资回报期短、收入来源可靠、审批程序短、税务优惠或政府补贴、市场稳定、商业周期独立等等，这为开发商带来巨大的商机。
其中，刺激开发商投资养老地产的一个重要因素就是政府审批程序短。例如在澳大利亚，老年住宅项目的审批过程大约需要几个月，而一般住宅项目则需时几年。在开发商争相竞夺重要地块而政府又依靠土地销售收入的中国，这种住宅项目的审批机关自身也必须拥有高价值的资产。
政府有无政策扶持受关注
理财一周报：如果着手做养老地产，您最担心什么？
陈立民：养老地产不是纯粹的房地产，更像酒店，是一门生意，涉及房地产以外众多产业，如家庭护理、医疗、体育、康乐、零售、餐饮等。况且，服务对象是老人，责任重大，凡事都得格外留神。成功的关键要素是将这些外延产业内化为核心竞争力，过程比较艰巨，需要锁定目标长期作战，不适合投机者。目前，国内投机者多，长线投资者少，而保险业准入的相关法规还未成熟，因而难免会出现发展期的阵痛。
张润斌：养老地产具有特殊要求，首先养老地产适宜选择在空气新鲜、交通方便、环境优美的地方；二是老年地产要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”建设，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求；三是老年地产的道路要采用无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。此外，老年地产要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育设施等。对于开发商来说，开发老年地产显然要比商品房住宅复杂得多，成本也将相应增加。同时，房价也是一个至关重要的问题，一方面成本增加将直接抬高房价，如果房价过高，消费者将无法承受，在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，国内养老地产项目长期经营收益仍难保障。
理财一周报：就养老地产而言，您最想知道和了解什么？
陈立民：政府有什么扶持政策，有什么限制措施，有什么准入门槛，保险公司可参与的程度有多深，能不能参与开发。
张润斌：养老是一个社会问题，国家和地方政府以及社会都应关注和支持，从市场需求、安全管理而言，养老地产要从公益性向市场化转变。养老地产在我国发展较晚，我国的养老地产无论是在政策支持还是经营上都处于摸索阶段，所以，国家会出台哪些扶持或优惠政策鼓励民营企业和投资者参与养老地产项目开发是目前企业进入养老地产前尤为关心的问题。
调查显示，高端养老需求在提升
理财一周报：养老地产有没有成熟的模式？
戴德梁行：在西方国家，老年住宅市场的模式较为成熟。在发达国家，老年住宅产品一般包括活跃长者住房、低度护理型住房和高度护理型住房，其护理级别依次提升。活跃长者住房约有70%由私人开发商提供，其余大多数由宗教组织提供。至于高度护理型的住房，情况正好相反，分别约36%和27%的住房由私人开发商和宗教组织提供，其余的住房则由政府直接提供或由政府资助的非营利组织所提供。一般而言，开发商和投资者的收入模式包括一系列的收入来源，例如进入债券、食宿费、退出费和政府补贴等。
理财一周报：国内的养老地产现在是怎样的？
戴德梁行：过去几年，政府对国内住宅市场颁布了一系列的限制政策，但是对于老年住宅项目却存在例外。比如，尽管国内保险企业被禁止参与大众住宅市场开发，但为减少国内保险企业投资房地产的限制，政府允许国内保险企业投资老年住宅。
随着我国步入老龄社会，老年人对待晚年生活的观念和态度在老龄化的发展中逐步发生变化，更多老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，希望在老年时光里激发第二个青春期。戴德梁行在福建省所做的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入长者更认为，市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。
随着社会日益严重的人口老龄化与居民收入增长，老年住宅已成为有利可图的地产行业，但目前尚未得到充分发展。与其他“政府支持性行业”一样，市场需要稳定的政策支持、完善的监管框架和执行服务标准。然而，目前所有这些条件都是缺乏的。其结果是市场上出现了一些所谓的高级住宅项目，而实际上只是使用老年住宅作为营销噱头的普通住房。
想要快速周转的开发商不适合参与
理财一周报：发展养老地产的困境是什么？
戴德梁行：鉴于政府特别是省级和地方政府在推动老年住宅市场发展中扮演着重要的角色，包括土地规划和分配、建立规管架构、设立监管机构以严格执行和监管市场运作，以确保老人的实际需要能够照顾得到。要达到以上目的，中央和地方政府须先建立一套全面的规划方面的法规。可是，我国目前仍然缺乏这样一套法律框架，对政府当局来说，任务艰巨。
理财一周报：能给想投资养老地产的开发商一些建议吗？
戴德梁行：对于想投资养老地产的开发商，要意识到一点，即虽然养老住宅的开发投资获得政府政策支持的可能性较大，并且能比包括酒店式公寓的其他类住宅开发创造更高的投资回报，但是其净资产增值在长期阶段内是均匀稳定的。想要寻求快速销售周转的开发商并不适合投资该类地产。
美国养老：自理护理结合，老人青年混居
文/大卫·班塔（ David Banta ）
珍妮佛·特蕾扎（ Jennifer Trezza ）
董李君
美国建筑公司为老年住宅市场提供了内部视角。
总部设在美国华盛顿特区的WDG建筑设计事务所是一家拥有70多年经验的公司。公司参与设计了多项活力老人住宅、协助型老年住宅和患老年痴呆症关怀住房等系列项目。这些项目的范围从整修现有楼宇到设计聚焦跨代居民的大型社区。在这一特定市场取得成功的关键在于分析老年住宅市场的发展趋势、了解居民的需求、集中关注护理的实施以及领悟各种商业模式带来的利益与风险。
美国养老五大模式
美国老年住宅市场行业自从2008年经济衰退以来正在慢慢复苏。尽管美国人口不断老化，但要看到这个市场的全面复苏还需要一些时间。但是相对于其他住宅和商业市场，现有的退休社区的入住率却一直保持在较高的水准，只是新产品的推出受到了限制。
由美国老年住宅协会（ASHA）提供的当前各类社区2010年的入住率显示，自理型为87.9%，自理型与协助型达到91%，协助型为90.6%。患老年痴呆症的护理协助型稍微高一些，为90.8%，持续照料退休社区（CCCRs）则为89.9％。这些数据表明提供全方位护理的社区保持较高的出租率。目前的趋势表明，老年人选择住房的基础取决于需求而非生活方式。这种趋势可能继续受未来股市和房地产市场的左右。
提供老年人护理的退休社区或设施建立在会员费模式或市场利率租赁模式的基础上。90%持续护理的退休社区，包括营利和非营利团体，都采用会员费模式。自理型社区，无论是协助型、独立的协助型，还是患老年痴呆症的护理协助型，通常归入市场利率租赁模式中。
会员模式有三种不同的合同类型：A型全面护理合同、B型修改合同和C型收费服务合同。在A型合同中，居民提前支付月租费以获得一个有着额外服务和设施的独立居住单元的终身入住权。那些在本合同下需要协助或护士护理的可转移到相应的护理水准，并继续支付与自理型相关的费用。月租费是三个合同类型都要缴纳的提供给居民基本服务、膳食津贴和家政服务。
B型修改合同要求居民支付一笔起初的搬入费以及和A型合同一样的月租费，除了月租费要被修改以反映具体所需护理的相应变动外。写进合同的是分配给这些修改后的费用在它们增加之前的时间范围，以反映长期的覆盖面。C型服务合同的费用也包括一个预先支付的会员费、基本服务月租费及建立在当前市场价格上的协助及专业护理的每日津贴。
该合同给予他们优先准入使用护理设施权利，但他们要为服务付费。目前，61%持续护理退休社区倾向于使用C型收费的服务合同。此外，持续照料退休社区使用此合同的往往是较新的社区。
会员费模型依赖于当前和未来的居民支付费用以获得生活在自己选择的单元并获得社区护理部分的福利。会员费是由市场主导的，取决于房屋的价值和目标市场的收入。业主使用会员费来资助房产和偿还建设债务。一部分比例的会员费在居民逝世时会返还给居民的受益者。月租服务费用于支付诸如打扫卫生、膳食和日常维护服务。
在市场利率或租赁的社区，无论是持续护理退休社区还是自理型或无协助型，居民不支付会员费。他们可以交一定的押金和社区费，金额最多为给定的某个月的房租，或者只支付和提供具体服务的会员费模式下的合同类似的月租费。同样，如果居民需要更高一级的护理，他们将相应地对这些服务支付费用。因此，在任何人入住进来之前，自理型的居民会得到优先考虑。
护理模式的新趋势
我们所观察到的趋势表明，计划提供某种程度护理的市场利率自理型社区，无论是协助型还是患老年痴呆症的护理型，将分期建设项目。
一些是护理部分，协助型和患老年痴呆症的护理。这是建立在老人将来是否遇到事故或变得虚弱，而不是老人想改变生活方式的基础上。一旦稳定下来，社区将增加自理型居民及他们相应的共同区域。
其他的发展趋势还包括一些更小的社区，从180至200个所有类型的自理型单元到患老年痴呆症的护理，以及首先建造发展护理部分。如持续护理退休社区这样的较大的社区正在与更多更小的阶段项目一起发展，以实现总建筑目标。
随着婴儿潮一代年龄的增加，另外一个可能延续发展的趋势是，把老年社区纳入综合用途项目中。
一个例子是叫作“大学里的美林花园”。这是一个在西雅图的综合用途社区，把老年住宅、普通出租公寓和商业相结合，吸引了大量年轻专业人士和华盛顿大学附近的学生入住。美林花园在经济衰退中上市，却已达到了95％的居民入住率，其商业零售空间出租率接近100％。
迁移到更为城市化的环境将会增加重新定义退休社区的几率。城市模式预示着在可用空间投入使用上的涨幅。在过去10－15年，有一种趋势就是，老年住宅的单元越建越大；从平均规模1000平方英尺增长到1300平方英尺。现在对单元在规模上减少有所重视，同时配备更好的设计以提高效率，特别是厨房和浴室的效率。单元减小有几个好处，一个是更小的单位能降低建设成本。另一个是在总造价不变的情况下，可建设更多的单元，取得更高的销售利润。
另一个趋势是可用于多种功能或用途的空间创造。这将节省建设成本，特别是非创收平方英尺。一个可能的例子是将提供无线网络的咖啡馆与图书馆或商务中心组合。另一个可能是一个共享起居空间的酒吧酒廊组合。这些趋势的优点是显而易见的。与提供新风格的功能和服务有关的一个好处是可以吸引新的一代。这改变了与老年生活相关的氛围和风格。
此外，社区将为老人提供社区以外的活动和餐饮选择，获得多个餐饮、文化活动和其他服务的选择。位于靠近市区的高成本土地价格将增加高层老年社区的数量。这些类型的发展，无论是建在大规模运输系统上或附近，由于它们可通往城市其他地区而具有吸引力。这对居民、游客及未来的工作人员有好处。
老年住宅的建设核心是提供护理，不论是协助型、患老年痴呆症或专业护理。它的建设经历了一个从医疗保健或医院模式到居民护理模式的转变。医院模式通常为一条长走廊，两侧都有单元，在两个或多个楼翼处有一个集中护理站，只提供包括必要的餐饮、活动（通常是多功能）、电视或客厅在内的很少的辅助设施。这种模式重点是完成任务和照顾老人的日常起居。
居民护理模式被设计用来提供更全面的服务。居住结构是围绕居民和护理提供者之间的关系来开发的。居民选择他们的日程安排，每天有工作人员与他们一起工作。有一个具体的护理者与居民一起工作有助于建立互相信任的关系，这和家庭成员一样重要。
这个以居民为中心的护理模式，导致了专业护理和患老年痴呆症的老人社区实物场地的变化，并开始影响协助型社区。温室建筑项目是一个新的模型结构，以提供建立在以居民为中心护理基础上的专业护理和患老年痴呆症的护理。居民被鼓励做更多的日常活动。举个例子，这可能包括做饭或洗衣。
其目的是提供六至十位居民、每个居民一个私人房间的小型社区。私人房间环绕着一个中央共享空间，其中包括一个客厅和可以一起做饭的住宅风格厨房。还有供洗浴的服务区及其他必要的功能区来提供强制性护理。
一些较新的模式将较大的房间分隔成独立的、类似私人住宅中的空间，这方面的一个例子是在短走廊尽头的一间卧室。除了用在专业护理和老年痴呆症的护理上，这种设计方法也被应用到更大的协助型设施上。
正在中国规划设计大型老年社区
随着人口老龄化在中国的增加，重要的是要了解这些模型如何修改完善以适应中国的经济环境、居民需要，对各层次护理的需求以及使用何种方法来实施这些服务。
确定哪些商业模式最适合中国市场，从美国老年住宅项目中吸取教训是有帮助的。其中一些包括，建设类似于普通居民区的老年住宅，而不是类似医院；尽量选择靠近城市或交通便利的地方；实施分期建设计划；增加对本地居民期望的关注；选择合适的项目商业模式——建造-拥有-管理，还是建造-销售。
美国WDG建筑设计事务所目前正在中国规划设计一个大型老年社区项目。我们正将我们的知识和美国老年住宅设计方面的专业技能应用其中。我们坚定地认为，所有老年住宅的居民都应该能从设计中得到实惠。老人老化的过程很敏感，值得整个社会的高度关注，为他们提供一个能让他们安度晚年的设施是我们应该做的。 （作者供职于美国WDG建筑设计事务所
理财一周报记者/金蓓蕾译，标题为编者注）
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