房价涨50%才能回本 投资买房警惕“得不偿失”

　　楼市新政引乱象频发 来源：理财周刊

　　春节前后这一个多月时间里，许多房产中介再次经历了冰火两重天的经营境遇：1月27日新一轮房产调控政策出台前，市场交易一片红火，新推房源出一套抢一套；而春节后再次开门营业时，却已是门庭冷落——挂牌房东撤牌的撤牌，转租的转租，而购房客的看房热情也大大下降……

　　近段时间，房产调控政策的密集推出，让很多在楼市摸爬滚打了多年的人也有些手忙脚乱，更多的人则是茫然加上忙乱，有些找不着北了。特别是刚刚经历过去年年底时抢车狂潮的北京人，今年年初时因为担心房产税即将推出而忙着抢房子，现在面对刚刚出台的限购令，一下子又陷入了该不该买、能不能买的纠结情绪中。而在上海，虹桥府邸业主集中抛出20套房一天抢光的新闻，让很多人以为是实行房产税后的“仓促逃跑”。记者近日走访几家房地产交易中心，前来办理房产交易登记的人十分稀少，而忙着咨询政策细则的人则络绎不绝。“去名”、“离婚”和“公证”，成了咨询窗口前出现频率最高的3个词。

　　在近年来的楼市调控中，不少地方都出现假离婚等现象，此前更有一则《女婿跟丈母娘结婚能省过户费》的帖子堪称一绝。最近，在不少社区论坛上已经开始出现如何规避房产税的讨论。有网友支招：“再买房，买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”还有人支怪招，让买家和卖家，先假结婚、再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。

　　为了规避限购、限贷政策和房产税，不是要赠与或转让房产，就是要办理假离婚和财产公证。一时之间，因楼市调控新政引发的社会乱象频发，而对于房产税计税依据何在，限购、加税等调控政策是否公平合理等热点问题，社会上也存在诸多争议。我们不妨来一一分析。

　　限购限贷会否引发离婚潮？

　　记者近日走访了徐汇区房地产交易中心，一位正在咨询的张先生对记者抱怨说，如今儿子要买婚房了，但以前买房子时为了规避自己百年后因财产转移而导致的高昂契税、遗产税和公证费等费用，就把儿子名字一起写了上去，没想到儿媳家里也是这种情况，所以儿子再买房就成了第三套房而被限购了。

　　交易中心工作人员表示，像张先生儿子这种情况只有两个办法解决，一是去掉一方在自己父母家房产证上的名字，而“去名字”的办法有两个，一是赠与，二是转让（买卖），但无论哪种办法，都需要缴纳契税、个人所得税、印花税等各种税费约10万元左右，张先生觉得成本实在太高了；还有一种办法就是假离婚，由一方单独新购房屋，但这样也有问题，一是无法使用另一方的公积金贷款，且作为二套房的贷款利率和首付比例都大幅提高，变相增加了购房成本。张先生更担心现在社会上离婚率这么高，万一离婚弄假成真，房子可就打了水漂了。因此工作人员建议他可以先去公证处进行夫妻财产公证，但这又需要另外花一笔公证费。

　　记者在交易中心了解到，像张先生这样前来咨询自己是否属于调控对象的市民非常多，大部分人都是为购置婚房或改善型住房（如孩子大了需要换房子）而需要新购住房，但手上都已有一套或两套住房，为了能再新购一套住房，许多人都动起了类似假离婚这样的脑筋，因此“去名”、“离婚”、“公证”成了咨询窗口前出现频率最高的三个词。

　　房屋单价评估是否合理？

　　此次沪渝两地房产税政策中都提到了房产税计税依据是，参照住房的市场价格确定的评估价来计算的。可住房单价到底应该如何评估？谁来评估？评估标准是什么？事实上，一套房产的价格受到许多因素的影响，因此房产价格评估是一门技术性很强的专业工作，需要一房一定价，国外在征房产税时都有一套专业的房价评估系统。

　　但房产“大炮”任志强发表博客指出，我国过去从未重视过评估的作用，除上市等少量置换、关联交易外，几乎没有建立这一套系统，全国目前注册的有资格的评估人员一共只有3～5万人，如果将来房产税要在全国大中小城市推广，建立完善的评估体系大约要150年的时间。因此以目前所采用的笼统的房价评估体系去征收房产税，很可能会产生评估价与市场价相比过高或者过低的问题，既不科学，也不公平。

　　有网友调侃说：“如果估高了，就直接让评估公司买走好了！”反之，如果评估价太低了，则容易让房产税流于表面，让可持续的房产税收入替代地方政府土地出让金收入的宏大目标也变成了浮云。

　　为了解目前评估行业的真实情况，记者近日走访了沪上多家中介门店，多个中介人员均表示目前房地产交易中心的评估价一般比目前实际市场价低10%以上，而为了降低交易环节税费负担，中介一般还会把房价再做低10%，在评估时同样可以通过。其中有一个中介甚至明确对记者打包票，说自己有亲戚在交易中心工作，只要支付数千元的“好处费”，竟可把成交价230万元的非普通住宅做低到139万元的普通住宅，从而可以节省近10万元的税费。面对这样的评估行业现状，我们又如何相信房产税评估价的真实合理呢？

　　京版“限购令”是否有失公平？

　　“国八条”中的限购令对本市户籍和外地户籍购房者区别对待的做法已经引起了不少人的质疑，而刚刚出台的“京十五条”则再次将“限购令”升级，要求已拥有2套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已拥有了1套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房；在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京连续5年（含）以上的纳税证明或社保证明。与之前各地“限购令”相比，京版“限购令”成了不折不扣的“限外令”。

　　这一消息立即引起了社会的广泛质疑.调查显示，截至2月17日12点，在113万受访者中，有高达64%的人认为限购政策对外地人不公平。联想到北京近期推出的汽车限购令，都是将购买许可与户籍制度挂钩，这种同税不同权的做法是户籍制度严重的倒退现象，与2010年中央经济工作会议等文件要求推进户籍制度改革的精神完全相悖，如此做法无疑将使得大城市户籍改革停滞。从近期北京出台的禁止出租地下室等整顿租房市场的措施，房租的节节攀升，到如今的限制外地人购房，无疑是把大批外来务工人员逼入了租不起房也买不了房只能离开北京的地步。