银行拒发三套房贷 签约买家能否退房？

　　准业主刚买了第三套房，不料与楼市新政“撞车”，被银行告知不能放贷，无奈之下想退房，却又遭到开发商拒绝。眼下，新政“过渡期”的房贷纠纷逐渐浮现，行家称“在广州可能已有上千宗”。究竟楼市政策调整是否可视为“不可抗力”、解除购房合同？

　　申请按揭与“新政”撞车

　　王女士原本在贵州。两年前，随家人移居广州，她把贵州原有的20多平方米的房子转卖给了朋友，另置下广州一套中小户型的房子。今年初，为改善居住环境，看中一套120多平方米的房子，约150万元。2月底，王女士与开发商签下认购书，并付了40%的首期。

　　3月中旬，王女士向银行递交材料，申请六成按揭。银行重重审批，辗转至4月下旬，程序走到一半，刚好与国务院房贷新政“撞车”。新政规定，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套以上住房贷款。

　　“银行那边突然通知，说我的房贷申请没通过审批。”王女士非常无奈，“六成房款总共93万多元，我们实在没有能力负担啊！”她向开发商提出退房，想要回当初交纳的60多万元首期。

　　王女士跟开发商签订的认购书上写明，若单方违约造成买卖关系破裂，违约方必须交纳违约金。但王女士认为，违约并非自己个人原因造成。“我订下这套房子的时候，银行还是可以发放贷款的。这样的违约属于意外。”不过，为免纠纷，王女士决定退让一步，情愿缴纳违约金，以讨回60多万元首期。“这样的话，我当初交的2万元订金肯定收不回来了，另外还要再赔偿滞纳金我都认了。”

　　可是，开发商还是一口拒绝。并称，买卖关系已确立，房子不能退。

　　那么，这93万元由谁买单？开发商提出，以装修的名义代办房贷。但对这种“权宜之计”，王女士并不接受。

　　类似纠纷广州有上千宗？

　　广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，像王女士这种例子并不鲜见，在广州或有上千宗；而深圳更甚，众多炒房者在新政发布后纷纷要求退房，惹出类似的纠纷。黄韬说，目前并无一套固定的处理模式，开发商也在尽力跟银行协商，希望银行能有所放宽。“若买卖没达成，开发商也有损失”。

　　黄韬表示，若买方坚持退房，有些开发商出于保证品牌的目的和看好后市的心态，会同意退还全额或大部分首期。也有部分开发商拒绝退房，最终双方通过法律程序解决纠纷。“若合同没对政策调整后买家有无承受能力作出说明，买家要退房就必须举证，说明自己无力在新政后既供得起房又能维持正常生活。”

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，无论是新政发布前后，类似的情况都非常普遍，因为除了贷款人是三次或以上置业之外，银行拒批贷款的原因还有很多。因此，开发商应该防患于未然。“首先，开发商在合同里必须对银行不批贷款的情况下如何处理作出说明，如果没有说明的话，银行不批贷款，房屋买卖就无法达成，合同应该作废。第二，开发商可以换一家银行来贷款。目前广州好些银行暂时都没停发三套房贷。”

　　满堂红研究部经理周峰则透露，在二手市场交易中，卖家会注意先向银行咨询买家的收支情况及可贷款的成数，再行决定是否签订买卖合同，这样可避免此类风险。

　　律师说法

　　买家应支付

　　必要的开支

　　对于上述案例，省律师协会房地产法律专业委员会秘书长徐清波律师分析，如果由于贷款新政，导致买受人无法取得银行贷款，进而无法支付剩余楼款，这是买受人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化（即：出现常说的“情势变更”之情形），买受人也无法与开发商协商通过变更其它付款方式来继续履行《买卖合同》，这一切并不是买受人的过错导致的。因此，买受人是可以基于公平原则要求解除合同，开发商也应将已收取的首期购房款及其利息或者定金返还给买受人。

　　从另外一个角度来说，开发商也没有过错。开发商能否主张要求买受人支付签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支呢？对此，徐清波律师表示支持。他分析，虽然签订及解除《买卖合同》，开发商与买受人均有必要开支产生，但导致合同解除的原因毕竟是买受人履行合同义务过程中出现的问题，对于守约方的开发商要求买受人支付为签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支应是合理的。当然，一般而言，必要开支数额不会太大。

　　如果开发商与买受人是通过房产中介提供媒介服务而签订合同的，在这种情形下，中介公司能否索要中介费？徐清波说，一般情形，在开发商与买受人正式签订《买卖合同》时，房产中介提供居间媒介服务的主要内容已完成，已具备收取其提供媒介服务的大部分或全部报酬款项的权利。当出现上述解除《买卖合同》的情形时，还要开发商与买受人履行支付房产中介的全部媒介服务报酬的义务确属不尽公平；此时如三方协商能成的，按照协商结果处理；若协商不成，由房产中介酌情收取部分媒介服务报酬（略大于为促成《买卖合同》成立而支付的必要费用）的做法较为妥当。