来源：金羊网—羊城晚报
国务院4月15日和4月17日楼市调控新政出台近两周，记者昨日从省内各大银行获悉，由于房贷政策中有些细节尚未明朗，如二套房的认定标准、三套房是否停发、存量房贷利率优惠是否调整等，多数银行或按旧规定执行，或在等待监管部门和总行通知，观望气氛与购楼者一样浓厚。
据记者了解，对“二套房贷”的判定，此前银行基本都以央行征信系统为准，只要有过房贷记录，不管是否还清或出售，再贷款买房就算二套房。
对于这一标准的动摇来自于上周银监会银行业监管一部主任杨家才透露的信息。他向媒体透露，新的房贷政策是以借款人实际持有房屋数量来认定是否为二套、三套，同时，认定范围以家庭为单位。即“认房不认贷”，而房子的套数“需经房管部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定”。
这对当前执行的二套房界定标准是一个颠覆。但实际上，很多银行人士对此并不看好。一方面是执行起来由于还没有一个全国联网的房产查询系统，民政系统也没有对接，如何查询、核实房产套数、确定家庭成员是个难点；另一方面，“以房而论”仍然存在“炒楼”漏洞。
“若只看实际持有的房产套数而没有配套措施，会给投机炒楼留下通路。”一位银行房贷部门老总说，炒楼者完全可以炒一套就卖一套，这样只要他名下持有的房产为零，他就可以一直享受首套房贷待遇。“所以最好的办法是看购房记录，又或者将持有房产和信贷记录结合起来判断”。
据悉，由于杨家才所透露的判定标准还未形成文件下发，因此省内银行仍按信贷记录进行判定，“这样的口头信息无法成为判定依据。”一家银行表示。
此外，据记者探知，住建部会同人民银行、银监会对二套房标准的制订还在进行中，“以房为限、以家庭为单位”可能会是认定标准的基本原则，但首套自住房和改善性用房的合理需求也会被考虑其中。若真是如此，被“错杀”的改善型需求或将得以翻生。
暂未调整存量房贷优惠
中国银行最近率先向“存量房贷”动刀：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
这是自2008年国家将首套房贷利率优惠幅度从8.5折扩大到7折后，首家宣布大面积取消房贷7折优惠的银行。昨日，记者向省内多家银行咨询获悉，包括工、农、建、交、招行、深发展、浦发、民生等在内的多家银行，都没有跟风调整存量房贷优惠幅度。
“我们一切以总行文件为准，现在还没有收到这方面要调整的通知。”广东工行、建行的相关人士都作出类似表示。更有银行人士对中行此举表示不解：“房贷毕竟还是银行优质资产，这样做对老客户伤害较大，可能会引发较多的转按揭、提前还贷，造成市场份额流失。现在国家都没宣布全面取消7折房贷，银行自己就先这么做，有点看不懂。”也有银行负责人私下对记者说，若国家全面取消7折优惠，银行肯定乐意，“毕竟7折之后的利润已经被压得很薄”。
中行此举也引发了“单方面更改优惠幅度是否违约”的质疑，中行办公室主任赵蓉解释，该行与客户签订的按揭贷款，一般每两年评估一次利率方式。法律界人士也表示，若贷款合同确有对利率调整方式的约定，那么中行这么做不能算违约。
不过，中行总行对存量房贷动刀的新规，似乎在各地中行的推行也进度不一。广东中行相关人士表示，由于没有具体该如何调整的办法，该行仍在等待总行实施细则出台，目前存量房贷调整政策并未落地。中行上海分行客服也表示，在未接到新通知前，存量房贷还是按原先的利率执行。
银行纷纷暂停三套房贷
对于三套房贷，交行、中行都下发通知称，原则上不再发放三套房贷；深圳发展银行也明确，从本月20日开始暂停发放三套房贷。建行、中信银行都表示，对三套房贷将大幅度提高首付款比例和利率水平，对高房价地区，根据风险状况，暂停发放三套及以上住房贷款。其他一些银行如浦发、民生，以及部分外资银行如渣打、汇丰、东亚等，都暂停了三套房贷的发放。
“无抵押贷款”可充买楼首付？
房贷政策收紧，不少购楼者压力骤增，筹措首付成为第一个难题。记者近日探知，个别银行看准这一“商机”，大打“消费类贷款”、“无抵押贷款”牌，变相将信贷资金提供给购房者。但某些做法有违规之嫌。
据悉，住房抵押消费类贷款，是指借款人以自有产权房屋做抵押，向银行申请的贷款，贷款用途主要是装修、旅游、购置家具、家电等，不能用来买楼和炒股。但由于在监控贷款资金流向上存在难点，部分银行审核时松紧不一，使得部分贷款违规用于炒楼、炒股。为此，银监会今年2月颁布实施的《个人贷款管理办法》明确规定，银行不得发放无指定用途的个人贷款，最重要的是“如无特殊情况，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付”，这也就是说，若是买车则钱款直接打到车商账户，若是装修则直接打款给装修公司，资金不能经过贷款人的手。
然而记者在采访中发现，有个别银行仍存在审核不严的情况。比如只要求贷款人提供相应资金用途的使用收据复印件，这使得贷款人比较容易造假，只要事先跟装修公司打好招呼，就完全有可能借用这一贷款模式来套取资金。
据记者了解，消费类贷款最高额度可以是抵押房产评估价的七成，以一套100万元的房产为例，最高可贷70万元，对于炒楼者来说，可以把手头房产借用这种方式抵押后套取大量银行资金。
还有银行利用房贷“创新产品”打擦边球。比如某外资银行强力推荐的“现贷派”，就是一种无抵押、无担保的信用贷款，尽管也规定只能用于装修、买车、旅游等，但它是以现金形式直接发放给申请人，且只审核资金用途凭证的复印件，这同样让炒楼者有机可乘。记者昨日即以购房者身份，向该行一位工作人员咨询，称首付压力太大，他立即表示“现贷派”就可提供帮助，并“点到为止”地说，审核时只需提供相关凭证复印件就行，他还大力推荐说，该行现时正在做利率优惠，只需在原来的利率上打7.5折，就能申请贷款，年息接近10%。
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