长沙本土房企预测称今年长沙房价至少上涨30%

　　数据显示，目前在长沙开发建设项目的外商外资共有300余家，一系列外来开发企业的进驻，带来的是大批品牌项目推向市场，从1200多家长沙本土开发商的手上拿走了市场份额的大蛋糕。在大品牌开发商开始逐渐掌控地产话语权的同时，2010年起，本土房企将不得不加入一场新的守城之战。

　　面对外来竞争，长沙本土房企应该如何发挥本土优势、做大做强？这个话题比较宏大。大家都是有实战经验的地产专家，对此有绝对发言权。在目前态势下，大家认为本土房企在长沙房地产市场有怎样的特点？走过这么多年的路程，肯定也有很多体会，本土房企与外来房企相比，有怎样的特点？在日益剧烈的市场竞争中，本土房企应如何突出重围，走向全国？同时，请大家预测未来长沙市场发展趋势。

　　本期嘉宾(排名不分先后)

　　李国胜湖南创远投资集团有限公司董事长兼总裁

　　谭建民湖南龙港房地产开发有限公司董事长

　　唐像湖南建安房屋投资有限公司董事长

　　刘兴跃长沙吉信房地产开发有限公司董事长

　　苏明光湖南天行健置业有限公司总经理

　　现状

　　本土企业在融资方面比较保守

　　李国胜：长沙本土房企起步较晚，基本上都没有赚到钱，也错过了一两轮的发展机会。存活下来的本土房企不说是天才，也算是半个精英了。

　　唐像：本土企业有土地资源的优势，可拿到好的土地后，又在融资方面做得比较保守，以致企业发展比较慢。30%~50%的本土房企都面临这样一种情况：可能十年前有一块地，拿出来做项目，卖了再去做第二个项目，十年的资本积累可能最终还买不起原来的那块地。所以，本土企业缺乏持续的土地战略，这种心态导致本土房企三五年就淘汰一批，剩下的长沙本土房企，并且有项目在做的可能不会超过30%。

　　李国胜：如果房企真正想致力于在这个行业持续发展的话，我希望这个行业是一种健康的发展状态，每一个环节，包括国家出台的政策都是非常健康的。

　　刘兴跃：到今天为止，我们作为本土房企是非常遗憾的，一是遗憾本土开发商没有一家在全国有知名度的品牌企业；二是本土房企目前来讲都是比较小的企业，资产规模没有达到一定的分量。甚至，长沙本土房企加起来可能还比不上一家上市公司的资产规模，而资产规模上十个亿的单个企业也是凤毛麟角。

　　长沙在中南六省GDP排第一，消费能力排第一，房地产销量也排第一，超过了武汉，但房价排在倒数第一，倒挂了。所以全国开发商都看到长沙是块“价格洼地”，一线开发商、二线开发商都往长沙走，实际上我认为本土开发商和外来开发商的市场占有份额都在下降。

　　谭建民：我赞成把本土企业集中在一起，能者上，把资金优势由小变成大，当然这也需要政府的支持。现在，开发商的难处也很多，政府出个什么政策，无形中把某些收费拉高，无形中又使开发商的成本提高了。但是，上市公司的融资平台很好，随便拿几十个亿、上百亿都无所谓的。如果本土房企团结一条心，现在长沙大大小小的本土房企还有不少，只是这个事情比较难做，大家都有自己的一笔账在算，这也是一个实际问题。如果在座的各位把资金放在一起，拿一块比较大的地，潜力还是很大的。

　　提醒

　　房地产企业一定要做土地储备

　　李国胜：传统的竞争模式基本上都过时了，拿一块土地随便设计一下就开始建房子，这对企业来讲是不合适的，这对整个产业和整个社会的有效供给都不是最上乘的一种状态。不是说生活方式的改变和生活质量的提高，既要精神层面上的东西，也要物质层面上的东西吗？生活方式的营造也有细分，我们把这些细分从产品和服务差异化竞争的角度，本土房企还有很长的路要走。

　　唐像：房地产行业的高利润是高在资本的量大，而不在单个项目的利润回报。为什么本土房企没做起来？长沙房价低，地价却相对较高，上涨速度明显不匹配，导致房地产行业开发利润比较薄。另一方面，很多房企由于没有土地储备只能去市场上拍地，这种盲目的竞争只能造成面粉比面包贵，所以拿到地者会拉高房价，没有土地储备者则难以适应行业的发展。

　　刘兴跃：本土房企发展规模较小是有原因的。一方面是长沙的本土房企发展走入了一个误区，很多只是看到这个行业比较赚钱就入行了。另外一个方面是政府的扶持力度不够，土地无节制供应，建造了大量的公务员小区，造成了一大部分有购买力的客户流失了。

　　而融资渠道过于单一是本土开发商最大的瓶颈。本土开发商除了找银行借贷几乎没有其他的融资方式。要达成一两个亿的开发贷，又需要很多的钱和精力去公关，开发商更没有精力去思考开发模式、经营模式的问题，所以最后导致本土项目都在走一条模仿别人的道路，现金流的缺失又增加了企业生存的艰难度。本土企业长不大还由于本土开发商素质参差不齐，人才储备没有做好，缺少一种持续发展的战略。

　　苏明光：很庆幸我们公司已经生存了五年，但是，各种因素结合在一起，本土房企能生存下来真的太艰难了。房价不高，成本很高，政府门槛过高，非市场化运作的产品太多，都导致本土房企在夹缝中挣扎，蜕变。

　　李国胜：长沙有一小部分本土房企在崛起，他们围绕自身的条件，包括资源、管理、人才、理念、价值评估等等，来确定自己的竞争方式。这种竞争方式就包括细分市场、创新开发模式等等，虽说现在规模还不大，但这也是一种差异化竞争吧。

　　唐像：房地产企业一定要做土地储备，不做土地储备，企业就会越来越被市场边缘化。我们业内人士希望房地产业是平稳的一个产业，接近工业化的一个产业，不要今天因为什么原因暴涨，明年又因为什么政策出台暴跌。所以希望政府的调控政策不要搞一刀切，不同地域实行不同政策。

　　苏明光：我们能做的就是联合起来整合手中的存量土地，盘活资源，整合资本，把工作做活做细做优。

　　谭建民：我赞成把本土企业集中在一起，能者上，把资金优势由小变成大，当然这也需要政府的支持。现在，政府土地实行招拍挂，虽然这种方式增加了财政收入，但增加了房地产的开发成本。土地成本大概是开发成本的30%~50%，有些成本加起来还过半了，这必将增加房企发展的压力。而央企或上市公司拥有比较好的融资平台，来自土地的压力也会相对较小。两者比较，本土房企的发展更为艰难。如果本土房企团结一条心，整合资金、资源，发挥自身优势，合力建造一个大的项目，发展的潜力还是很大的。

　　预言

　　今年的房价至少涨幅在30%以上？

　　主持人：请各位对楼市下一阶段做一个明朗、乐观的预测。

　　李国胜：我们从来没有放弃过，也不是没有行动。2004年是创远最艰难的那一年，但那时候就看准了方向，才有了今天的湘江一号。在当时的情况下，我们有优势，对长沙市场比外来开发商熟悉，要获取一块土地也比外来者容易，错过那一波确实就比较难了。我们可以采取更多的形式来参与竞争，还要把自己的内功练好，提升自己的竞争能力，在竞争的过程中把企业做精做强，我们生存下来的机会肯定还是有的。

　　唐像：我觉得未来长沙房地产行业，本土房企要获得发展的话，更在于行业内的合作，如果行业内没有合作的话，这些企业将被市场淘汰。

　　我预计今年的房价至少涨幅在30%以上，再过三年看长沙的房价，均价将超过10000元/平方米。房地产市场的供求关系非常重要，这也是房企发展的一个核心问题。

　　刘兴跃：我提一个希望吧，希望在不久的将来，长沙本土的开发商能够联合起来做成一家上市公司。现在，天时、地利、人和都具备了。

　　苏明光：湖南迎来了历史上最好的发展时机，本土企业如何在这一轮经济发展中不断地茁壮成长，大家应该一起来深思。随着改革初期沿海特区的建立，到发展东北部经济、北部湾经济，到发展中部经济，湖南遇上了历史上最好的发展时机，我们有7000万人口作为支撑，现在3+5城市群城际轨道在开始建，还有地铁也已开建，下一步长沙作为省会城市对于周边城市的吸引力是很强的，长株潭城市群在今后的发展潜力应该比武汉经济圈更大。所以，长沙今后的发展前景是无限量的，但是本土房企在新一轮经济亮点中茁壮成长？确实要像刚才李总所讲的苦练内功，整合资源，强强联合。

　　谭建民：本土房企前途光明，要强强联合，要做大做强。不但要整合资源，还要把银行、政府的资源拉进来，包括有好的人脉关系啊，本土企业如果真正要做的话，不会做不好，加油干吧。

　　[来源：长沙晚报]

　　[作者：潘昭晖] (来源：红网)