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信托为载体 平安地产“隐形帝国”另一种想象

来源:经济观察报 作者:李保华
2010年06月07日08:49

  646米的平安金融中心即将落成,在挑战地产第一高度的同时,中国平安的地产业务也在全国遍地开花。本报获悉,平安的保险资金已经开始正式入市,一个月前认购了与金地合作的16亿元信托中的4亿元,并挖猎新鸿基人士专门负责平安的地产业务架构。不过,平安信托相关人士否

认了该消息。

  通过地产业务的驱动而成为台湾最大占有垄断性份额的国泰人寿,成为平安的战略标杆。当能够撬动的2500亿资金入市后,平安或将改写“文科生”万科和“工科生”中海一哥的地产江湖。

  突破传统低收益的险资投资渠道,进军暴利的房地产行业来提高收益以谋求最大的保险公司,平安的混业经营目标开始彰显。通过险资直投、平安信托再融资、平安置业运作项目的商业模式,超越传统地产公司的外延性增长,走综合金融一体化的平安正在构筑一个地产帝国。

  隐形地王

  早在2009年9月份,平安和金地集团、绿城集团达成三年共250亿元的信托投资计划。

  三年总计250亿元的地产战略投资决定,发生在2009年10月1日保险资金投资不动产开闸前夜。分析人士认为,险资不动产投资细节出台后,这250亿元很可能获得额度上的豁免。

  平安2010年一季报报显示,其总资产为9955亿元。按照保险公司总资产预期中的5%到10%可以投资不动产的额度,即使按照5%计算,平安可以直接投资房地产的额度可以达到近500亿元。

  按照房地产上市公司平均超过70%的资产负债率。平安的自有资金将撬动1700亿以上的地产业务。

  此外,平安还通过平安集团出资对平安信托全资子公司平安置业提供巨额担保曲线进入地产。公开数据显示,早在2006年底平安集团为其担保总额达190亿元,占整个集团为所有子公司整体担保金额350亿元的近55%。

  依托平安信托,平安实际上可以撬动2500亿以上的地产业务。这是万科总资产的近两倍,是保利总资产的近三倍。平安正在秘密洽谈一个可以配置2500亿资产的操盘手,逐渐从合作开发的模式过度到自主开发。据知情人士透露,新鸿基一位高层已经进入了平安的视线。

  长期跟踪研究平安的太和资产管理公司总经理王亮认为,平安综合金融的内生性增长模式已经将未来新的隐形地王勾画出来。

  国泰标杆

  早在10年前《兆亿传奇——国泰人寿之路》激发了马明哲将中国平安锻造成“兆亿”企业的雄心一样,在房地产投资方面,国泰人寿已成为了平安的标杆。

  国泰人寿创办人蔡万霖当年凭着高超的房地产投资术推高收益,奠定了当今国泰金控的新金融版图。如今的国泰人寿在台湾地区拥有从乡镇到台北的写字楼221块物业,总资产逾600亿元美元,在台湾保险业占有40%的份额。这也使得国泰人寿成为一个半金融半地产股。

  但是出于审慎性考虑,险资投资范围和额度一直有着严格的限制,较低收益率很难将不同的保险公司进行区分,市场化程度最高的平安也很难发挥自己的优势。

  平安在一季度加权平均净资产收益率开始大幅上升,达到了5.7%,比去年同期上升了1.7个百分点。而国寿同期的收益率只有4.77%,相比同期也只增加了1.36个百分点。

  综合上市保险公司的年报显示,目前险资约80%资金投行银行存款和债券等固定收益领域,权益投资的比例平均约8%左右。这直接导致了更大保险公司的投资收益基本相当并表现出和股市的高度正相关周期性。

  近10年来,险资年平均收益率不足4%。而根据统计数据显示,商业地产的回报率能超过10%,远远高出国内保险资金平均4%左右的投资收益。而住宅地产资本回报率更是高达20%。

  在平安的领先战略下,提高收益成为平安制胜的关键,险资的投资在安全性和变现性原则下,商业地产自然成为首选。平安的2500亿资金入市后,即使按照商业地产的投资收益率,平安的每股收益将会翻番。在将部分资金配置流入地产后,这一收益还有提高的空间。

  平安的年报也显示,公司主动改善投资组合资产配置以应对新的市场形势,固定到期日投资占总投资资产的比例由2008年底的80.7%下降至2009年底的76.0%,权益投资的占比则由7.8%提高至10.8%。

  实际上,平安还在探索其他的可以提高收益的模式。2010年4月,宋都地产借壳ST百科获得了股东大会的通过,潜伏其中对赌的的平安置业已经通过PE方式入市。按照现在的估值水平,潜伏其中的平安信托两年的投资收益至少翻番。

  在国泰的标杆下,马明哲也有他突破的地方。蔡万霖坚持不盖超高大楼盖的原则。但马明哲的第一高楼或许不是平安的本意。“高楼的风险收益比不是很有效率,很少有非常赚钱的,实质可能是地方政府的推动作用。”王亮认为。

  “就像万科做商业地产有部分原因也是无赖之举一样,地方政府会要求你在郊区盖酒店去拉动它的GDP,否则你根本就拿不到地”,一位香港上市的开发商人士说。

  信托制胜

  在保险已经占据优势地位、收购深发展已经进入实质性操作阶段补齐银行短板后,以保险、银行和资产管理作为三架马车驱动的平安离中国领先的综合金融集团渐行渐近的同时,资产管理现在已经成为制约平安一站式服务平台的最后一块短板。

  平安2010年年报显示,平安的托管资产已经超过1300亿元,比2008年末期增长了近170%,实现了历史性的突破。在平安的2009年约145亿元的净利润中,平安信托贡献了23.4亿元。在保险和银行业务进入稳定增长阶段后,平安信托成为平安最重要的利润驱动力。

  当保险公司进入用收益率来考察的时代后,既能融资又能投资的全牌照业务的平安信托已经成为平安领先制胜的关键一环。在平安和金地的合作信托中,平安信托作为信托计划的管理人将收取信托资金年2%的管理费用。即使平安认购低风险的优先部分,加上项目本身的收益平安的年收益率就超过9%。

  面对进军地产高收益的巨大诱惑,国寿和人保自然耐不住寂寞。国寿旗下的国寿投资控股有限公司早已涉足房地产、酒店等业务;人保集团旗下的人保投资控股公司亦与金融街控股公司正式签署战略合作协议。但是全牌照业务的平安信托显然棋高一着。

  王亮认为,保险资金投资不动产过程中,投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则。大量保险资金进入银行存款、国债等短期投资渠道,会造成资产负债期限的不匹配。投资房地产可以为保险公司带来长期稳定的现金流收入,更能满足保单的久期匹配,符合寿险业务的资产负债匹配原则,弥补我国债券市场不够发达的缺憾,有助于公司持续改善投资收益率。

  “对险资的更大额度和更多渠道开放是个趋势,需要更多元化的机构来平滑房地产市场,平安信托将会推动平安的地产帝国越走越远”,王亮说。

  实际上,如今的国泰人寿利用自身所投资的物业,打包发行REITs,已经成为新的重要利润增长点。

(责任编辑:陈大伟)
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