二次调控下杭州楼市即景：博弈之间谁在买房？

　　“如果皮球的气没有放掉，你却按到水里，可以按多久？”备受争议的言论再一次出现在地产界“大嘴”任志强的语录中。在他看来，再严厉的调控也抵挡不住消费者购房的热情，或称其为“冲动”。

　　11月18日，是距2010年楼市“调控年”第一波重磅“4·17”新政后第8个月的 开始，亦是“杭版22条”二次调控满月后的第一周结束之日。在这个买与卖，收与放的博弈时期，不太平的楼市总是让人揪心。

　　一面是近期市场上部分新盘的骄人业绩引人瞩目，产品说明会再现人山人海之态势；一面是继续“唱衰”楼市声音频出，一轮又一轮密集的调控政策或出台或传言，引得后市走向“雾里看花”。

　　从10月至今的数据来看，市场的弹性显然被逐步放大。立冬之后逐渐加剧的寒意也似乎并没有影响到一些人购房的热情。上周末迎来的11月首个开盘小高峰中，4楼盘齐开共推出的近700套房源，当天预订便达9成。有网友笑称，最为严厉的“限购令”已变质为“抢房令”，一房难求的现象依旧普遍。

　　究竟，是谁在买房？又是谁撬动了楼市的那个“敏感的支点”？

　　新房遭“疯抢”，

　　市场冷淡中透着股“热劲儿”

　　9月刚刚初见的楼市回暖就像昙花一现，回暖势头戛然而止。受到10月楼市二次调控、加息、限购等多重政策的叠加，二手房成交量迅速止住上升势头，恢复平静。据透明售房网统计，10月杭州主城区商品房共成交3007套，同比去年下跌了47.4%，列今年月成交第四名；环比9月份降了49.5%，日均成交97套；“银十”的成色不足。由于预售金监管的正式实施，部分新盘也都选择了低调开盘。然而，一片“看空”声中，依旧有不少人抱怨“一房难求”。

　　上周末，杭州迎来了11月首个开盘小高峰，4楼盘齐开共推出近700套房源，战绩骄人。仅13日开盘当天，下沙地铁盘保利江语海高层公寓1号楼共165套，预定率便已达九成。钱塘梧桐燕庐开盘当天同样是人山人海，首推的两幢楼共计房源118套，截至目前认购加签约预定超九成，成交已过半。贝利栖溪公馆此次推出10号、11号、13号楼共116套房源，据销售人员称目前预定量也已超90%。无独有偶，位于三墩的新盘中海紫藤苑，此次共推300余套房源，12日摇号当天便预定了263套。

　　记者在保利江语海的摇号现场看到，人头攒动，粗略估计约有三四百人。“一直想买房，想挑个性价比高的楼盘。我已经调查过了，地铁1号线云水站位于江语海西侧，相隔两个路口，虽然自己是自住的，但是有地铁预期在，感觉自己的房子比较保值。”在等候区的吴女士告诉记者。“现在价格还比较适中，将来地铁开通后这个价格怕买不到了。”

　　同样火爆的场景出现在栖溪公馆。栖溪公馆开盘当天，采取先到先选房的方式，销售人员告诉记者，早上6点就有不少人排队等待。记者看到，此次推出10、11、13号楼116套房源，开盘均价8600元/平方米，一次性付款98折，按揭99折，另外可在现场领取一张选房号，再享一个点优惠。尽管折扣不多，排队买房的李先生还是果断下单。“先买吧，怕一犹豫，看好的房子又"飞"了。”

　　无独有偶，在众多购房者的追捧下，梧桐燕庐118套房源开盘当天签约加认购的总数已过百，银行按揭人员向记者透露连水都来不及喝一口。首批房源预定已达9成，存2抵5活动已经结束，前50名赠送的车位也已赠完。“这是给小孩买的房子，别墅排屋买不起，这个公寓的总价还可以，地段环境也不错。”周阿姨是之江金家岭村的居民，儿子大学毕业一直希望住公寓，周阿姨又不想儿子离开自己太远，梧桐公寓正是契合他们需求的。

　　近一个月来，同样的场景在中海紫藤苑、雅戈尔御西湖和龙湖滟澜山的销售现场也是比比皆是。开盘首日预定超九成，一日揽金9亿元的新闻到处都是。“电视报纸上的专家天天说调控越来越严厉，怎么就没见这买房的热乎劲儿降下来呢？”定居城西的黄大伯为了儿子的婚房一事伤透了脑筋。“该买还是不该买，家里谁也拿不定主意，还是再等等吧。”

　　刚需人群成主力，但也很“无奈”

　　继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19日宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的贷款利率，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧，之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制，通胀压力将得到缓解，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。

　　投资者开始观望的同时，刚需人群成为了部分楼盘购买的主力军。我爱我家市场研究中心人员告诉记者，进入11月份，大众对于新政及市场的判断也逐渐明朗，加之信贷政策的逐步落实，以及契税、个税优惠停止政策的执行，投资型需求及部分改善型自住需求受到抑制，市场仍以刚性自住需求为支撑。

　　于是，记者在近期开盘的一些楼盘中发现，尽管依旧有不少温州台州等外地投资者的声音，但备受青睐的中小户型的买家依旧是那些典型的刚需人群。龙湖滟澜山销售总监蔡翊诚告诉记者，“限购令”一出来，前期很多登记意向的投资客纷纷撤离，将近少了一半人数，而留下来的都是真正想要买房的首次置业者或是改善性买家，其中80多平方米的公寓户型到目前基本售罄。

　　近期可以听到不少购房者的无奈感叹：“为什么到现在还有那么多人排队买房？”房地产市场从四月份国家首次调控以来，其上升趋势确有压制，尤其是九月末的二次调控出台后，杭城众多楼盘纷纷低开，此次紫藤苑16000-18000元/平方米的均价，在很多业内外人士看来，也属低开楼盘范畴之内，

　　“旁边金地自在城的精装修公寓卖19000元/平方米，我觉得紫藤苑的价位可以被我们这样的首次置业者接受。”即将准备下单的斯先生对记者如是说。

　　但在高房价的现状下，刚需也成了一个沉重的字眼。在如今的杭州，主城区新房价格之高有目共睹，一部分刚需人群被迫外撤至城市边沿。

　　“以前买房是地段地段还是地段，现在是地铁地铁还是地铁。”毕业三年的新杭州人小蔡向记者说。毕业于下沙某高校的小蔡从去年开始看房至今，前前后后也看了不少盘。“我们买房一定要买在地铁旁边，市区的房子太贵，只能买在郊区，但是郊区的交通不方便，上下班就成了问题。买了房子后，短时间内买车不现实，所以就只能靠地铁了。”

　　继限贷、限购、加息后，从11月1日起，又有一项新的楼市政策开始施行。银监会已于日前对各家银行进行了窗口指导，口头通知要求各行取消首套房贷7折利率的优惠政策，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%，并且是“不分地区，不分银行”的。二套房贷的首付仍为50%之上，利率上浮10%。

　　消息一出，引起诸多关注，因为此前能拿到利率7折的只有首套置业者，所以他们受此政策影响最直接。记者计算了一下，一笔30年期100万住房按揭贷款，执行基准利率为6.14%，利率从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年将多交20万元。按照上个月的加息幅度，这次调整相当于加了4次息。叠加了首付至少3成的政策，购房者买房成本将进一步提升。

　　业内人士指出，利率享受折扣出现的背景是2008年楼市低迷，政府为了刺激楼市出台了此项临时性救市措施。既然是临时性措施，早晚会被取消的。目前国家在抑制房价，楼市低迷时期的信贷政策调整甚至是取消都是必然会发生的，不存在刻意地打击刚需，只是情理之中的事情。然而，此举一出，很多积蓄不多，只能靠按揭贷款购房的首次置业者便为此伤透了脑筋。

　　“本来想着"限购"下自己还可以享受首套房的一些优惠政策，现在看来自己也被陷进去了。”朱小姐原打算贷款购买世茂江滨花园的一套尾房，现在因首付比例和利率问题，不得不搁浅自己的计划。

　　限购令下，不少买家寻求“一步到位”

　　一方面越来越多的年轻人面临“高房价困局”：换房成本增加，不一步到位就难以到位了；另一方面，二次调控所表明的决心，以及未来政策的扑朔迷离，更是催生了不少购房者“一步到位”的想法。

　　据透明售房网数据统计，上周杭州主城区二手房共计成交391套，是12周以来的最小值。从成交结果看，除拱墅区外，其他各区都有一定程度的减少，由于刚性需求是目前市场的主要消费群体，在各城区中，拱墅区成交均价相对较低，更能吸引消费者。

　　“仅有一次机会”会促使购房者审慎做出抉择，也会改变他们的购房思路。卖房的人开始唱起“惜售”的调子，买房的人打起“假离婚”的算盘，还有原本打算买小户型过渡的人改弦更张，准备一步到位，两房的换三房，三房的考虑洋房排屋，原先准备买在城郊区块的人会勒紧裤腰带买在主城区。

　　从成交面积比例看，小户型依然是目前成交的主力户型，其成交比例较上月还有增加。这是由目前二手房在二次调控的政策下，主要消费群体为刚性需求者所决定的。同时可以看到，90-140平方米户型的成交有所增加，由于目前限购政策的实施，对于仅有一次机会的购房次数，部分考虑60-90平方米户型的客户希望能够选择更大的面积满足生活需要，以免今后换房增加困难。

　　在二手房市场，不管是郊区还是市中心，90-140平方米的房源中，次新房占了为数不少的一部分。记者查阅了近期杭州市热门成交小区，发现魅力之城、文鼎苑、天阳美林湾、万家花城等次新小区成交量排在前列。

　　目前二手房成交总价仍集中在80万-200万元间，由于刚性需求的消费者更看重性价比，小户型更受青睐。其次，由于限购影响，不少客户选择面积时希望一步到位，因此，200万元-500万元的物业成交有所上升。

　　华邦地产经纪人小乔在口碑网上挂了一套枫华府第的房子，面积为128平方米，总价为355万元。挂牌单价和小区的整体均价基本相当，令小乔感到意外的是冲着这套房子打电话来的客户明显增多，而且都比较有诚意。在他们公司的客户情况记录里，也能明显看出大客户有所增多的迹象。

　　从目前的二手房成交单价来看，成交物业的均价70%低于2.2万元/平方米。从二手房成交来看，大户型及高总价的豪宅成交量仍不减。我爱我家市场研究中心认为，高端市场中的大户型供不应求，深层次原因在于土地政策。未来的大部分土地供应都倾向于中小户型及保障性住房，市中心大户型房屋将越来越稀缺，大户型供不应求的现象短期内难以改变。

　　诚然，当下楼市调控政策频出，限购令、房贷收紧等一系列政策在全国多个城市如火如荼地展开，明显影响到购房者心理，眼下，抓大放小、购置一步到位型的居所，成了不少购房者的选择。以“一步到位”代替“阶梯购房”的置业者越来越多。作者： 李超 (来源：杭州日报)