细则不出房企心慌慌 沪六月仅20余楼盘确定开盘

　　新政细则迟迟未来，沪上不少房企开始“耍太极”；随着楼市风云变化，开发商或低价促销、或放缓施工节奏，不过，也有一些项目逆势涨价。

　　进入6月，不少开发商依然“按兵不动”。

　　虽然有媒体显示，6月计划开盘的项目在40到50个左右，但《新民楼市》致电各大售楼处 后显示，其中不少项目仅仅是表示“有可能”在6月开盘，而明确表示6月一定开盘的项目仅在25个左右。而据搜房网统计，5月初上海预计开盘量为96个，但截至5月最后一个周末，实际已开盘项目便仅为46个。

　　自新政出来以来的观望风潮，在6月份有愈演愈烈之势。

　　开盘篇：

　　多个楼盘“打太极”

　　【6月谁开盘，谁就是上海楼市的“少数派”】

　　“6月份项目只是样板间开放，会不会在6月开盘还没有确定。”中海御景熙岸的售楼员告诉笔者。这个位于浦东周康板块的纯新盘，之前有消息称会在6月份开盘，但售楼处最近的信息反馈却有出入。

　　事实上，类似中海御景熙岸这样的项目为数不少。例如同在浦东的金地湾流域，要到5月底6月初才能确定是否开盘；又如普陀区纯新盘“西康路989”，开盘时间目前暂时定在6月或7月，售楼处报价在6万元/平方米；诸如公馆77、汤臣湖庭、尚海湾、永业公寓售楼处均声称“可能开盘”。

　　《新民楼市》致电各大售楼处显示，目前仅有滴水湖馨苑、临港海滨国际花园、汇锦城、万科琥珀臻园、美兰湖中华园、大华梧桐城邦、绿地领海、美第奇庄园、晶鼎、龙湖蓝湖郡、保利家园、上海晶园、红墅1858等大概25家楼盘明确表示将在6月推出新房源。

　　形成鲜明对比的是，去年6月份，上海仅新入市的住宅达到了39个，开盘量是今年同期的1.5倍。

　　在价格预期上，目前确定开盘的项目除了“西康路989”、汤臣湖庭、上海晶园等个别高端项目之外，其余都以均价在2万元/平方米以下的项目为主，预示着6月的成交均价很可能继续走低。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2010年5月市商品住宅成交均价为22338元/平方米，环比4月减少了2.6%。

　　“6月本来就是传统的淡季，加上新政细则没有出来，很多开发商干脆推迟项目入市，也是情理之中的事情。”一位代理公司的市场研究人士分析。

　　原因篇：

　　细则不出房企“心慌慌”

　　【细则一日不出，房企一日不安】

　　“现在大家都在等细则，基本所有项目都选择了放慢施工节奏和上市节奏。”普润地产中央企划中心总监周华燕分析道。在周华燕看来，由于新政细则迟迟未出，加上市场对新政细则还有一段消化期，导致房企纷纷采取了观望态度。

　　事实上，直到本报截稿日，关于上海新政细则尤其是房产税的消息仍是“一片混沌”。 就在5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，意味着房产税渐行渐近；由于新政细则迟迟不出，不少业内人士甚至戏称已对新政“审美疲劳”。

　　细则迟迟不出的另一面，则是开发商“自觉或不自觉”的放慢了施工节奏，对于天生谨慎的上海房企而言，这似乎是不得已的选择。

　　事实上，在目前传言的诸多上海版细则中，主要的分歧在于房产税率的高低、以及房产税起征点的分歧，此外第三套房贷款的具体规定到底如何，也对上海诸多高端物业有直接影响。

　　值得一提的是，尽管上海市相关部门要求房企在拿到预售许可证之后必须10日内开盘，但很多房企干脆“不去拿预售证不就成了”，因此对于楼市供应量这一关键指标而言，房企仍有充分手段进行规避。

　　策略篇

　　两招对策似曾相识

　　【业内不约而同的低价促销、放缓施工节奏】

　　在2008年，面对当时严厉的宏观调控，房企采用了或低价促销、或放缓施工节奏的策略，如今这一现象似乎正在上海重演。

　　相比今年年初开发商竞相提价的情况，如今不少楼盘都祭出了低价策略。以徐汇区的印象欧洲城为例，由于均价仅有19009元/平方米，远低于周边均价，取得了开盘成交11328平方米的佳绩，位列上周成交面积榜的第一名；又如东方丽都·凤园，由于开出了极富性价比的价格，开盘当天即成交了160套。

　　事实上，随着低价入市取得成就，近期也有不少楼盘采用了低价策略。以位于浦东新区芦潮港镇的某新盘为例，目前该项目报价仅7800元/平方米，可谓周边的谷底价；再如象屿名城，5月30日开盘当天2000元办理预约金总价可优惠10万左右房款，目前精装修小三房均价148万/套，并送10平方米面积；在嘉定新城板块，也有项目悄悄开始了打折优惠。

　　放缓施工节奏则成为房企的另一大对策。以浦东某小户型为例，随着新政的出台，项目推迟了施工进度；又比位于闵行的“虹梅菁典”在新政细则未出的情况下，目前暂时将开盘日期推迟到了10月份。

　　上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，5月至今上海报批的商品住宅项目只有15项，其中真正属于普通商品住宅开发范畴的只有5项。而楼市新政颁布前的3月份，上海报批的商品住宅项目多达43个，其中属于普通商品住宅开发范围的有16项。

　　值得一提的是，新政以来也有一些项目选择了逆势涨价。以尚海湾为例，目前售楼处最新的报价达到了85000元/平方米，万科城市花园的最新报价也到了2.8万元/平方米，万科金色城市更是维持在33000元/平方米的高位。

　　“2009年的那波楼市行情"喂饱"了不少开发商，虽然有一些开发商面临支付今年以来高价土地款的压力，但不少房企在今年还是有不少"余粮"，让它们有本钱撑下去。”一位业内人士分析。本报地产评论员 黄法欧 房蓉 (来源：新民晚报)