沪一手豪宅楼盘连续零成交 租售转换风险难控

　　昨天，记者在对申城部分一手豪宅楼盘的采访调查中了解到，上海市在售豪宅 (均价在50000元/平方米以上的高端住宅或别墅)共39个，其中竟有20个楼盘 “零成交”。

　　据监测数据初步统计，7月份本市一手豪宅市场成交面积约 0.88万平方米、 47套房源，较之6月份1.34万平方 米、 67套房源的成交量，再次下滑了34.33%、 29.85%，这是4月份 “新国十条”出台实施以来，继5月份、 6月份后的第三个月交易量下挫。

　　租售转换招致降价压力

　　新政下，豪宅买卖市场受挫，“转售为租”成为开发商应战方法之一，然而相对房价的节节攀升，投资回报率的连年下降，不少企业还是更倾向选择“转租为售”。

　　以“中粮海景壹号”为例，考虑到长期升值前景巨大而短期市场背景下销售难以突破，2008年10月底中粮决定将其打造成酒店式公寓长期持有。据悉，该案当时月租金约为5万元~6万元，耐心经营终为持有者保证了一定收益，且为日后择良机“转租为售”作了最佳铺垫。 2009年底该案上市，即以11万的成交均价位居2009年豪宅公寓成交单价首位，66套房源一售而空。

　　豪宅标杆“汤臣一品”也自2008年5月B栋开始出租，该营销策略在当时也大大提高了“汤臣一品”的市场接受度，从而有效巩固了其他在售房源的市场价值。

　　“转租为售”后市场风险仍难估量，新政下豪宅降价压力犹存。龚敏就此分析指出，“衡山路41号”、“济南路8号”、“四季雅苑”等均为“转租为售”案例，他们的共同特点都是要等待市场出现绝地反弹时抛售，然而从今年市场表现来看，众多曾经靠出租来度过危难期豪宅纷纷选择抛售，说明他们对未来市场并不乐观或是对未来市场何时出现转机持迷茫态度。

　　过半楼盘零成交

　　据统计，在刚过去的7月份中，上海市豪宅多达20个盘零成交，其余19个成交盘共计销售81套，占7月全市商品住宅成交总量的2%。中国指数研究院提供的7月上海市新房住宅成交均价排名前10位的榜单中，华润外滩九里以高达11.21万元/平方米的成交均价排在第一位。

　　记者注意到， 7月豪宅成交均价排行榜中，内环内高端住宅占据4席，华润外滩九里、绿城黄浦湾、翠湖天地嘉苑独揽前三位，公寓项目的成交均价已经全部超过了别墅，但是从上榜数量来看，还是以别墅项目居多。值得一提的是，老牌别墅聚集地松江佘山的项目极其受宠，中凯曼荼园、佘山银湖别墅、紫都上海晶园分别位于第5、 7、 9位，占据了别墅的半壁江山。

　　分析师认为，内环内不乏均价10万/平方米左右的楼盘，仅滨江购房圈就多达11个在售楼盘，然而高层公寓大多销售周期长、且楼层分布造成价格巨大差异，因此被差异性相对较小的外环外别墅占了上风。

　　中国指数研究院提供的7月豪宅成交总额“TOP10”中，位于浦东区的四季雅苑、香梅花园和华丽家族汇景天地以及以绝对性优势占据前三位，成交总额在一亿元以上。

　　银贷调控绷得更紧

　　在新地王的带动之下，豪宅的投资重新启动。

　　地处上海东北角的九龙仓玺园，7月21日开盘至8月8日，已成交87套房源共7.43亿，平均每套房源高达854万元，其中上周完成的交易有62套，均价43569元/平方米。而位于上海西南腹地的马桥，一批广东客户在参观完李嘉诚全新第三代别墅御涛园之后，就定下了7栋独立别墅，总金额接近1.5亿。上周，成交均价高达68330元/平方米的御涛园以2322平方米的成交面积位居成交排行第9名。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄指出，在供应量没能大幅上升的情况下，大量被调控积压的购房需求，经过一段时间积累之后，还是需要一个爆发的途径。

　　因此，房地产调控除了抑制短期过热的需求之后，更重要的是大幅增加新房供应量和借助税收等手段逼迫投资者抛盘。市场人士预期，在没有新政策出台的情况下，银贷调控这根“弦”将绷得更紧。