来源：南方日报
“9·29”二次调控五项细则出台,暂停第三套以上住房贷款、限定居民家庭购房套数等措施使得楼市调控再度加码。分析人士普遍认为,由于当前不少购房都采取一次性付清,因此相比暂停三套房贷,“限购令”对于楼市调控的威力更大。
而继深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭
一线城市成交开始下滑楼市降温是大概率事件
9月29日,“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的相关房地产调控措施发布,主要内容涉及到各地实施细则及落实、完善差别化房信贷政策、调整房地产相关税收、增加住房供给、加大交易环节查处五个层面。当中最引人瞩目的,当属要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数。
新政的出台,显然与“金九”楼市成交和房价的反弹有关。据统计,9月最后一周,中原监测的9个重点城市一手住宅成交量均出现大幅增长。9个城市成交总量环比增幅高达六成,其中北京环比激增了163%,重庆增加九成,其余城市增幅普遍在三至五成。9个城市的单周成交量均达到或逼近今年以来的峰值,广州、深圳等市甚至与去年高峰期水平相当。因此调控加码赶在国庆前祭出,旨在为“银十”降温的意图明显。
国元证券报告指出,政府在实施了史上最严厉调控政策后的半年时间,再次出手打击,是为了保持上次调控的成果。4月份的调控重点是开始考虑在供应面增加供给,对于房价上涨过快的一线城市压制需求,对于需求量大的二线城市以增加供应量为主,但这次调控主要以压抑投资性和投机性需求为主。
随后,深圳、上海、厦门等城市相继出台了地方细则,明确限购。截至目前,已有8个城市颁布了“限购令”。正如SOHO中国董事长潘石屹所言,此次调控“在意料之中”,是“根据市场的变化随时去调整”,因此“对市场有立竿见影的影响”。
国庆期间,一线四大城市中,京、沪、穗三市一手住宅的周成交量分别有八成、六成和四成的环比降幅,只有深圳仍有四成的增加。而深圳新房成交环比虽有增加,但也主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势,4天成交近2000套。此后3天,“限购令”影响显现,成交锐减,3天仅成交550套住宅。杭州、宁波和福州等出台楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。此外,10月第二周楼市继续降温,18个重点城市周销量平均环比下滑24%,部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。
国信证券分析师方焱指出,政策变化将对行业产生显著影响,10月楼市降温将是大概率事件,预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。浙商证券戴方则表示,借鉴4月“国十条”出台后的商品房成交走势,今年“银十”商品房成交将会相对黯淡。
有买家抢在“限购令”前签约需警惕蓄积一波反弹
不过,对于包括“限购令”在内的本轮调控究竟能否如人所愿取得最终成效,部分专家仍有异议。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,目前楼市的有效需求,即首次置业和改善置业已经释放得差不多了,因此原本第四季度就会进入成交减少的市场运作阶段。即便是投资客仍有需求,可以再新买一套。另据介绍,即便出台了“限购令”也不排除仍可用父母的名义进行购房,对降低房价是否有成效仍有待观察。
著名的财经评论员叶檀则指出,各城市出台的“限购令”以一刀切的行政手段,没有区分已经持有的物业套数,不管是尚未购房的居民,还是拥有七八套住房的居民,一律可以再购一套新商品房,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励。
而期待同时给楼市和土地市场降温的新的调控,似乎并没有在土地市场取得效果。10月,不缺“粮草”的房企依然大肆出手,四处买地。
继9月新增9幅地块,总面积达82万平方米,保利地产10月12日下午再度出击,以7.6亿元将位于南京城东仙林湖板块的G34纯住宅用地收入囊中；同时在杭州又斥资7.88亿元竞得下沙沿江地块。央企中粮地产11日公告称,通过竞标方式取得沈阳市皇姑区航空学院地块国有土地使用权,总价为31.22亿元。中国武夷同日也称,通过竞拍的方式,以总计4亿元获得福建省南平市迎宾路中段原南平师专地块国有建设用地使用权,项目用地面积13.03万平方米。
另一个现象同样值得关注。10月7日,广州的网签量降到365套,10月8日却突然回升到775套,9日和10日更是猛增到1153套和1482套,达到近半年来的新高点。深圳从10月8日开始,也出现了市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明,甚至出现千人“长龙”的壮观景象。
业内人士指出,这主要是由于不少买家想抢在广州“限购令”正式发布前签约,而开发商也增派人手办理已成交但未正式网签的单。显然,在投资渠道单一的背景下,购房仍是不少人的心水所在。由于当前的调控政策仍然以“遏制需求”为中心,这很可能导致几个月的观望期后,楼市蓄积一波更大的反弹,需要警惕。
调控政策储备充足是否出房产税取决房价变化
不过,联系今年楼市每一次出现反弹都会促使新的调控出台,显示出政府调控的决心。相信未来政策走向仍将着眼于房价,如果房价继续上涨,则会有新的调控措施。而综合来看,调控政策储备仍较充足。
除了未来其他地方的楼市调控细则将会陆续出台,征收房产税是比较受到关注的调控楼市的砝码。中原地产报告指出,房产税经历了多次传闻和风波,“9·29”新政中再次提及“加快推进房产税改革试点工作”,预计上海和重庆前期关于房产税试点的传言有望成为实际。
上海市细则中也明确提出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。10月9日,上海市房管局局长刘海生在对“沪十二条”进行解读时透露,目前上海市已建立房屋状况信息中心,是做好房产税改革试点的一项重要基础工作。
分析人士认为,在当前流动性充裕的情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度,因此房地产税的出台势在必行。叶檀也表示,动用规则中已有的财税手段,对拥有两套以上住房者征收物业税,以体现多占用资源者多纳税的公平原则,可使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。
但叶檀同时提醒,新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小,传闻中出台的税率仅为0.4%左右,远低于国际平均水准,这将大大增强投资者对未来的收益预期,这将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项,而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。业内人士分析,房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价,取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率等。
除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,大通证券研究员黄鹤认为还有一些其他的政策可供出台,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策甚至改变预售制度等,都将从一定程度上稳定房价。
南方日报记者卢轶
■连线本地
三套房贷已停发曲线贷款漏洞未堵
陈小姐最近购买了一套44平方米的二手房,并通过按揭公司递交了贷款申请,交了两成20.4万元的首付。不过,国庆假期一回来,她就收到了来自按揭公司的催收电话,告诉她要多加一成的首付。
随着央行、银监会9月29日出台的新的“一刀切”房地产调控政策落地生效,房贷政策可灵活变通的空间骤然收紧。国庆节后,广州各家银行已经严格暂停了第三套房贷款的发放,并将首套房的首付比例提至三成。而日前也传出消息,称多家银行甚至暂停了用公积金贷款购买第三套房的申请。
部分银行对已审批、未放款的三套房贷停止发放
近日记者走访了多家银行,其中工商银行广州某网点的客户经理告诉记者,工行9月30日已经全面停止发放第三套住房贷款,对于已经申请并审批通过的客户,“工行能够赶在国庆前放款的已经全部放了,但很多赶不及放款的,全部都不能放了,我们也只能跟客户说声不好意思了,毕竟国家的规定要严格执行。”
此外,中国银行广东省分行相关细则也已经下发,全面暂停发放第三套及以上住房贷款,将贷款购买住房的首付款比例调整到30%及以上,以及停止发放用于购房的消费类贷款。同时,从9月30日起,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,中行暂停发放住房贷款。中行表示,对于首套贷款三成的规定,如购房者的贷款申请在9月30日之前已经受理并且审批通过,但由于中行原因未能及时发放的,中行仍会按照两成首付条件发放。
其中,建设银行广东省分行负责人对本报记者表示,目前已经全面停止三套房发放,首套住房要求首付三成以上,第二套住房贷款首付要求五成。
公积金贷款或也暂停向三套房发放
由于此前的二套以上住房贷款利率和首付都已经上调,有不少购房者选择了首套住房使用商业贷款,而把没有区分套数的公积金留着购买二三套住房时用。按照目前规定,申请公积金贷款不受贷款次数限制。5年以上30年以下的公积金贷款利率仅为3.87%,而商业贷款基准利率为5.94%。
但日前有消息指出,公积金也将要对三套房停止放贷。据透露,广州市房管部门正牵头研究制定广州版楼市调控政策,其中涉及公积金的就是叫停三套房贷。公积金业务做得比较多的建行昨日回复本报记者表示,公积金贷款方面暂时没有接到通知,目前按照以往的规定正常接受第三套房的公积金申请,但是具体审批要由广州市公积金中心来操作。
仍有人利用房屋抵押消费贷款曲线购房
不过,某大国有银行一信贷部内部人士也向记者透露,虽然现在已经严格执行三套房停贷的政策,但是消费贷款目前仍然可以申请,广州并没有暂停消费贷,而通过消费贷款“曲线”购房的方式也尚未被禁。该人士表示,目前这种消费贷款只可用于房屋装修、出国留学、购车等方面,但是只要找一个第三方账户,并且该第三方人士可以出具如装修合同或发票,就可以申请到这类贷款,虽然新政出台,但这种方式目前在广州还是可行的。“客户经理一般会提醒客户寻找第三方账户时不要找自己的亲戚,如同姓的,这个太明显了。”该人士表示。
如果利用房产做抵押来申请消费贷款,最多可以贷到评估价的七成,有些银行最高还可以贷到500万元。
不过,监管部门已经多次重申消费类贷款不得用于购房,并要求银行严格自查。而目前上海传出已经停止了消费贷款的发放。而广州也有不少银行提高了消费类贷款的申请标准。有银行人士也提醒贷款人,不要盲目相信一些中介和按揭公司的承诺,避免遭到不必要的费用损失。
南方日报记者黄倩蔚
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