买房者“多看少动” 京沪深楼市供求一夜逆转

　　连续的政策重拳开始击溃楼市投资客的神经，也让开发商嗅到了供需“风向”的逆转。3月中旬以来，已有不少新盘和二手房投资客“拉高出货”；新政出台后，“多抛快跑”成为手握众多房源的投资客的无奈选择。

　　　■ 观点

　　　万科：个别热点城市

　　　房价快速上涨势头将被扭转

　　　□本报记者 万晶

　　　万科管理层接受中国证券报记者采访时表示，在当前背景下，政府及时出台相关政策，采取严格措施抑制投机性购房，遏制住房价的过快上涨，将对市场产生显著影响。个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。

　　　万科管理层认为，房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福。2004年以来我们在诸多场合反复陈述了这一观点，时至今日，这些看法并未发生任何改变。

　　　万科指出，2009年下半年后，个别热点城市房价出现过快上涨，这一现象的背后既有新房阶段性供应不足、可售资源持续下降等因素，也存在资产配置需求增加等多方面的复杂原因。受供需关系持续紧张和市场预期不断趋热等因素的影响，近期个别热点城市再度出现恐慌性购房的局面。

　　　2009年以来，各地市场走势明显分化。全国的资产配置需求主要集中在个别热点城市，这些城市的房价上涨现象比较突出，受关注程度也比较大。另一方面，多数二三线城市的市场需求仍以自住为主，因此总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也出现市场升温的迹象。

　　　万科认为，市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应。从需求到供给，既存在正相关的传导效应，也存在时间上的滞后性。各地发展阶段和市场情形千差万别，市场的诸多参与者，思维模式和判断看法各不相同。而当前世界经济又恰好处在一个罕见的历史阶段。因此，房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，还有待事实的验证。

　　　北京 新盘“打折风”再现

　　　“经过两天开会讨论，我们决定新开的两栋楼座不提价，开盘价与上一期一样。”北京通州运河边一新盘的销售负责人对中国证券报记者表示。该项目上一期的销售均价为20000元/平方米，4月下旬开盘的楼座位置更加优越，产品类型没有变化。不过，如果首付比例超过五成，该项目将给予98折优惠。

　　　随着一系列调控政策特别是新“国十条”的落实，久违的打折促销重新出现在北京新房市场。

　　　据中国证券报记者不完全统计，最近三天内，北京一共有92个楼盘开始打折，其中折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠，而普遍的折扣力度在97折至99折之间。另外，“2万抵12万”、“立减10万”等标语频频出现。在北京不少项目的售楼处内，只有两三个客户在闲坐，营销员远多于看房人。

　　　“促销是开发商会做出的反应，如果销量急降，价格有可能出现‘拐点’。”中经联盟秘书长陈云峰表示。

　　　北京中原统计数据显示，在14日-20日新政出台几天里，退房率已经逐渐上升，特别是只交付订金排号选房的客户。“新政出台之前，新盘排号都排不上，但现在，不少人排上号就退了。”

　　　一些原本还捂盘惜售的开发商开始加紧放盘。部分150平方米以上的大户型项目甚至打上“撼世优惠”的标语。这些项目在保留原有优惠的基础上，一般还让出1-2个百分点的价格，一套400万元的房产总价可比原来省十几万元。

　　　深圳 投资客抛盘激增

　　　二手房市场的迅速变化反映了深圳投资客对政策的敏感。上周末房贷新政刚出来，一些敏感的投资客已开始放盘抛售。

　　　家家顺置业顾问王先生介绍，最近几天，业主放盘量明显增加。“前些天我每天可以接到一套放盘，现在每天接到两套，放盘量差不多翻倍。”

　　　下梅林附近一个旧小区，上周末突然挂出了12套二手房，面积在75-90平方米之间，价格从11000多元到14000元不等。一位地产中介人士表示，一两个月前，有投资者以80万左右的价格，从他手上买走了两套75平方米左右的该小区二手房，才不到两个月就急忙抛售。

　　　深圳美联物业市场研究部介绍，当前深圳的投资客出现了两种情况。手上物业套数比较多的，有八套十套的就开始急于抛盘，议价空间增大。另一种是手上只有一两套物业的，则开始封盘惜售。置业顾问欧阳思表示，现在她所接触的投资客并没有显示出很慌张的气氛，“如果这些卖家紧张，就会立刻放盘。”而她粗略算了下客户可能放盘的数量，到现在顶多也就是20%的房子放盘出来，而剩下的那些至少要一个星期后才见分晓，“原来很多业主根本不想卖，他们觉得房价还没到高位，而现在他们打电话来主动放盘。”

　　　根据美联物业深圳公司成交记录，4月15日政策出台以后，周六的二手住宅成交量应声下跌50％。若按政策出台的前三天（4月13日～15日）与后三天（4月16日～18日）二手住宅成交量相比，按套数计算下跌达到57％。

　　　深圳世华地产营业总经理林家乐透露，自从15日二套房贷首付提高到五成之后，世华地产16日的成交量就已经下滑了三成；周六再次公布限制三套房贷后，市场观望的气氛更浓，尤其对90平方米以上户型影响最大。

　　　“这几天连续有买家打电话来咨询怎么退房。”广东德海律师事务所主任律师张茂荣说，市场情况几乎是瞬间变化，3月份是卖方毁约咨询的较多，而现在是买家萌生退意。而一些在3月份房价猛涨时想毁约的卖主，纷纷表示愿意继续卖房。

　　　另外，银行加速收紧房贷，一些已签约的买房人由于不符合条件，无法获得贷款而不得不解约。深圳美联物业按揭部总监王青表示，由于还没有操作细则，银行方面目前暂停接受新的贷款申请。新政中的“需要提供１年以上当地纳税证明、或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”一条对深圳楼市影响非常大，因为在经手的客户贷款申请中，60%-70%都是外地人。

　　　金地集团：

　　　部分投机投资性需求将受压制

　　　□本报记者 万晶

　　　金地集团管理层接受中国证券报记者采访时表示，最近出台的调控政策会压制一部分投机投资性需求，从而使得一些前期涨幅过大的一线城市和个别二线城市的部分区域房价快速上涨趋势得到抑制，逐步调整趋向理性，但总体来看，大幅下行风险不是太大。

　　　金地管理层认为，大部分二线城市的投资性需求占比相对一线城市幅度并不高，房价也相对较为理性，预计受到政策的影响会较小，这些城市的房地产市场预计仍会保持平稳走势。政策的出台使购房者的观望情绪渐浓，销售量或将出现一定程度的下滑，但随着房价的趋于理性和刚性需求的不断释放，长远来看，房地产市场仍将保持向上发展。

　　　对于可能出现的市场变化，金地集团表示，将及时采用更为灵活的经营策略来应对，包括加快现有项目的销售及回款，加快未入市项目的开发计划，增加市场供应。此外，金地集团还将优化资产结构，拓宽融资渠道，保持稳健的财务表现。

　　　上海 买家“毁约”渐增

　　　拐了几个弯的看房队伍、沙盘围着几层人流、爱理不理的售楼小姐……这一切仿佛就在昨天。随着“新国十条”的出台，这些景象烟消云散了。中国证券报记者实地探访多个售楼处发现，售楼处由热闹骤降为冷清。

　　　在力度持续加大的新一轮楼市调控政策影响下，上海二手房挂牌量急剧放大，买家则出现了浓厚的观望情绪，部分炒家加速离场，个别楼盘和二手房业主报价出现松动。楼市上升时，房地产诉讼案中较多的是卖家为卖更高价而毁约，而到了下跌时，买家毁约的情况就多了起来。

　　　在上海几条著名的中介一条街，中介工作人员主动出击，向路人以及车主发放房源信息传单，上面用醒目字样标注“急售”、“本周必卖”。

　　　“一夜之间看房的人都没了，偶尔也有几个看房的，但都是只看不买。”中原地产工作人员说。多家中介门店的工作人员表示，咨询放盘的业主比平时要多一些。

　　　4月初，卖家主动毁约或坐地涨价现象普遍，但从18日起，已经有买家毁约。4月上旬，房价疯狂，邵先生下决心买房，看中一套55平方米一室居，报价104万。他签了购房协议书，并支付2万元定金给卖家。但在“新国十条”出台后，他果断选择了毁约。

　　　中国证券报记者在实地探访楼盘时还偶然发现，一售楼处的工作人员将“售罄”的标识取消。而沙盘模型上还留有不干胶的痕迹，类似痕迹有6个。这意味着，之前开发商通过这些标识，对外宣称的6幢房源房已认购或成交。该楼盘的工作人员解释，这些房源原本是关系客户的内部认购，开发商答应将这批房源保留到19日。由于到了保留期限，而这些关系客户爽约，没有前来认购。因此，工作人员才将这些标识抠掉。

　　　业内人士认为，这一轮针对楼市展开的调控政策是近年来最严格的一次，将对高房价形成打压，而与住房消费和房地产收益相关的税收政策等将成楼市调控新的“杀手锏”。

　　　虽然全面性降价情况尚未发生，但认为楼市将迎来拐点的声音渐强。接受中国证券报记者采访的业内人士表示，无论是精准度还是可操作性，新政较以往都有较大提高，如果能够得到有力执行，将对高房价形成有效抑制作用。

　　　房地产市场骤然降温，中介公司业务量开始下滑。