风向转！现在轮到买房的悔约 律师点评四典型案例

　　风向转！现在轮到买房的悔约了

　　南京房产交易“悔买”纠纷明显增加，律师点评四个典型案例

　　房地产调控新政重磅出击之后，南京楼市出现“退烧”迹象。在经历了“发烧期”卖房人坐地提价、频频毁约后，“退烧期”来临后买房人掌握主动权了，记者从南京多个律师事务所了解到，近日由买房人毁约引起的房产纠纷明显增加。如果您最近有房产方面的交易，那么以下的四个典型案例，可能对您有借鉴作用。

　　【案例A】

　　天啊，刚付完定金就跌了！

　　“叫你再看看再看看，你不听！现在好了吧，想反悔都不行！”

　　“哎哎哎！你怎么净放马后炮！当初是谁怪我动作慢拼命催我？现在又怪我动作快！”

　　原音再现

　　找律师咨询，律师还没开口，刘先生夫妇倒先吵成一团。他们十天前刚买了一套二手房，现在房价走低，后悔得不得了。

　　刘先生苦笑着说，他从去年秋天起就开始看房了，陆续看中了好几套，因为种种原因都没买成。今年1月份，又在玄武区看中一套二手房，除了总价高一点（105万）之外，其他方面都很满意，谁知道都准备签约了，房东忽然涨价，称低于110万不卖，他一气之下没买。郁闷的是，1月份之后，二手房一天一个价，蹭蹭直涨。老婆怪他动作太慢，他心里也着急，一有空就往中介跑，前一阵好不容易看中一套，在城东，单价1万4，小两口咬牙接受下来，哪晓得刚交完定金，房价就开始降！

　　“这两天报纸都在登房产调控信息，好多地方房价都降了，我到中介转了转，跟我那套房子条件差不多的，挂牌价都在1万3左右，我肯定买贵了。”现在，刘先生想毁约，但又有点“投鼠忌器”——当初带着“抢购”的心理买房，因怕房东反悔，交了3万元定金，违约金也定得很高，8万元呢，没想到现在想反悔的是自己，真是骑虎难下。

　　因感到为难，刘先生夫妇找到江苏维世德律师事务所的唐岩律师咨询，他们希望唐律师挑一挑合同的毛病，帮他们找到反悔的借口。

　　[律师观点]

　　别折腾，认了吧

　　刘先生夫妇所说的合同是有中介参与的三方协议，唐岩律师看了几遍，没有发现漏洞。“你签了协议，也交了定金，说明买卖合同关系成立并且生效了，根据法律规定，你有义务履行合同，如果违约，就要承担违约责任。”唐律师说，卖家可以选择两种维权途径，一是扣下定金，解除买卖合同，二是要求继续履行合同，并主张违约金。现在的情况是，违约金非常高，房价又呈下降趋势，卖房人显而易见会选择第二条维权途径，因为这对他很有利。刘先生夫妇违约的成本将会很高，就算违约能买到更便宜的房子，也很难弥补损失。因此，他建议刘先生夫妇不要再折腾。

　　【案例B】

　　你不想卖？我还不想买了！

　　10天前：“他给我发了条短信，说房子涨价不卖了，定金可以退，我要跟他打官司！”

　　现在：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

　　原音再现

　　前段时间，江北房价疯涨，频繁出现二手房一天提价数万元的恐怖景象。市民文女士在这样的狂潮中“抢”了一套还算划算的二手新房——新楼盘，毛坯，78平方米，56万。然而，交完定金的第三天，卖房人就反悔了。

　　“他给我发了条短信，说房子涨价，不想卖了，定金可以退，如果不同意可以去打官司。我真是气坏了！”文女士说，她交了2万元定金，约定的违约金是5万元，如果毁约，最多只能要回5万元，扣除2万元定金，多得的3万根本没法对付汹涌攀升的房价。权衡再三，她决定起诉房主要求继续履行合同。在律师的建议下，她到法院申请了诉前保全，这样一来，卖房人就不能把房子卖给他人了。

　　按规定，保全15天内需递交诉状。昨天，文女士原打算去法院，可看到报纸后，她后悔了，“19日江北一套二手房一天猛降20万，这是什么概念啊！我肯定买贵了，只要耐心等，不愁没有更便宜的。”这么想着，她立马不恨卖房人了。

　　接着，文女士给律师打了个电话：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

　　据说，卖房人肠子都悔青了。

　　[律师观点]

　　卖房人无权再反悔

　　卖房人能收回反悔的话，要求文女士继续履行合同吗？江苏维世德律师事务所的唐岩律师表示不行，“法律上有个禁止反言的说法，卖房人已经明确表示要毁约，现在没有权利反悔，就算文女士同意继续履行合同，他也得承担违约责任。”

　　房价的上涨和下跌，都容易引发交易纠纷，不同的是，上涨时，卖房人很跩，下跌时，买房人掌握主动权。唐律师认为，出现这种状况是正常的，但也反映了一些市民欠缺“诚信交易”的意识。房价有涨有跌，只要发生交易，就有商业风险，长期来看，这种风险对双方是公平的。买卖双方在交易前理应能够预见风险，拿房价上涨或下跌作为违约的借口，既行不通也不应该。

　　【案例C】

　　旧的卖不掉，新的没钱买了！

　　“想卖了旧房子换新的，现在旧房子下家不买了，新房子贷不到款，真是倒霉透了！”

　　原音再现

　　“真是倒霉透了，我被这个下家害惨了！”换房大计进行到一半不幸搁浅，市民张先生郁闷坏了。

　　张先生在夫子庙有套住房，60平方米，两室一厅。因为房龄较老，户型陈旧，张先生一直想把这套房子卖了，换一套大点的新房。春节后，他开始四处看房，同时将旧房挂到中介出售。

　　上个月，上家和下家都找到了。上家陈老先生，想出售江宁一套新房；下家姓季，是个刚工作的小伙子，想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季，再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金，张先生向老陈支付了5万元定金。

　　老陈的房子还有贷款没还清，房产证也未办好，他希望张先生帮他还清贷款，以便于办理产权证，解除抵押，然后再进行二手房交易。张先生同意，因为尽管手续很繁琐，但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢？他的打算是，申请一部分贷款，再加上小季支付的旧房房款，基本就能应付了。为了不耽误事儿，张先生与小季约定4月15日之前签约付款，与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。

　　计划衔接得很好，实施却遇到了问题。最近的房产新政，显然震撼到了小季，他联系张先生，表示愿意放弃定金，不买房了。雪上加霜的是，张先生接到银行通知：因房贷收紧，贷款暂时无法下发。张先生急坏了，两头都落空，哪有钱帮老陈还贷啊，违约是肯定的了！

　　[律师观点]

　　连环交易更要避风险

　　江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示，“卖旧买新”的市民处于两笔房产交易的“夹心层”，因此更容易遭遇风险，一般来说，他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢？王律师认为，跟下家签约时必须把“一些话”说清楚，如“我卖房是为了筹钱买新房，你必须按照合同约定及时支付房款，如果你违约，给我造成损失，是要承担责任的”，当然，口头说是没用的，必须用规范的语言写进合同，如此一来，连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约，他只能选择两种“处罚”方式，一是不予返还定金，二是要求小季承担他的“实际损失”。王律师认为，张先生因小季违约，无法履行与上家的买卖合同，从而向上家支付违约金，实际上发生了损失，应当可以向小季追偿。但实践中，法院认定的“实际损失”一般只包括利息损失、涨价差额等等，因此，张先生的维权还是存在风险的。

　　【案例D】

　　银行放贷迟了，害我赔钱！

　　原音再现

　　“我也不想违约啊，可是银行就是放不出贷款，这不是害我吗？”

　　小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130万元的总价买下该房。双方约定，小徐签约时支付60万元首付款，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。

　　合同签署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示，因政策调整，放贷额度受限，要等3月份才能发放贷款。

　　现在，小徐已经拿到贷款，将房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉，因为他也不知道银行的政策会有变化。

　　为了解决纠纷，小徐聘请了江苏崔武律师事务所的王平律师。王平律师认为，合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续，小徐已经办妥，银行也已经批准其贷款申请，可以说，小徐已经履行了合同约定的义务，政府出台政策导致银行逾期放贷，属于情势变更，小徐是可以免责的。但也应当看到，小戴在卖房的同时也买了一套房，小徐逾期付款，导致小戴没法及时付款，产生了违约金，造成了损失。最终在律师的调解下，小徐同意支付小戴3000元违约金。

　　[律师观点]

　　付款日期要留余地

　　据王平律师介绍，今年起，因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说，银行即使批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。王平律师建议市民签署房屋买卖合同时，尽量在约定付款日期上留有余地。

　　江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。“开发商卖房时，会在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，将根据合同规定的办法处理，比如买房人一次性筹款，或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中约定，如果2月20日贷款不到位，小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。” 本报记者 陈珊珊