房价为何"越压越涨" 怎分享楼市泡沫的风险财富

　　解密近十年房地产市场走势 房价为何总是“越压越涨”

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：通过我们对房地产市场长期走势的分析发现，调控政策的影响力只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。而从根本上来说，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。

　　政策异动引发悬疑

　　　 重庆要出台房地产消费税了！上海正要开征住房保有税！近期的房地产市场可谓新闻不断，而关注点都集中在后续可能针对房地产市场出台的政策。调控！调控！今年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出，让人感觉到又一轮的政策风暴已经来临，而这一切说到底，都是为了打压楼市不断向上涨升的态势。众所周知，去年以来全国房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅的巨大，在这种情况下，抑制楼市房价的涨幅无疑成了当下政策的主旋律。这一切也在市场中产生了巨大的悬疑，许多人的问题就是：“这一系列政策能把楼市压下去吗？”

　　 的确，近期楼市的调控政策的确让人感到有一种“山雨欲来风满楼”的感觉。4月初，有一条消息迅速传播，房地产特别消费税已通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆。而继重庆提出房地产消费税之后，紧接着又传出上海也将征收住房保有税，并称基本方案已定，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求。

　　 其实从今年年初开始，遏制房价的过快上涨已经成了政策的首要目标，楼市也由此出现了一段时间的“休整”。1月初，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。而调控政策在经过了一段“间隙期”后，近期再次出现了将进一步收紧的迹象，这也让许多购房者的心有些不安起来。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。北京则提出将暂时不再安排热点地区高价土地交易，同时改进土地交易方式，不只是以“价高者得”。而新华社更是连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，也被市场认为是后续政策即将推出的信号。

表1 今年以来的主要房地产政策

　　楼市呈阶梯式上升

　　那么，一系列政策的出台，是否能压得住楼市不断上涨的势头呢？要回答这个问题，我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通过表2和图1我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升通道中。与此同时如果我们细细研究一下，它还是呈现出了几个阶段性的特征，这对于我们进一步判断后市的趋向具有非常重要的意义。总的来说，近10年的楼市发展经历了六个阶段。

表2 近10年部分城市房地产价格变动表（单位：元/平方米）

（数据来源：中国指数研究院）

　　第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；第二个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨；第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。

　　第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。

　　第五个阶段是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，从表2我们可以看出，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。第六个阶段是2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。

　　终于在2010年，在一系列相关相关政策的作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，通过我们对房地产市场长期以来走势的分析，我们在图1中已经对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不会改变。

　　政策打压收效有限

　　 通过对房地产市场发展这几个阶段的分析，我们从中可以得出两个结论。第一，中国房地产市场的发展与宏观经济层面息息相关，正是因为中国经济的快速增长造就了房地产市场的繁荣；第二，政策打压收效有限，虽然政策对楼市能起到一定的抑制作用，它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上的趋势。尤为明显的是，2005年、2006年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有，然而，密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。2007年出台的“二套房贷”政策更被认为是对楼市的重击，但在2008年经济环境发生变化之后，市场立刻在2009年出现了报复性的巨幅上涨。

　　 为了厘清楼市发展的脉络，我们甚至可以把时间追溯到1992年，那年过后曾出现了一轮全国性的经济过热，其中房地产热相当令人注目。于是在1993年、1994年间，国家对此进行了宏观调控。当时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。

　　 经过几年的调控经济明显降温，但1997年下半年爆发了东南亚金融危机，于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策：比如用宽松的住房金融推动住宅需求；减免税金降低购房负担；各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量住房进入市场等。上海从1998年开始更推出了购房退税等其他政策，与此同时申城房地产市场的复苏也开始展开了。

　　而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策。而在金融风暴的影响下，2008年宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成了楼市涨幅的另一个高点。

　　通过以上分析我们可以发现，虽然房地产市场经历了多次政策打压，但其明显具有阶段性的特征。中国经济的首要任务是发展，在“保增长”的大前提下，许多刺激经济增长的措施必然会使此前调控政策的影响“土崩瓦解”。

表2 近10年部分城市房地产价格变动表（单位：元/平方米）

（数据来源：中国指数研究院）

　　货币超额投放是关键

　　回顾历史是为了对今天和明天有更清晰的认识，通过以上一系列分析我们可以发现，调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。为什么会这样呢？购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。

　　当然不可否认的是，当前市场上自住刚性需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动；从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动。其实这几年来，中国老百姓的人均收入增长也是比较快的，这也成了房价不断上涨的重要动因。

　　表4：不同政策对2009年商品房销售面积“超常”增长的贡献

　　（数据来源：中国指数研究院）

　　然而，货币投放显示的力量却要强大得多。进入新世纪以来，我国广义M2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。有专家认为，M2的快速增长为我国信贷市场提供了宽松的流动性环境，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。此外，M2通过为市场提供充足的流动性影响房地产价格，M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。

　　根据中国指数研究院“房地产中长期发展动态模型”的研究，2009年全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长率来自2008年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4% ，减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16亿平方米。2009年全年，人民币各项贷款增加9.59万亿元，较上年增加4.69万亿元，创下历史新高。而2001~2009年的历史数据显示，货币投放对房地产市场的影响十分明显，房地产各类贷款、M2与销售面积和价格的走势趋同，多次出现了共同的顶点和底部。据测算，假定其他因素不变，2009年的M2快速增长导致商品房价格上涨9.7%，商品房销售面积增加18.8%，而在2001~2008年由货币投放引发的平均增长为5.9%和11.4%，由此可见货币供应量的大幅增长房价过快上涨的重要原因。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要M2继续这样增长，不管出台什么样的政策，房价都难以深度下跌。