银信合作叫停房产信托仍火 开发商赶调控末班车

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　　研究报告显示，7月份最后一周，地产信托产品占到本期信托产品总发行量的近八成。分析人士指出，在房地产调控下，房地产开发商贷款收紧，房企争相融资追赶调控前的“末班车”。

　　本报记者 吴华

　　一周发行房产信托逾30亿

　　据诺亚财富不完全统计，7月份最后一周（07.22-07.28）共发行固定收益类信托产品11款，预计发行总规模为41.23亿元，大多数产品期限为1年或2年，最长期限为5年。

　　11款产品中，有5款产品投向了房地产领域，共计31.45亿，约占本期发行总规模的76.32%。而根据相关数据，7月份前两周共发行20多个主要投向地产的信托产品，总规模达86亿元。

　　与其他类型的信托产品相比，房地产信托的发行规模相对较大，本周发行产品的规模基本在6亿以上。另外，随着银信合作被叫停，5款房地产信托中，无贷款类产品，均为股权投资和组合投资类产品。

　　诺亚财富的报告还显示，本周共有2款工商企业权益投资，收益分别为7.5%和8%。另外4款产品收益为基础设施投资，收益率在6.6%到8%之间。总体来讲，房地产类信托依然是信托行业收益最高的领域。

　　信托业进行压力测试

　　银行收紧房贷的时候往往就是信托公司开始忙活的时节。有消息指出，在信贷投放调控和银信合作叫停之后，丧失开发贷和天量银信融资渠道的地产业身上，“房地产信托”已成为最后的资金输血针头。

　　业内人士表示，7月初，银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知。今后，信托公司在发放房地产信托的时候可能也会变得更加谨慎了。

　　近日，有消息称《信托公司净资本管理办法》本月可能出台，这意味着信托业部分业务的风险约束将更加严格。

　　根据此前公布的《信托公司净资本管理办法》（征求意见稿），该办法的核心是将信托公司可管理的信托资产规模与其净资本挂钩。其中，信托公司净资本不得低于2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，且不得低于净资产的40%。信托公司还应当根据不同资产的特点和风险状况，按照一定的系数对资产项目进行风险调整。

　　房产私募基金或成新“血源”

　　一旦房地产信托因为房地产行业的风险加大而收紧，还有什么渠道可以为房地产继续“输血”呢？房产私募基金进入人们的视野。

　　有消息称，安徽一家二线开发商将成立私募房地产投资基金，首期募资金额达5亿元。还有不少房地产开发商都已经试水房产私募基金。其中，中海与工银国际成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金；金地与瑞银发起房地产基金首期募资约1亿美元；去年复地与诺亚财富发起资产管理规模在6.3亿景业基金。

　　“目前国内真正在做的房地产基金，已有将近20家。”诺亚财富北京总经理杨本军称。

　　【业内声音】

　　房产行业资金来源告急

　　有业内人士指出，房产信托有因房地产行业的风险加大而收紧的趋向，而房地产私募基金很难作为开发商的“低成本血库”。一方面，房地产私募投资基金管理团队可能会在合同条款中作出规定，一旦还款不畅，往往会要求一定的对价补偿——也许是惩罚性利息，更有可能是强制股权出让。另一方面，房地产私募基金一般要求将项目公司股权质押过户于注资方名下。这对于习惯于在资金上左右腾挪的房地产开发企业而言，可能是致命的枷锁。