住建部调查显示 中介炒作是房租上涨主因

　　住建部下属房地产经纪人学会对北京、上海、广州、深圳房租暴涨原因的调查已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给住建部。一位参与该调查的负责人昨天表示，虽然平均租金价格没有太大增长，但是中低端住房的租金上涨幅度过快。以北京为例，今年6月房租同比上涨18%。

　　报告认为，目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租等推高租金的不规范行为。

　　中介高报价劝诱房主

　　近日，一篇名为《中介入户发传单哄抬租房价格》的热帖在网上传开，引发网友议论。记者注意到，转帖是某中介给海淀区展春园业主的一封信，信中列出展春园小区各套型的租金参考价格：一居：2500—3000元/月；两居：3000—3500元/月；三居：3800—4500元/月，并称：“由于周边大学环绕，客户需求量很大……如果您对目前房子的价位不满意，可以给我打电话。”

　　针对中介传单列出的价格，网友普遍反映，该小区实际租金并没有这么高。市民余女士在5月份询问过的一套展春园精装一居室月租金仅为2400元。

　　记者昨天以求租人身份致电这家中介门店，经纪人邱先生报价与帖子一致。其后，记者致电链家地产展春园店，经纪人给出的每一档住房租金价格都比前者低了100至200元，而在五道口、人大等地中介门店，上述两家中介在租赁市场上也出现了类似的价格差。

　　租赁代理嫌疑抬高租价

　　有业内人士披露一些中介不仅做租赁居间服务，而且直接经营“租赁代理”，从而“垄断”房源，抬高租金定价。

　　房屋租赁代理业务从2002年开始出现，是指中介公司以一定的价格从房主那里将房屋承接，然后再转租以赚取差价，利用这种方式很容易控制房租价格。一旦房主委托一家中介“租赁代理”，该中介便已在事实上将这套住房垄断，规避了其他中介公司的竞争。

　　荧灿地产总经理顾辰天认为，从事租赁代理业务的中介公司比较了解房屋信息，会将热点租赁地区的房屋提前“收租”，造成本地区房源紧张的假象，然后加价出租，由此推高地区的房屋租金。

　　目前，中介公司缴纳60万元保证金的前提下，市住建委是允许开展房屋租赁代理业务的。

　　佣金损失靠租金弥补

　　“不论采用何种租赁方式，中介急于让房主抬高租金无疑是想在租赁业务中多赚取佣金。”北京中原三级市场部总监张大伟说，4月中旬楼市新政出台后，北京5月份二手房交易量同比下滑约50%，中介公司开始打主意增加收入。按行业惯例，通过中介公司租出去的房子，中介公司会向交易双方各收取相当于一个月房租的佣金。二手房交易萎缩，提高租金对中介公司的收入也有所补偿。

　　对此，顾辰天算了笔账：一套房租金上涨300元，中介就可以多赚300元佣金，对于一个月租赁业务有六七千单的大型中介来说，仅此一项可保获利200万元左右。但这种做法也存在一定风险，租赁旺季房屋的空置期普遍在两周左右，贸然提高房租，可能导致空置期延长，给房主带来租金损失。“因此，一些中介会通过‘指导价’的形式，操纵同一地区的房租价格以相同幅度上涨，尽量压缩房客的选择余地。”

　　本报记者 刘宇鑫 RJ202

　　算账

　　临时提高租金

　　房主未必划算

　　房东马先生有一套望京的三居室，月租4000元，按年收取租金。日前，有经纪人怂恿他将房屋交给中介，保证“4800元租出去没问题”。业内人士算账后发现，明面上，月租金提高了800元，但房主的总收入未必相应增加。按照中介所报月租金4800元重新出租房屋，马先生要向中介支付1个月租金的中介费4800元，这样到手的年租金实际相当于4400元/月。而赶走老租户再迎新租户，如果产生1个月的空置期，这空置成本又有4800元，算下来，年租金仅相当于4000-4200元/月。