沈阳产权商铺难买 自持物业增加是主因

　　自持物业只租不售投资者没有自主产权但业内人士表示自持物业抗风险能力更强，收益较高

　　想要投资产权式商铺的王先生最近很纳闷，以前遍地都是的“产权式商铺”，最近怎么却越来越少呢？

　　“听说住宅市场出现"断供"，难不成商铺市场也如此？”王先生很疑惑。

　　在沈阳产权式商铺出现“供小于求”局面的同时，一种在南方较为流行的经营模式———自持物业却悄然在沈城兴起。经营模式的转变，会让像王先生这样的投资者赚得盆满钵满吗？

　　在售产权式商铺数量减少

　　自持物业增多

　　去年，沈阳房地产市场在一波“小阳春”行情后迅速蹿高，房价、地价、成交量全线飘红。受此影响，沈阳商业地产也“春意盎然”。

　　“沈阳国际纺织服装城、温州城、五爱韩国城，到处都是在售的产权式商铺。”王先生回忆道，身边不少朋友都在去年投入到商铺市场投资中。看着他们的投资逐渐有了起色，王先生也按耐不住想要投身商铺市场的冲动。

　　然而，正当他信心满满想要选购一处产权式商铺时，一盆冷水却迎头泼来。“问了好几家，大部分都到了清盘期。即便有商铺，位置和价位也不够理想。就一年时间，咋卖得这么快呢？”

　　记者粗略统计一下，目前沈阳在售的产权式商铺项目约15家，多数项目的可售商铺都已寥寥无几。去年销售火热的沈阳国际纺织服装城一期共2万个商铺，目前仅剩2000余套；五爱韩国城在售商铺近30套，均价为4.5万元/㎡；位于太原街商圈的温州城，其B区共1000余套产权式商铺，去年便销售了3/4，据项目负责人介绍，剩余商铺也仅够销售两个月。

　　从一组数据中可以看出沈阳商铺市场销售情况。今年前两个月，沈阳商业地产合同备案面积同比增长28.14%，其中商业营业用房的销售面积同比增长33.89%。

　　市场较强的消化能力，让目前沈阳的产权式商铺出现了“断供”。不少商业地产企业的经营模式转变是导致“断供”现象出现的主要原因。

　　据温州城项目负责人介绍，项目中部分未售商铺将采取租赁的形式；泛华广场10万㎡的商业，目前也已完成了85%的招商任务。包括万达、亿丰、大发广场、五爱精品服装城、积家购物中心等不少商业项目都采取了自持物业的经营模式。

　　自持物业稳定

　　回报率至少8%

　　从事投资多年的王先生对“自持物业”一词并不陌生，“自持物业就是开发商拥有产权，投资者以租赁形式进行投资的物业类别。”可究竟自持物业的优势在哪里，王先生也比较模糊。

　　在香港，大部分开发商都以自持物业为主。其平均年收入的70%都来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业、办公楼、商业大厦等。

　　沈阳中街恒隆广场便是采取自持物业这一经营模式。该项目副总经理洪晓峰告诉记者，自持物业在南方是较为先进的经营模式，开发商通过对物业的自持，以专业的招商团队和运营团队对项目进行

　　整体规划，从而保障了物业的质量，提高了投资收益。

　　“从商业地产的市场发展来讲，真正的大型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。”洪晓峰认为。

　　在汪辉工作室总经理汪辉看来，自持物业的优势还不仅仅于此。“越来越多的开发商选择自持物业，也是出于提升企业未来的抗风险能力。”他认为，只租不售让开发商获得了长线回报，并通过与品牌店的合作，优化了项目的资产，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。

　　投资者李伟认为，投资者选择投资自持物业，其收益也较传统的产权式物业有所增长。“通常投资产权式商铺的回报率会在5%~7%。而投资自持物业，回报率至少会在8%以上。”

　　投资自持物业

　　紧握“三原则”

　　虽然自持物业拥有众多优势，但并不是每一个采取自持物业模式的项目都是最佳的投资对象。

　　汪辉认为，投资自持型项目要遵循“三原则”。首先要判断项目的整体规划，没有一个先进的规划，是无法在市场中站稳脚跟，并获得收益的。其次，要了解项目的商业定位，以及项目与周边环境的趋势性一致。这是指项目定位要符合周边环境，如消费人群、地段、消费潜力等。只有定位与环境一致了，项目才会得到持续发展。最后，运营团队的专业与否也是决定投资者是否能够获得高回报的关键因素之一。

　　“如果一个商业项目，其品牌主力店占整个项目商业面积不足70%，那么投资者就应该考虑是否要进行投资。”汪辉表示，缺少一定量的主力店加盟，便缺少了品牌影响力与聚集力，更谈不上高回报率了。

　　不仅如此，沈阳喜来置业投资项目管理有限公司总经理耿辉建议：“中小投资者最好选择中长期投资方式，毕竟时间越长，越有利于商铺的规划、经营。”(记者陈洋) (来源：华商晨报)