楼市"出货"时代来临 任志强也说房价涨不起来了

　　房产商也在抛了

　　上海新政动向早已经在开发商之间流传。据了解，早在今年上半年，上海部分房企高层已经接到“短信提醒”：快速消化存量房源。“高房价已经把政府推到了必出杀手锏的唯一道路。”一位开发商称。

　　此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。

　　根据统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

　　在这种形式下，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。

　　此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。

　　另外，虽然说8月份以来沪楼市的成交量开始上升，几个高档楼盘的价格出现上涨，但每月70多万平方米成交量并不能让所有的开发商都感到满意。易居中国首席研究员陈啸天指出，这个成交量与过去5年曾出现的月约200万平方米的成交量仍有很大的差距。

　　陈啸天表示，在上海的外郊环仍有相当一部分楼盘的成交情况并不理想，这些楼盘仍需要通过价格来推动销售。

　　所以，一直挺着房价的开发商也不得不让步了，想出了形形色色的吸引消费者眼球的花样。最直接的便是明码降价，比如位于闸北老沪太路的新弘国际公寓，目前景观房的价格为19000元/平方米，而前几个月该楼盘推出的非景观房单价也已达到了20000元/平方米。

　　当然，更多的楼盘采取的是暗降策略，比如位于长宁古北的皇家花园、虹桥新华路板块的虹桥府邸都有1000元/平方米的降幅。售楼处的销售人员说降价是由于推出房源的位置不同，但不管怎样这些楼盘的价格走势开始向下，而不像3个月前每次开盘价格都往上走。

　　对于开发商的纷纷“出货”，业内认为是开发商为了抓住目前“黄金”销售时机，定价合理，尽早“出货”。通过折扣、优惠，有的楼盘开盘价格甚至回到了去年年底的水平。

　　调查显示，上海超过50%的开发商对9、10月份的成交抱有很大希望，表示愿意通过降价策略拉动金九银十楼市成交。有4成开发商认为未来走势仍不明朗，并愿意通过促销或团购打折等手段来加快销售。

　　一位房产代理公司的销售经理表示，开发商之所以愿意实行打折，是因为9月份成交量的反弹中，首先是被自住型需求带动起来的。一旦引发市场房价的再度大幅攀升，可能会超过当前自住需求的承受力，而导致正在释放的需求再度被压抑。

　　“还是应该加快销售速度。我相信这也是不少开发商年底前最重要的任务之一。”这位销售经理说道。

　　房产投资黄金时代消褪

　　房产市场向来被视为最赚钱的行业，投资房产那是“想不赚钱都难”。

　　但是如今，那些投资者确开始患得患失起来了，对很多投资客来说，房产市场已经不是他们的首选了。

　　“房价已经见顶了，现在就要掉！”经济学家谢国忠不久前提醒市场在近期注意房价的拐点，他做出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”

　　而新政的下发，也再次提高了炒房难度和炒房成本。新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

　　从目前来看，新策出台，已使得第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，市场将再度回归理性。多家机构分析师表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。

　　而央行在34个月后首次加息，也就意味着，购房的成本再次提高了。克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱认为，加息后由于利率上升，购房者的还贷压力会增加。根据目前加息力度，有人计算，一套总价150万元的房子贷款20年的话，就要多支付4万元。

　　虽然这次贷款基准利率加了0.25个百分点并不算多，但由于目前各大银行都已经把贷款的优惠利率取消了，加上市场预期年内还有再次加息的可能，购房者的还款压力将越来越大。

　　标准普尔评级服务公司最近指出：未来12个月，中国房地产开发商可能面临大城市房价进一步回调的压力，回调幅度最高可达10%。

　　标准普尔分析师符蓓表示，政府出台政策的意图是控制房地产价格过快上涨，并打击投机活动，这抑制了购房需求。她还表示，考虑到许多开发商财务和流动性状况较为合理的情况，标准普尔将中国房地产行业的短期评级前景维持在稳定，尽管该行业仍存在较高的不稳定性且部分开发商进行了大规模扩张。

　　素有地产界“大炮”之称的北京华远董事长任志强终于改变以往坚挺房价的态度，说道：“想在本轮楼市调控中让房价跌个30-40%是做梦。”不过他也承认，随着今年底明年初新房大量上市，房价涨不起来了。

　　房价涨不起来了。对于投资客来说，这也就意味着，剩下的利润空间不大了。

　　申银万国研究员殷姿就地产行业发表演讲时说过：对于房地产业要持一个谨慎的态度，就行业的本身政策面来看，风险并没有完全释放掉。四季度出现价格调整的压力是比较大的。建议投资者在10％—15％的获利空间上全部出货。

　　不管房地产投资的传统意义如何，从投资的角度而言，在各种宏观调控的影响下，现在的房地产已经进入投资的下行空间，炒房时机已经过去，随便提钱进入楼市的年代，基本不可能再出现了。 而对于大多数投资者来说，抢在房产税还未下发之前出货，或许应是他们现在最急着做的事情。