房产税重拳难落沪渝试点引而未发 楼市拐点初现

　　备受关注的房产税，迟迟未能推出，显示出政府在房地产调控上的两难心态：既要抑制京沪广深等地房价快速上涨，又不能过度打压这一支柱产业以免殃及经济全局

　　本刊记者/周政华

　　拟征中的房产税，似乎在一阵喧嚣中又暂时重归于寂静。

　　关于开征房产税的最新表态， 是国务院在5月27日公布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。该《意见》中称，将“逐步推进房产税改革”，但没有进一步明确时间表。

　　房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的，是“运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入”。

　　目前，国内居民住宅除了购买时缴纳的契税，在持有期间是免税的。

　　在中国，房产税并非新税种。早在1986年9月，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，主要针对城市生产经营性房产在保有环节按年征税。房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。由于房产税并没有向普通居民住宅征税，因此普通居民在持有房产期间是免税的。

　　此前，同样被认为可能“有利于打击高房价”的物业税，自2003年在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等地试点后，至今已“空转”七年。

　　始于2003年的物业税试点改革，主要目标之一是厘清税项繁杂的房地产税，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，由于物业税为新税种，涉及多方利益，须经全国人大批准通过才能征收。如果扩大现行的房产税征收范围，只需国务院对原有的房产税暂行条例进行修改就行。但因事关民众利益，有学者认为即便只是改动征收范围也要重走立法程序。

　　但是，“房产税不太可能在全国范围内开征。”陈国强对《中国新闻周刊》记者表示，由于房产税主要用于打击投机购房，因此至多只会在少数城市试点。

　　房产税之所以迟迟未能推出，显示政府在房地产调控上的两难心态：既要抑制京沪广深等地房价快速上涨，又不能过度打压这一支柱产业以免殃及经济全局。

　　沪渝试点引而未发

　　此前踊跃申报试点的地方政府，眼下在房产税问题上保持沉默。

　　6月11日，上海市政府对外宣布，将进一步放宽廉租房和经适房的准入门槛，对于备受关注的房产税问题则只字未提。

　　接近上海决策层的人士透露，上海为申请开征房产税，已经向中央提交了两套方案。两套方案都计划对人均70平方米以上的第二套、第三套及以上房屋征收房产税，其区别主要是征收范围不同：是涵盖全市所有房屋，还是只包括房产税开征后所购买的房屋。

　　上海是至今为止尚未出台房地产调控细则的少数一线城市之一。

　　国务院在4月17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又名“新国十条”)后，北京和深圳分别在4月30日和5月5日，相继出台了地方房地产调控细则。其中，北京市调控措施最为严格，不仅要求商业银行“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，同时还规定“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

　　恢复开征房产税，原本是上海市即将出台的地方房地产调控细则的亮点之一。

　　2009年京沪广深等一线城市房价飙涨，促使政府加速了房地产相关税收改革的进程。

　　今年4月出台的“新国十条”写到：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”

　　一个多月后，5月4日，国务院法制办财政金融司副司长对媒体表示：开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。

　　然而也有不同声音认为，房产税无法冲抵房价上涨幅度，对于炒房者的心理影响极为有限。而且由于中国土地非私有化的现实，对70年使用权征税的做法缺乏参照。

　　此外，重庆市也向中央提交了房产税征收草案。重庆市财政局局长刘伟今年6月2日对外表示，开征房产税是重庆市构筑“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系的一部分。但此后，重庆市政府没有透露房产税申报的后续情况。

　　但地方政府这种不同以往的、对房产调控措施积极配合的做派也普遍受到置疑。在网上甚至有人指出，这不过是给地方政府在土地财政之外另开的聚财门路，其效果能否抑制房价难说，但却一定能保障地方政府多了一项收入。

　　楼市拐点初现

　　在“新国十条”中，房产税被认为是继差别化房贷和加大保障房建设之后，政府打击投机性购房需求的又一记重拳。不过重拳未出之前，市场已经起了变化。

　　“新国十条”实施近两个月后，在北京，对于市场行情反应最为敏锐的二手房市场，已经出现了“量价齐跌”。中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学对《中国新闻周刊》记者表示，北京二手房价下跌明显。

　　位于北京南三环的马家堡地区，是过去两年北京房价上涨最快的地段之一，2010年2月，该地段的嘉园二里小区二手房，均价最高一度接近3万元，但到了6月，这一价格已经跌到2.3万。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队6月11日对外公布的数据显示，今年5月，北京市二手商品住宅成交均价为每平方米13758元，比4月份下降17.8%。当月，北京二手住宅成交3028套，比4月份下降了七成多。

　　中原地产的数据表明，北京、上海、深圳等一线城市中，有超过五成的楼盘价格出现下跌，其中上海、广州和深圳三城市，已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。

　　新盘销售情况也不乐观。

　　5月，中国地产龙头万科销售面积和销售额环比分别下降25.8%和34.5%；复地集团环比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地产、碧桂园、保利香港5月销售额环比分别下滑49%、27%和17%。据中银国际统计，5月份在港上市房企销售额平均下滑了37%以上。

　　一些开发商开始打折促销。6月8日，上海绿地集团宣布，将在全国41个城市的全部100多个项目开展“优惠月”活动。仅绿地在上海的12个楼盘，单价降幅就在1500至3000元之间。据搜房网等统计信息，截至6月初，上海共有近40个楼盘打出折扣让利消息，最高折扣为8.8折。

　　楼市“量价齐跌”，或许促使中国政府重新审视严厉的房地产调控措施。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，政府调控的一个基本目的是，房价涨幅在一个合理、合适的范围之内，实现市场的平稳发展。

　　美国智库传统基金会的中国经济学家史剑道表示，房地产是目前中国经济很重要的一部分，特别是外国需求在减少的时候。“很显然，你不希望很多人买不起房，但是你也不希望房地产市场崩溃”。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日对媒体表示，在上海召开的几场闭门会议中，中产阶级及其以上阶层对于房产税的征收予以强烈反对，征税的阻力很大。

　　今年6月13日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在参加地产中国新思维论坛时对和讯网表示，从历史来看，如果真正全面征收房产税，则将对房价产生重大影响。日本房价的一蹶不振，就是全面实施房产税调控的实例。对于上海的房价是否会因房产税的征收而出现下跌，这位明星开发商表示，这取决于房产税的具体方案。

　　“也有一些经济学家,比如复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三指出, 上海"新房产税"实际上就是物业税，地方政府没有开征新税种的权利，应由全国人大审核通过。美国耶鲁大学金融学终身教授陈志武则指出，无地权则不纳税，而且，最终这些税收负担都会转嫁到买房人身上。”

　　鉴于各种争议的激烈程度，有学者分析，这部分地增加了上海出台房地产税的困难程度。

　　而与会的加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆则说，如果涉及房产税，“我们必须保证做到70%的人不交税，92%的人不交或者交很少的税，8%的人应该交税”。目的应该是调节贫富差距，而不是为了给地方政府敛财。

　　拉动经济仍靠房地产

　　就在房地产市场遭遇史上最严厉调控时，各地土地出让金收入不减反增。

　　由于至今没有出台房地产调控细则，仅今年5月18日至25日的一周时间，上海市土地储备中心就推出了40幅地块拍卖，成为今年上海土地推介最为集中的一次“盛宴”。

　　据上海市规划与土地管理局已公布数据，截至今年5月底，上海市经营性土地出让金已经超过了650亿元，占同期上海地方财政收入近一半，逼近该市2009年全年土地收入675亿元。

　　中国指数研究院统计表明，仅今年前四个月，全国40个重点城市的土地出让金收入合计达到3247亿元，相当于2009年全年出让价款的46%。

　　国家统计局公布了前五个月国民经济主要指标显示，房地产仍是拉动经济增长的主力军。今年前五个月，房地产开发投资13917亿元，占城镇固定资产投资总额的近五分之一，增速高于后者近13个百分点。

　　复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三6月8日在出席 “中国经济与房地产趋势”论坛时表示，房地产产业链影响力强大，可以直接带动19个产业，间接带动42个产业，对整个经济来说，起到了支柱产业的作用，各地政府要想发展经济，就得发展房地产市场。 (来源：中国经济周刊)