来源：新京报
对于任何一家企业而言，四季度都是一个“交底”的时期，一年收成如何，需向股东交代；一年欠下的账，不到万不得已，不能拖过年关……
相信去年四季度对房企而言是美好而轻松的回忆，但今年四季度，政策环境急转直下，让这种氛围完全变了样，悬念迭起。
在空前严厉的楼市二次调控下，成交量反弹的美好愿景可能难以实现，开发商会不会放下身段，以价换量？在拿地方面，房企是会谨慎观望，还是会伺机抄底？
此外，四季度会出现史上最大规模退房潮，真的会出现吗？开发商准备好了吗？
二手房市场是楼市的最敏感的神经末梢，四季度交易量回不来，今年的门店是否也需要赶紧调整了？
楼市风云变幻，种种悬念正在上演。
关键词 销量
四季度成交量或持续下跌
无论是限购、一刀切首付比例的提高，还是停止三套房贷以及新近的加息，“929新政”的政策要点集中指向了抑制需求，提高购房门槛。在这样的政策打压下，对照4月调控后一线城市成交的下滑，这一次，业内众口一词地看低四季度成交，成交量的下滑或将成为政策效应立竿见影的主要表现。
有业内人士认为，今年4月楼市新政出台后，北京80%的项目出现零成交，如今“929新政”堪称楼市的终极放响，政府调控态度明确无疑，楼市观望期将结束，四季度极有可能呈现“量价齐低”的情况。
【业内点评】
加息令市场“雪上加霜”
●杨红旭，上海易居房地产研究院综合研究部部长
“929新政”正在促使楼市降温，加息对于市场而言属于“雪上加霜”，楼市降温速度将加快，第四季度和明年第一季度市场将出现比较低迷的格局，成交量明显下滑，部分高房价城市的房价将出现20%左右的下跌。不过，市场将会分化，中低端市场购房者对贷款依赖较大，而对全款购房者来说，加息几无影响。可以预计改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现，将优于中低档市场。
关键词 退房
大规模退房潮有待观察
就全国市场而言，提高首付比例，限购和限制外地人贷款政策，从资金压力和购买资格方面加重了退房的可能。就北京市场而言，最直接的是受到首付比例提高的影响，最新的加息也将在一定程度上叠加这种政策效应。不过，从目前交易网显示情况和部分新开项目了解看，大规模的退房尚未出现。
中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，目前只是看到媒体报道退房情况，自己还在观察中。
目前看来，政策效应带来的压力对个体买房人究竟有多大，买房人对楼市的长期看好是否会抵充退房冲动，这一切都还有待观察。
【业内点评】
政策压力下退房潮暗涌
●杨少锋，北京联达四方房地产经纪公司总经理
受到首付提高、每个家庭限购一套住宅等政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。
从近期一线市场了解到的信息看，在9月签约的客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目都可能会面临史上最大规模的退房潮。
关键词 降价
严厉调控下价跌可能性大
楼市二次调控、银行贷款加息等重重枷锁套在了房地产行业的身上，到了一年的最后一个季度，开发商将面临工程款、贷款利息支付等支付压力，今年四季度，对于开发商的现金流来说无疑是一大考验，而开发商是否有充足的现金流度过这个寒冬，还是会在多重压力下，从之前的零星的、暗中的、变相的降价，演变成为一场真正的降价潮？
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，中央出台“929新政”，将限购令从北京推向全国的城市，而按照北京楼市的反应，在限购令推出三个月内，近八成的楼盘零成交，二手房成交量也下降七成左右。二次调控再次表示了中央对调控的决心。他表示，四季度楼市在多个政策的作用下，将会量价齐跌。
【业内点评】
消费者预期决定价格走势
●陶红兵，思源经纪董事总经理
房价要看消费者的预期。不排除在政策因素的影响下，四季度开发商又有业绩、付工程款等资金要求，有项目会调低价格，不过最终还是看消费者预期是否改变。
从现在来看，市场的供求关系还在，而政府限购，也是因为市场中的需求旺盛，供应紧张采取的临时性措施。所以供求紧张的基本面没有变化，而目前的房价相比地价来说，开发商也谈不上有暴利。所以说，开发商降价空间可能不大，如果降价也不是大降。
关键词 拿地
土地市场难现“地王”
楼市经历二次调控后，市场又出现或涨或跌的不同声音，楼市的前景变得模糊起来。到了今年的最后一个季度，在信贷收紧、限购、房产税、预售资金监管等的多重政策调控因素影响下，开发商对于投资预期也将是复杂的心情。自调控以后，随着土地供应制度的改革，土地多以招标出让，“地王”也难以再出现。在四季度，不温不火的土地市场是会更加冷清，还是出现“抄底”军团？
有业内人士指出，今年4季度，北京土地市场合计供应面积855.05万平米，土地的集中供应，能够大大缓解土地紧张的局面，土地价格也保持平稳。
【业内点评】
土地市场变数很大
●陶红兵，思源经纪董事总经理
四季度土地市场存在的变数比房价更大。土地市场是看开发商的预期。在“929新政”下，房地产的市场前景并不是非常明朗，有可能影响开发商投资买地的意愿，也有一些开发商喜欢反周期操作，开发商预期下降，都不买地，有的企业则认为这正是抄底的机会。而四季度土地市场到底是哪种发展趋势，则要看开发商在两种预期中博弈，从而决定是暂缓投资还是趁机抄底。
关键词 关店
经纪公司称门店将会“微调”
“929新政”落地，市场观望氛围再起，第四季度楼市难以回暖几成定局。在这种情况下，受影响的不仅仅是开发商，居间服务商二手房经纪公司也会受到冲击。
业内人士认为，二手房经纪公司在这个冬天将会面临不小考验，不排除一些经纪公司会通过关店等方式来缩减成本。在压缩战线的同时，经纪公司在市场低迷期更为重要的是“苦练内功”。
比如我爱我家副总裁胡景晖指出，公司将充分利用市场淡季，加强公司内部员工培训，提高员工业务素质；此外加强网络布局，占领更广泛的房屋租售的网络市场；对门店布局会进行科学合理的微调，也会利用市场淡季开拓新的市场；此外，公司还会持续推出优质二手房看房团服务。
【业内点评】
市场走势决定经营策略
●李文杰，中原地产华北区董事总经理
第四季度，楼市政策调控的持续作用仍将会存在，公司门店方面将会调整自己的经营和服务理念，以积极的态度应对市场的调整。如会增加网络上的房源推荐、加强到路口、小区的房源推荐，增强与业主和客户的沟通、交流等，以积极的态度和认真的服务理念积极的促进市场的交易。其他方面具体调整措施将会根据市场的走势情况来看。
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