房贷新政加大调控信号 专家建议向三套房开刀

　　国家对“二套房”贷款政策的重大调整，无疑对近来持续“高烧”的楼市泼下了一盆冷水，不仅影响了不少买房人的购房计划，也迫使开发企业重新审视市场走向。而专家更认为，这一政策不仅仅是对投资、投机的遏制，更明确传递了加大调控的信号，接下来进一步调整税收政策的 可能性较大。

　　购房人反应　普通投资客受冲击最大

　　不少人放弃买二套房

　　昨天，当得知买二套房首付将提至五万，利率也要在基准利率的基础上乘以1.1之后，已有一套住房的陈先生基本放弃了买房的计划。“去年周围不少同事买房都赚了，一个个暴富的例子让我也动了心。有个同事1.5万元单价买的河西商品房，如今已经涨到2.5万元；还有个同事向我推荐下关的房子，去年每平方米1.15万元就买到了精装修房，今年至少值1.8万元。本来我也想，手边还能筹到三四十万元，趁着楼市正火，也买一套做投资。但看现在的贷款政策，南京的房价江北也要万元一平方米，买套90平方米的商品房也至少100万元上下，首付五成要50万元左右，我哪里拿得出这么多，买房投资还是算了吧。”

　　专家认为，此次房贷政策的调整，对首次购房者来说，影响并不太大。而受冲击最大的，是不少打算贷款买房的普通投资客。一位业内人士指出，“现在楼市里投资的有"大户"和"散户"，大户资金雄厚，多为一次性付款，贷款政策对其根本没有影响。而"散户"主要是一些中等收入人士，手里有几十万闲钱，原来借着银行贷款，踮踮脚尖也能加入炒房的行列。而新贷款政策首付五成，看起来仅仅是一成的差距，实际意味着一二十万元，投资门槛提高，利率上浮又增加了还款压力，这些"散户"的投资算盘被打乱。”

　　改善居住难度增加

　　有些正打算改善居住条件的市民也犯了愁。市民郑小姐几年前和男友在城南买了一套90多平方米的商品房，如今由于结婚添了小宝宝，父母也来南京帮忙带孩子，原本舒适的小家一下子变得拥挤起来。郑小姐准备让父母把老家的房子卖了，在附近再买一套小房子给老人居住，或者换一套三房两厅的大房子三代同住。“旁边有个小区5月份要开盘，我们问了每平方米预计在1.8万元，最小面积的套型76平方米，一套房子140万元左右。老家的房子能卖30万元，加上这两年的积蓄，50多万元的首付我们还能承受。可如果首付五成就要70万元，再买一套基本不可能了。”郑小姐说，现在看来，要想改善居住，就只能把目前住的房子卖了，再换一套大房子。

　　房价走势 再疯涨不易，降价也难

　　江苏中浩投资实业集团有限公司副总裁段凯炜表示，提高首付肯定会对新房市场的销售带来影响，不过房价不会发生很大变化。“举个例子，万科金域蓝湾2000人抢400套房子，说明市场需求还是很旺盛”，段凯炜说，二套房首付提高到50%后，就算有一半的投资客不敢买了，2000人变成1000人，但是房源还是供不应求。“大不了我只推200套房子，仍然维持1：5的供需比，你说我为什么要降低价格？”段凯炜说，对于炒房人而言，提高首付只是意味着投资利润率降低了，原来投10万能赚3万元，现在要投15万才能赚这么多，炒房的门槛提高也只是对那些实力并不雄厚的小规模投资客有一定抑制作用。

　　南京房地产业协会副会长胡光辉表示，二套房贷款首付调至50%，这一新标准在短期内将会对买房人的心理预期和一些资金不丰厚的炒房者产生影响，而对于资金雄厚的职业炒房者来说影响并不大，尤其是长期影响不大。他认为，此次调整对目前的房价并不能产生根本性变化，只有改变了消费者对整个市场的预期，只有通过调整国家房地产业政策和国家地方分配体制，包括提高地方保障性住房供应比例等，才能对房价涨势有所压制。

　　亚东集团副总裁刘成刚认为，在金融手段之后，政府可能启动影响更大的税收杠杆，所以建议开发企业对房价涨势不要过于乐观，今后房价大幅跳跃的可能性不会太大。

　　楼市影响　是“点刹”而非“猛药”

　　房贷收紧在意料之中

　　亚东集团副总裁刘成刚认为，一季度一线城市楼市太火，政府此时出台收紧政策，应该说是“意料之中”，不过从政策来看，并不算是一剂“猛药”，市场并不会一下子冷下来。刘成刚认为，近期楼市骤热有多方面原因，光靠一项政策很难从根本上解决问题。“这其中有城市化加快带来的刚性需求，有对人民币升值的预期、对通货膨胀的担心带来的投资需求等等”，而新的二套房贷款政策挤压掉部分投资需求，有助于楼市健康发展，但不是打压，也不会对刚性需求造成影响。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这次政策的出台仍比较温和，实际效果未必很大。“目前对二套房的首付标准是40%，利率按基准利率执行，新政的变化并不剧烈”。

　　传递进一步调控信号

　　不过，刘成刚表示，这一政策更会对购房人的消费心理造成一些影响，同时它也传递了加大调控的信号，接下来进一步的税收政策也可能出台，无论是开发商还是购房人，对楼市的发展预期会改变。

　　在南京苏鼎房地产研究所所长宋坚看来，此次二套房首付的提高只是一个“开端”，更加严厉的政策还等在后头。张辉也认为，中央此次“出手”的警示味道更浓：一方面，开发商不要以为中央会坐视房价飞涨，该出手时一定会出手；另一方面，如果提高首付对房价仍无法“降温”，接下来还会继续出台相关政策。

　　开发商何时推房陷尴尬

　　记者昨天从房地产市场上了解到，早在中央“出手”之前，南京不少开发商已经嗅出了政策变化的危机，纷纷提前推房，房源主要分布在主城区，包括河西3家楼盘，城北1家，城中2家。如今，首轮调控正式出台，开发商则陷入了推与不推的两难境地。

　　据了解，选择在本周推出新房源的河西楼盘多达3家，如苏宁睿城二期计划在明天推出120多套新房源，面积在118平方米到142平方米左右，宋都美域三期锦园也打算在明天拿出150套房源供应市场，同样选择周六推房的还有万达广场，此次新推的170套房源全部是酒店式公寓。在城中，蓝晶国际与皇册家园三期都计划在这个周末出新，房源均以90平方米以下的小户型为主，城北的盈嘉香榴湾也计划在近期推出百套中小户型，具体时间待定。宁南一家楼盘也传出消息，原本打算做精装修的房源也改成毛坯房，提前到5月份就推出。

　　一位不愿透露姓名的开发商昨晚向记者表示，首付提高后，对买房人的心理打击肯定很大，购房意愿的降低将使得售楼处陷入两难境地。“如果按计划推房的话，买房人不买账了，这房价该怎么调整？如果不推，手上的房源又该捂到什么时候呢？”该人士说，接下来加速推房的开发商可能不会太多，先观察市场动向，再做决定。

　　二手房交易可能陷冰点

　　我爱我家市场部经理舒莉莉认为，银贷政策的变化，会将相当一部分购房者挡在购房门槛之外。据他们统计，目前南京二手房市场上的首次置业者占30%，包括改善、投资等需求在内的置业者占到70%，而且这部分人群中投资比例只有10%左右。也就是说，二手房市场上有超过一半的买房人都可能因首付提高而买不起房或暂缓买房，因此对二手房市场的交易量会带来巨大影响。

　　专家建议 更该向三套房“开刀”

　　张辉表示，与其对二套房动手，还不如直接对三套房“开刀”，“毕竟购买第二套房的有不少是纯粹改善住房条件的，他们并没有炒房的意愿，不能一棍子打死。”张辉说，购买第三套房的才是真正应该打击的对象，首付应提高到六成甚至更高，贷款利率也要跟着上浮。

　　也有专家认为，在对投资进行打压的同时，建议对改善型购房的“网开一面”，给予适度宽松的差别化政策，否则将影响这部分人群的购房计划，毕竟，改善型购房和自住需求一样，目前都是政府鼓励和扶持的。

　　本报记者 马祚波 王烨 (来源：扬子晚报)