房价为何"越压越涨" 怎分享楼市泡沫的风险财富

　　文前提要：今年以来，楼市调控又掀一轮政策风暴。然而，在经历了短暂的“冷冻”之后，近期市场再次出现了明显反弹上翘的迹象。为何调控政策频出，楼市却总是能顶住压力始终向上？透过现象看本质，通过对10多年来中国楼市发展历程的分析，我们认为，货币供应量才是真正的“无形之手”。在货币供应增量持续高速增长的大环境下，一时的政策打压难以改变房价长期上涨的趋势。

　　楼市“冬歇”后再现上翘

　　“楼市怎么又涨起来了，真让人有些看不懂！”近一段时间以来，许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。“原以为年初出台了那么多政策房价还能够有所调整，所以想等一等再看一看，但没想到市场只是相持了这么短的时间就马上又热起来了！”一位购房者这样无奈地说。

　　的确，近期一系列数据也表明了市场的这一特点。根据中原地产对9个重点城市的检测，在刚刚过去的一周，各城市一手住宅成交量继续上涨，其中沪、杭、渝三市反弹幅度分别达88%、75%、366%，京、沪两市新房成交量甚至达到2009年上半年高峰期的平均值。

　　统计显示，北京3月份二手房总成交量已经达到27820套，创出历史上第三成交高峰，而且为了防止卖家毁约，北京二手房定金也一下子翻了5倍。而来自深圳的数据显示，深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色，日成交都在百套以下。但自3月下旬开始，新房成交开始抬头，日成交回升至百套以上，并一路攀升，至月底日成交升到了279套。

　　杭州楼市就更让人有些看不懂了，在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷，千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜，杭州楼市迸发出各种热词，声势十分惊人。据了解，日前位于杭州下沙的保利东湾楼盘通知开盘，仅170余套楼房引来一千余人排队等候，且该楼盘在4小时内基本售罄。

　　对于当前的市场，很多人都会产生这样的疑惑，为了调控房地产市场，国家曾煞费苦心出台了一系列政策，使得此前火热的楼市一度陷入了沉寂，那么为何没有过多少时间，市场就这么快出现了火热上升的景象呢？

　　年末年初，为了调控过热的市场，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下，税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。而到了3月末，许多投资者突然发现政策出台后市场并没有出现相应的调整，于是市场中一直被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市快速转暖的市场景象。

　　 4月15日，楼市再出新政。国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，从入市门槛和资金成本上入手，这将断了部分投资客的“命根子”，可谓给楼市下了一剂猛药，短期内预计会对市场带来直接的影响。然而，这剂“猛药”真的能破解地产泡沫吗？楼市是否就此出现拐点呢？

　　市场上涨势头未变

　　其实，很多人都会有这样的疑问，回想此前一系列调控政策推出时，也可谓是声势浩大，当时市场普遍认为其将会对市场产生不小的影响。然而这些政策只给市场带来了短暂的“休整”，楼市马上又露出了原来的面目，这究竟是怎么回事？

　　 其实，如果我们仔细分析一下中国房地产这10多年来的发展脉络，就可以发现与房价不断上涨交织在一起的，恰恰是不断推出的楼市调控政策。回顾历史是为了更好地厘清我们今天的思路，在接下来文章中，我们也对这10年来中国楼市的发展历程进行了全景式的叙述，从中让大家能够对楼市未来的趋向做出提前的预判。我们发现，中国房地产市场其实始终处在一个阶梯式的上升通道中，在这一过程中政策虽然产生了关键的作用，它能阶段性地影响楼市上涨的幅度和时间，但却无法改变市场总体向上的走势。由此我们可以得出这样的结论，即使后市有进一步的政策出台，但房价上涨的趋势亦不会改变。

　　 很多人说中国的投资市场有一个特点，那就是政策市，但在房地产市场，政策的作用似乎并没有得到有效的发挥，所以也有人戏言，中国的楼市是“越调越高”。分析其中的原因，刚性需求自然是一个不可忽视的因素，中国人多地少，房价上涨当然难以避免。

　　 然而我们在这里要提出的是，长期以来中国货币供应的超额增长是房价上涨重要的幕后推手，而在2009年7月份我国广义货币量（M2）已经超过美国，成为全球第一货币大国。央行数据显示，在2009年11月末，我国广义货币量同比增速更是创下29.74%的公开数据中的新高，余额为59.46万亿元，相当于8.7万亿美元，推动着约4.76万亿美元的GDP。而一般来说，正常情况下广义货币量增速会高于GDP增速5至8个百分点，而当时已高于GDP增速20多个百分点。而美国的情况则大不一样，其广义货币量增速仅为6.8%，总额为8.283万亿美元，推动着14多万亿美元的GDP。从中不难发现我国流动性供给显著高于美国，从而导致人民币资产上涨概率远远大于美国，这也是美国房价没有像中国这样出现持续上涨的重要原因。有专家这样认为：“都说美国是印钞机，可中国印钞机的速度是世界主要经济体的2倍左右，再这样广义货币供应量的增幅不降到与GDP的增幅相接近，房价就还会不断地上涨。”

　　 我们注意到，今年央行将2010年广义货币供应量增速目标定为17%左右，而且也已经加大了对货币投放的控制力度，但从长期来看，由于中国经济增长存在的结构性矛盾，使得中国的货币供应增速始终保持在高位运行。

　　购房该出手时就出手

　　最后，面对当前的市场环境，大家该如何应对呢？还是那句老话，购房该出手时就出手！这次我们采访了国金证券首席经济学家金岩石，他提出的观点也是颇具看点，他说：“泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例越高，居民收入的增长越快，化险为夷的几率就越高。所以，要能够与风险财富共舞，与资产泡沫共同成长。”

　　其实归根到底，对于购房者来说最关键是不要跟风，要相信自己的判断，尤其对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。一位业内人士曾这样打趣道：“自住型需求要根据自身的需要和经济条件，而不是去揣摩政策因素。‘国八条’之后，上海房价出现一定幅度的下跌，但是很少老百姓敢购房；‘国六条’之后，房价下降的城市寥寥，很多老百姓还要继续等待购房机会；但直到现在，可能很多人才明白错过了购房时机。”

　　而从今年的市场环境与去年相比已大相径庭，楼市在种种因素的作用下，像去年那样的火爆涨升已难出现，楼市走势会有一定的波动，从而进入新一轮相持胶着的状态，这反而给我们的购房者提供了观察市场和捕捉机会的空间。

　　首先，房价的快速上涨将会迫使政府出重拳阻击，从而对市场产生阶段性的影响。近期又出台了提高第二套住房的贷款首付比例和贷款利率的新政，此外有关重庆房地产消费税和上海住房保有税的传闻，以及近日湖南、厦门、广州等多省市出台的房地产调控政策，都说明后续仍可能有进一步针对楼市的政策推出。最后利率的走势也值得关注，种种迹象表明，通胀是对当前经济最大的危险，加息的预期已经愈发强烈，众所周知，在利率上升的周期里，楼市走势将不可避免地受到压制。因此，短期内的市场走势仍然值得进一步关注。