房产强硬调控预期日渐明显

　　“运气不好，生不逢时”这八个字成为近期要推或者在推盘的开发商自嘲口头禅。的确，从4月14日新政出台以来，对于房产细则强硬调控的预期日渐明显，上海楼市交易锐减，消费者普遍采取了观望的心态，导致楼市前景一片黯淡。

　　“铁腕”政策态度坚决

　　历时两月有余的 楼市调控尽管号称“史上最严”，但到目前为止，市场闷局尚未打破，细则“靴子”一直未落地，以至于有业内人士担心：部分地方政府可能出现政策松动现象。不过国土部副部长贠小苏日前在房地产用地管理和调控暨2009年度土地卫片执法检查工作情况分片座谈汇报会上强调，土地参与楼市调控政策将不会改变。

　　有业内人士提出，房产税、物业税等政策提出多个方案但并未正式出台，就是要给楼市造成围而不攻的局面，避免房价在“金九银十”重新井喷。不过也有专家表示，供、需胶着积压过大能量将对后市极为不利，政府应该加强市场疏导工作，使成交回暖才是保持楼市平稳的调控之根本。

　　公寓房推盘动力不足

　　“新政出台已有两月，上海楼市成交量持续下滑，5月、6月的传统热销季成交很不乐观。”上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳深表忧思，“近期商品房市场供应结构都极为相似，仍以商业和办公项目居多。”以上周发证的25个楼盘项目中，公寓项目仅有4个，但是值得一提的是本周两个放量最大户，华丽家族汇景天地和阳光水岸苑均为公寓项目，两个项目推盘量分别为4.9万平方米和3.3万平方米。王佳告诉笔者：“尽管出现了两个大放量项目，但由于其余项目普遍放量较小，尤其是多个商办项目规模较小。”

　　究其原因，中房信分析师薛建雄指出：“开发商在长期看好和前期业主压力下，并不愿对前期高涨的房价做出合理让步，为避免高价推新盘无人问津，故而推盘动力不足导致了目前楼市的胶着。”

　　买方市场“意兴阑珊”

　　“好像还没到谷底，再等等！”4月开始看房的小赵和女友在兜完顾村几个新盘售楼处后坚定地表示，与身边很多朋友一样，最近他们买房劲头不足，也不看好当前的出手时机。据搜房网调查数据显示，近六成网友(58.76%)看跌下半年楼市发展。逾两成网友(23.08%)表示，今年不打算出手。只有27.47%的网友选择会等到今年12月入市。

　　购房者的心态也影响到市场交易。事实上，6月以来，沪上共66个楼盘零成交。浓厚的观望情绪中，有楼盘6月以来的合同撤销甚至近百次。虽然业内人士表示，合同撤销率并不能完全代表楼盘已经出现退房潮，但是，购房者的忐忑情绪却可窥一斑。

　　降价促销进入角色

　　代表企业

　　恒大——第一个宣布打折的一线开发商

　　恒大首破观望的沉寂，绿地领军全面打折，万科也拿出实际行动，以比网上房地产预售申请报价低2000元的价格高调开盘。关键时刻，品牌开发商的举手投足成了楼市的风向标。截止到目前，上海有49个楼盘在降价促销。其中一些楼盘售价甚至低于周边的二手房2000到3000元/平方米。除了绿地等少数品牌全面打折，万科等少数开发商小心试探，多数楼盘还是按兵不动、静观其变，折扣力度也不过小打小敲。

　　市场表现：5月销售额创纪录

　　5月5日，恒大地产宣布全国25个城市的楼盘统一85折销售，成为地产新政以来第一个采取行动的一线开发商。自从五月份恒大八五折促销后，其销售成绩就备受关注。6月8日，恒大地产发布五月份业绩报告，宣布该集团五月份成交金额达40.5亿元，创下今年单月最高纪录，销售金额同比增长328.6%。

　　观点：打折不丢人

　　恒大用降价赢得了销售额与现金流，尽管被刻薄的楼市批评家称为新政后的“跑路”行径，但恒大这一次跑到了最前面，也跑得很漂亮，至少用先发制人跑赢了竞争对手。万科、绿地也因此获得销售额的突破。

　　其实，第三季度是非常重要的时间点，开发商在这段时间内可以适当采取主动的降价策略，以换来市场的复苏和行业未来长期的发展。

　　库存摒不住了

　　代表企业

　　华丽家族——第一个“新政价”的豪宅开发商

　　据相关调研机构统计，7月预计开盘或者推出新房源的楼盘有31个，尽管比6月锐减半数，但首次开盘项目占到四成，其中不乏品牌开发商新项目，包括九龙仓、中海、保利、中信、绿地、中华企业等。事实上，在6月最后一周，搜房网统计周末2天开盘楼盘有7个：保利叶上海、金地湾流域(宽邸)、逸庭、MINI公馆、绿地公元1860、华丽家族汇景天地、海上印象花园，总计895套，较上周的745套上升20%。

　　市场表现：量多价“优”开盘当天回款超4亿

　　6月27日，位于卢湾世博板块的华丽家族·汇景天地正式开盘，一举推出200套精装修全景大宅。开发商表示：为响应目前新政，此次开盘首日房源推出“新政价”——均价6.75万元/平米，该价格促使这一千万级大宅项目在开盘半小时内热销25套房源。按照汇景天地本次推出的两套房型，即216平方米和265平方米计算，开盘首日开发商最起码回笼资金超4亿。

　　据悉，房地产调控政策出炉前，汇景天地原定开盘均价在10万元/平米左右，也就是说，该项目开盘首日价格比原定计划下调了32.5%。不过，值得注意的是，此次响应新政价，也使汇景天地成为了全国首个以“第一新政价”面市的市中心精装高端楼盘。

　　观点：快跑只为抢市场

　　部分开发商赶在6月的最后一个周末开盘，一来是为了回笼日益紧张的资金，二来也是想完成上半年的业绩，希望能躲过下半年可能价格下跌的局面。与其他豪宅开发商经常小幅推盘不同，华丽家族首次开盘就推出200套，魄力和决心可见一斑。而“放低身价”后的汇景天地开盘当日售出25套则与此前6月全市超六成豪宅零成交的“凄凉”境遇形成鲜明对比。相信，对于目前备受“房产税”影响的顶级物业来说，金字塔尖的客户并不在多。华丽家族汇景天地此举对沪上其它高端楼盘的价值走向有着极大的触动作用。（本报地产评论员 房蓉） (来源：新民晚报)