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巧用存款抵扣贷款利息 房贷加息仍能省钱

来源:京华时报
2010年05月11日11:35

  随着房贷政策的收紧,尤其是以中行为代表的对存量房客户的7折优惠利率进行调整的贷款政策的施行,房贷的“加息”时代已经到来。在“加息”周期下,虽然购房者成本增加,但也有一些小窍门,能帮助减轻压力。

  用等额本金方式还款

  适合人群:还款能力较强的家

庭注意事项:银行将根据个人还款能力进行评估

  除了提前将房贷一次性还清之外,贷款省钱大致有两种方式:缩短还款期限或者增加月供。房贷的还款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。而等额本金就是增加月供,从而达到省息的目的。

  等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。

  据悉,目前银行大部分可以允许贷款者转换还款方式,不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大,因此在改变还款方式时,银行将根据个人的还款能力进行评估。

  ■小账本

  贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算),采用等额本息还款法,利息超过71万元。

  采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。

  两者相比,利息相差11万元左右。

  “双周供”小额提前还款

  适合人群:收入较稳定、有额外收入来源

  注意事项:部分银行需收取一定违约金

  “双周供”是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款,进而节省利息。“双周供”的还款方式对收入较为稳定和均衡者较为适合。

  提前贷款具有违约成本,不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有不同规定。

  例如建设银行要求提前10-20个工作日预约,如果从贷款下发之日算起,贷款年限不足3年就提前还款的,要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金,3年以后则可任意提前还款,无需罚息;工商银行则要求提前一个月预约,贷款一年以内提前还款的需交罚息,按照还款后剩余贷款金额的3%计算,针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息,所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。

  巧用存款抵扣贷款利息

  适合人群:有大量流动资金注意事项:银行这项业务需收取一定费用

  房贷者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务,只要客户的贷款还款卡内有活期存款,即可按相应比例抵扣贷款利息,本应获得0.36%利息,但却抵扣了贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。如工行的“存贷通”、民生银行的“存抵贷”,此外,深发展招行、建行均推出了类似的产品。

  此类产品均设有起点。如工行的存贷通和深发展的存抵贷起点均为5万,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。工行的抵扣比率为80%,即3万×80%=2.4万元,具体的抵扣金额按天计算,即存5天可抵扣2.4万元贷款5天的利息。

  需要提醒的是,这项业务存在一定的手续费用,如工行的存贷通需要收取240元的年费,应考虑所节省的房贷利率是否能覆盖年费成本。

  ■小账本

  以账户中有20万的资金为例,并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策,贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%,其贷款可获得的抵扣额为:(20-5)×80%=12万元。如果王先生将20万在存贷通账户内存1个月,其获得增值收益为12万×(4.158%-0.36%)×1/12=379.8元。

  公积金贷款优势仍存

  适合人群:有公积金账户,想改善住房注意事项:批贷、放贷时间长,贷款额度有上限

  北京住房公积金管理中心宣布,公积金首套、二套及三套房贷款政策均比照商业贷款政策收紧,从5月5日起实施。伟嘉安捷认为,公积金贷款政策从紧对于购房人来说,首付压力有所增大但优势犹存。

  以贷款额80万20年为例,公积金与商业贷款首套、二套房月供和总利息相差多少?

  伟嘉安捷提供的一个计算列表显示,公积金贷款与商业贷款相比,虽然首付标准统一严格执行,但利率方面还是存有较大的差异。因为公积金贷款利率只有一个即3.87%,这就使得在房贷收紧的特殊时期,让其保持着较大的魅力。

  ■小账本

  以贷款80万20年为例,从首套房来看,公积金贷款与商业贷款相比,每月可少还月供508.55元,少还利息122052.10元;从二套房来看,公积金贷款与商业贷款相比,每月可少还月供1185.50元,少还利息284521.35元。

  马文婷 高晨

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责任编辑:聂晶
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