韩复龄：房产税不宜新老划代
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主持人：各位网友大家好！这里是2010搜狐金融网络理财现场，坐在我身边的是中央财经大学应用金融系主任，首先请您评价一下中国经济2010年的走势。
韩复龄：整个经济走势由2009年强刺激政策来的增长上半年得以维系，四月份以后是转折点，四月份出台了比较严厉的房地产调控政策，下半年以后货币政策由原来的适度宽松、相当于比较宽松的货币政策转为稳健的货币政策，九月份以后通胀已经由预期变成现实了，11月份突破了5%，全年下来远远超过了政府工作报告不超过3%的CPI升幅这样的预期。经济由热转冷，从增长转向控制通胀，从政策来讲和经济增长来讲面临这样的转折。那么在国外的话美国代表的西方发达国家仍然是执行量化宽松的货币政策，还继续，中国由于通胀已经几次调高存款准备金率、进行了加息，所以说对经济增长来讲，现在保持一种相对稳定的增长、一种可持续的增长。这个是今年年底刚刚召开的经济工作会议主要的基调，既不要使经济出现大的波动又不要使经济有过多的降温。一句话来讲是跌荡中把握起伏，起伏的幅度不要太大，在可控范围内。这是经济政策、货币政策的主基调。所以说即使现在通胀超过4%、5%，也不可能把CPI和利率倒挂解决，这解决不了。所以说只能说居民在一定可承受范围内做一定的牺牲。负利率时代一时半时解决不了。
主持人：您刚才提到货币政策，央行加息了一次，准备金率提了六次，这次中央提出明年要实行稳健的货币政策，明年可能还会加息几次？
韩复龄：应该说从适度宽松的货币政策，当时提出的出发点为了应对金融危机，当然什么事情做的过程中有时候过犹不及，过渡的宽松带来的后果是货币大量投放，甚至造成了一度流动性泛滥，但是这些投出去的货币本身又回到流通中来，原来还有个房地产、股市作为吸纳的缓冲地带，现在来讲房地产调控、股市从上半年开始开始下调，这些好多的游资不敢再去投、不能再去投，所以就转移到流通领域来了，造成了物价上涨、供给的失衡，所以说央行现在怎么样在对企业、对经济影响冲击最温和的情况下，来解决通胀的问题，所以说加息也是迫不得已，只加了0.25%，等于是现在降低通货膨胀，一个是靠利率杠杆，但是这不是主要的，主要是要调节供给和需求，使它们达到一种平衡，比如说现在发改委也好、其他的部门也好，从行政上干预哄抬物价、联手抬高物价的政策，实际上来讲除了利率之外其他的手段、其他的措施也要综合使用，光靠利率手段加息，你说加几次，这不是我说了算，央行要根据经济发展的运行状况，CPI的状况，企业的可承受能力、居民的可承受能力综合平衡做出的抉择，可以预期就在年底，到了春节期间看一看物价的翘尾因素之后，会不会得到一定程度的控制，如果得到相对有效的控制了加息预期可能不会马上变成现实，另外现在的物价除了国内的因素之外还有国外的，现在美元走强对大宗商品来讲是翘翘板效应，现在美元由于欧元发生危机，美国经济开始出现增长，带来了整个经济的复苏，所以说美国经济的增长、美元开始去向强劲，会抑制国际大宗商品价格的飙升、黄金价格的飙升，这个会环节基础原材料上游产品的涨价。我的预期从明年一季度之后物价走势、通胀会得到相对有效的控制，CPI数值会下降，不会像现在季节性因素推得这么高，那时候加息的压力可能不会那么迫切了，所以说在一季度看物价走势能不能控制住，如果不能控制，不排除在一季度有一次加息。
主持人：我们看到最近社科院出了一个蓝皮书，今年整个房价增幅15%左右，高于居民收入增长速度，从中央政府来看现在在对房地产进行调控，现在来说整体效果并不是太明显，有些媒体说可能明年房价出现报复性上涨，您对明年房价怎么看？
韩复龄：因为我们说谈到房价之所以一路飙升关键是供给和需求方这两方是不均衡的、不平等的。房地产开发商通过有意的放宽楼房的供给量，像挤牙膏一样，大家形成房价上涨的预期，这几年中国的城市化率仍然在加速，小城镇、农村变成城市人口，城市人口就要解决住房的问题，还有大学生新就业的、进入婚龄的人口也要解决住房问题。从供给方来讲，当时的政策各单位、企业、学校、工厂有空地的地方可以自己找建筑商盖房，后来住房商品化以后，改革，把这个取消了，居民只有通过商品房来购买来解决自己的住房需求的问题。再加上我们说中国的人口现在来讲基数从城市在扩大、在延伸，来解决城市化浪潮带来的问题，城市化浪潮来两个问题，一个是房屋的需求带来房价的需求，另外一个是城市交通对于汽车的需求带来的交通拥堵。尽管各地方、各省市采取了采取的措施，限制第三套房的贷款实际上是抑制需求，但是对一般阶层收入群体来讲，有些有钱的，他根本不用贷款，不用按揭，你是没有办法制止的。比如说现在对于住宅商品这样限制，但是对商住这种房子没有限制，还留着一个通道，所以说尽管从四月份开始，房价调控政策，但是到了九月份以后，到十一月份连续三个月房价上涨，这个上涨不是通过调控政策能够控制得住，关键需求和供给，有的需求是刚性需求，大家观望一段时间看房价没有下降又开始买房了。像2008年、2009年金融危机爆发的时候，当时房地产价格一度确实有所回落，应该说当时是买房比较不错的时机。
主持人：那时候政策上也支持。
韩复龄：当时本来要抑制房价，政策又开始优惠利率等等，结果靠着房地产的金融支持，实际上使房价又开始上升。2009年一年，房价上升的幅度比以往的几年都要高、高得多。所以说房价的问题不是单纯靠政府出台几项政策就能解决，是一个综合的社会问题，既有房屋供给方、开发商，现在土地是政府供应的，很多地方政府财政40%左右的缺口都是靠土地财政、靠卖地解决，现在房地产涉及到政府的财政缺口，涉及到银行贷款，大概有30%出现了房地产，还有需求者、住房人。住房人里分两类，一类是实际有刚性需求的人，一种是投资需求，这些来讲有的是可以相互转化的，大家现在买房大部分买一套房、第二套是改善性住房，原来单位分了一个小房子，人口多了，几十平米，但是他没法住，他买一个房子来改善，这种是大多数，投资客毕竟是少数，但是房屋依托的城市用地的稀缺性、资源的稀缺性，城市中心地带，咱们说北京二环以内三万以下买不到房，三环以内基本上也没有可以开发的成块的地块了，拆迁成本、各种成本都在上升，这一上升最后都要转嫁到住房人买房的价格上去。各种成本都在涨，加上房地产行业的暴利，高出社会平均利润的暴利，抬升，通过各种手段，房价不像别的东西，别的商品还可以靠规模、降低成本，这块是不可置换的，而且多少年的投入，加上我们中国的传统文化，一个人买房需要全家总动员，甚至上一代、再上一代来提供资金，来做首付，年轻人自己做月供。还有一个对住房消费观念，老觉得没有房子、没有住房、没有安身之地，不安居怎能乐业？西方住房、租房的人各占一半，租房的人他觉得方便、便利，这和人的价值取向、消费观念有关系。在这种综合因素的驱动下，尽管政府出台了严格的调控政策，调控住房的需求，对住房供给方怎么样扩大供给，扩大不了供给，没有低价房投入市场，房价就降不下来。现在来讲住房市场是割裂的，官员、公务员可以买到经济适用房，这个房价和市场价是割裂的。现在也开始建廉租房、经济适用房，但是量很小，对整个住房市场供给占的份额很小，对原来的格局冲击性不大。只有房价等到中国城市化进程进行到一定阶段，住房供给能够充分的满足住房的需求，这时候房价走向比较常态化、比较平衡、相对平稳状态。所以说近几年房价，有的人讲跌多少，这都是不现实的，可能也是很难达到的。
主持人：您刚才说地方政府主要靠土地财政来的40%的收入，现在不是说要推房产税这一块，上海、重庆开始做试点，房产税的推出对地方解决财政问题，包括房价的影响是怎么样的？
韩复龄：房地产税说是要提出来，但是关键起征点，像个税一样，单位分的房要不要征收，多大面积征收、几口人征收，核算起来很麻烦，你说城市核心的房子和郊区六环以外的房子有可比性吗？这个问题不像别的问题，一个大白菜卖多少钱有可比性，所以房地产税的征收要经过试点的过程，房屋这种商品是比较独特的，和所在地端、房屋质量、结构，是别墅、还是公寓还是板楼，还是塔楼差异很大。所以房地产税说起来容易，但是做起来要精确计算，来平衡、评估，使得能够平衡各种阶层、各种住房拥有者的实际状况，咱们有句话叫众口难调，住房多的人希望怎么样怎么样，住房少的人希望怎么样怎么样，各个地方也不一样，还不像个税，个税是货币化和量化，这里几十平米的房子和三线城市几十平米房子都不一样，需要地方政府在试点的基础上、测算的基础上推出房产税，但是这个房产税如果征多了老百姓受不了，征少了起不到抑制作用，是一个两难选择。
主持人：从实际操作来看能不能采取新老房的，对于存量房就不征收了，对于增量这块
韩复龄：这个不太可能，因为增量，二手房倒卖怎么算？这样就没办法了。像城市治拥堵一样，原来上海拍卖汽车牌照，原来的就不征收了，新买车的人拍卖，加一个价，这实际上来讲也是不均衡、不公平的。新老换代不是算工龄呢，存量毕竟占绝大多数，增量的话，北京什么时候能够再建这么多房子？不太可能，因为核心地段主要是存量住房。
主持人：时间关系我们问最后一个问题，您对明年经济走势怎么看？
韩复龄：因为到每年年底、岁末年初的时候都会遇到预测的问题，应该说我的总体判断对经济增长来讲，前期一季度、二季度初期，抑制通胀作为一个主动目标，那么在这个政策之下，控制物价、抑制通胀不可避免会影响经济增长，到了二季度，假如通胀有效控制，真正实现经济自身的增长，这个时候经济一个常态化增长可以实现。可能是前面稍微低，然后开始逐渐上升，当然波动幅度没那么大。锯齿形的，不是V字型，我们已经从谷底出来了。
主持人：由于时间关系，感谢您接受我们专访，谢谢大家！
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