来源：中国经济周刊
作者：李妍
当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门，早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽，势在席卷整个房地产业。
2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，颇有“大佬”
记者采访的多家咨询机构都认为，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但2011年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家——房地产“老大”或改旗易主。
商业地产争夺战
2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
短短4个月后，据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露，截至12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。
国金证券保险业分析师王刚认为，保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战，保险巨头将成为房地产行业的“大户”。据他估算，未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
“这个数字显然比较保守。”泰康资产高管人员认为，2010年下半年的动作仅能视为试水，2011年开市之后才是真正的大宗投资。“泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元，但这也只是开始。”
险企为何如此青睐商业地产？
一位业内人士指出，随着保险资金规模的不断增加，保险资金配置的压力也在不断增大。“受楼市连续调控影响，商品性住宅市场遭不小打击，但商业地产却成了资金的避风港，据估算，商业地产的收益率为5%～8%，且比较稳定。”他认为，随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。
养老社区悄然布局
开闸之后，商业地产的跑马圈地颇受关注，而另一边，筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。
据悉，合众人寿投资80亿元的“合众人寿健康社区”一期建设已经正式动工，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，显然，合众人寿对该项目寄予了厚望。“这将是新的经济增长点，也是确保险金投资受益的砝码。”合众人寿公关人员评价说。
中国人寿则规划了养老社区“一南一北”的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布，在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目，在海南，将建设遥相呼应的“养老度假村”。
中国人寿相关人士透露说：“作为特大型金融企业，我们受到各地的热情接待，会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少优惠。”
此外，泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设，现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。
与此同时，泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地，用于建设高级养老社区。“相关项目拿地顺利,开发理念也获得当地政府认可,说明有良好前景。”泰康资产高管人员认为。
对于险企突然热衷于养老地产的潮流，王刚认为，“这是醉翁之意不在酒”。“养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的？是协议转让还是招拍挂？险企是否有变相介入住宅开发之嫌？如果险企想打‘擦边球’，那么保监会肯定会出面治理，这样的话，养老社区就成了一步险棋。”
“自用”与“融资”蹊径
“进入商业地产需要投入大笔资金，要求较高，开发养老社区需要配套建设，风险也不小，‘自用’则是‘曲线救国’了。”王刚认为，中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。
当然，“自建办公楼”的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以“抄底价”竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。
“尽管这些地产标明了‘自用’，但是也可以以项目的方式变相投资。”王刚指出，中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则以融资平台的身份进行募资。
这样的话，中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本，鼓励第三方合作，或者通过对平安置业提供担保贷款,为其房地产投资业务提供充足的资金。“平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5％～1％,而房地产类的信托产品则能带来高达2％的费率,这为公司带来了可观的利润。”王刚说。
“曲线”除了在自家绕，也可以跨行业绕，只要能到达目的地，就都是成功线路。
近日，中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。
“这一招实在是妙！”王刚感叹，“2005年，这个公司就停止热电业务了，地块才是它的重要资产，中国太平一箭双雕，横跨了不动产和企业股权投资两个领域，这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。”
除此之外，一些险企还打算借力于房产开发商，实现“全程合作”。“他们邀请开发商积极拿地建楼，然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。”泰康资产一位高管透露说，中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目，甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。
“‘购地热’肯定是大势所趋，就看谁动手快了。”王刚认为，“险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期，这对于两个行业来说都是极大的变动。”
2011房势大猜想问卷
答题人：
中国房地产协会某高层人士
一线城市的住宅价格将会：
A明显上升 B小幅上升 C与2010年基本持平
上市房企的股价将：
A大幅波动 B小幅上扬 C基本持平
国家还将出台哪些新的调控措施？
A更加严格的差别化信贷措施 B房地产税和物业税
C其他宏观手段 D不出台
房地产企业的资金链状况如何？
A资金充沛 B资金紧张 C一般
影响住宅市场的最重要因素将会是：
A货币政策 B实体经济恢复 C产业遏制政策
D保障性住房建设
国家能否完成保障性住宅建设目标？
A可以 B不能 C某些地方可以完成
房地产“经济支柱产业”地位会否动摇？
A会 B不会
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