高端房开征消费税 重庆房价怎么走？

　　通用地产重庆有限公司总经理助理张学谦

　　华宇集团总裁助理胡端

　　名流置业营销负责人陈果

　　话题背景：

　　3月24日，重庆市委副书记、市长黄奇帆表示，将管理好商品房，防止房价不正常波动，将对高端商品房征收特别房产消费税。那么，对高端商品房征收特别房产消 费税，对房价的影响到底有多大？

　　抓住了稳定房价的根本

　　主持记者：你们听到这个消息的第一反应是什么？如何理解特别房产消费税？

　　张学谦：突然想起去年兰州市上调水价。水价上调，所有消费者同等对待，影响极大。此次我市提出的征收高端房特别房产消费税，只针对高端消费群体，其影响应该是渐进的，是从高端房对中端房和低端房的价格拉动性这一角度来做文章。

　　因而，个人觉得，要理解特别房产消费税，就要首先认识到高端房在房价上的“堤坝”作用。

　　胡端：我个人认为，重庆市政府抓住了稳定房价的最根本环节，在房屋供应体系及渠道上作了细分。这一举措的目的在于不让个别奇高的房价最终拉升整体房价，因此消费税如果运用得当，应当会对我市整体房价有一定稳定作用。

　　陈果：这个消息必定是市政府针对高房价的又一举措，不过我认为并不会动摇重庆房地产市场目前的价格体系。因为重庆房地产市场与一线城市相比还处于可调控范围，处于健康的轨道。

　　高端房标准难界定

　　主持记者：政府对高端房的界定，可能会从套数、面积、价格等方面进行，你认为会从哪些因素界定高端房？

　　张学谦：界定高端房的核心因素应该是面积和价格。各地前几年的购房优惠政策，都会强调“建筑面积在144平方米以下”。个人不主张从套数上界定，一是由于购房套数难以界定，二是套数与高端二者的关系让人觉得有些怪异(只要是高端，不管是一套还是多套，始终是高端)。

　　胡端：“高端”与“非高端”是一个相对的概念，要综合多方面的因素进行考量和权衡。这些因素包括价格、面积、业态、位置、套数等，如果单纯以价格、面积等进行单方面界定都是不公平、不科学的。

　　陈果：通过国外或者国内一些一线城市的经验，产品形态可能会成为界定高端房的标准，比如别墅、花园洋房；其次，一些占有稀缺自然资源的项目也可能被纳为界定的范围，如南山洋房、江景房等；当然最直接的界定应该是以房价，比如以1万元还是1.5万元/平方米作为征收标准。

　　需求不因消费税而萎缩

　　主持记者：对高端房征收特别房产消费税，是否会导致高端房的需求萎缩？对开发商而言，在今后甚至更长一段时间，是否会减少高端房的开发？

　　张学谦：只要高端客户群体还在，高端房的市场需求就依然存在。一个地块是否适合进行高端房的开发，有着一系列的开发条件。

　　我想，只要地块具备打造高端产品的开发条件，开发商是不会轻易放弃的。毕竟，在适宜打造高端产品的地方放弃对高端产品的打造，对开发商来说，既是无知，更是耻辱。

　　胡端：既然叫商品房，首先就必须充分考虑市场的需要。房产消费税的征收是否会令高端房的需求萎缩，还得看是否能把中高收入群体的购买力和购买热情抑制得住。需求如果仍然很旺盛，那么“高端房”的开发也不会减少。但不可否认，征收特别房产税对高端房产的部分投机需求有抑制作用，对国家的税收也有一定的贡献。

　　陈果：对买得起高端房产的人来说，征收特别消费税影响不大。因满足居住而购买高端房的人，一般文化修养较高，只有高端房的品质才能满足他们的要求，同时，这群人收入较高，即使多缴5万元左右的税，对他们而言也只是“九牛一毛”。另一方面，重庆高端房房价还有一定的上涨空间，因此，购买高端房的投资人群比例也不会减少。由于存在市场需求，企业不会减少高端房的开发。

　　建议税率应不低于3%

　　主持记者：一般来说，购买高端房的购房者对价格的反应是迟缓的，就征收特别房产消费税来说，你们认为税率达到多少才能起到抑制效果？

　　张学谦：消费税的征收对象是奢侈品消费，如果高端房是奢侈品，那么其消费对象在消费时的心态就与购买其他奢侈品是一样的：影响消费的绝不仅仅是价格，更重要的是产品本身。从这个角度讲，特别房产消费税税率的制定就要考虑两点：一是在目的性上是要起到抑制作用而不是终止消费；二是在操作性上要突出价格级差，避免“一刀切”。消费税的税率为3%到4.5%，个人觉得，特别房产消费税的税率至少不应低于3%。

　　胡端：前面已经谈到过，高端商品房的自住型购房者对价格的敏感度较低，消费税对他们的影响应该不大。税率多少应该由税收专家和政府相关部门经过科学测算和论证才能得出，但是肯定不能过高，这样会使房地产市场波动太大，不利于整个市场的稳定和发展；但也不能太低，否则其调控效果不明显。

　　陈果：消费税一般情况下，征收对象为奢侈品消费，重庆消费市场两极分化很严重，奢侈品、好车在重庆销售都非常好，这证明重庆在高端市场消费力很强。同时，对高端房的界定很难，比如，在重庆的别墅价格在上海连高层都买不到。除非出现像2008年那样全球性的经济危机，否则税率对高端房的购房影响有限。

　　房价长远看更稳定

　　主持记者：从公租房开建到对高端房征收房产消费税，我市采取多项措施稳定房价。这些政策对重庆的房价会产生怎样的长远影响？

　　张学谦：解读这些政策，其实就是要解读黄奇帆市长所讲的“低端有保障、中端有市场、高端要约束”这一城市住房供给体系。这些政策对我市房价的长远影响，肯定是积极而健康的。以特别房产消费税为例，如果最终予以实施，对高端房价格的影响是短期的，长远影响一定是高端房产品的打造。可以预见的是，重庆真正意义上的“豪宅”(奢侈品)必将在不远的将来因此而诞生。

　　胡端：房价应该保持基本稳定，过快上涨或下跌都不利于行业健康发展和社会稳定。政府的思路很清晰也很科学，压高保低，民生住房与商品房双线发展。这一系列举措保证了公平公正的市场规则，令社会资源得到合理配置，中低收入人群得到基本的住房保障，中高收入阶层的房价也得到了调控，可谓用心良苦。

　　陈果：据我了解，目前绝大部分开发企业土地储备充足，有些土地储备甚至可以满足未来3、4年的开发需求。廉租房、公租房、经济适用房的开建将满足中低收入人群的居住需求，但从根本上房价的高低和土地储备关系更加密切。因此，重庆房价短期不会出现下降，只是提升缓慢，不会再出现2007、2009年那样疯涨的局面。

　　》》场外观点

　　叶檀：征收高端房消费税不能抑制房价

　　重庆拟对高端房征收消费税。此论一出，民情涌动，认为政府为抑制高房价做了实事。

　　重庆对高端房征收消费税，无助于抑制房价，有助于建设商品与保障房两条线，可以在一定程度上体现社会财富的公平分配。

　　牛刀：重庆的房产消费税就是物业税

　　重庆对高价商品房征收特别房产消费税，真是太好了，他们为中国社会为中华民族所作出的努力，一定将永载史册。

　　这是一件石破天惊的事。物业税空转了6年，明明已经建立了开征物业税的体系，可偏偏按兵不动，浪费纳税人的财富。现在好了，终于看见物业税的破冰之旅。

　　任志强：倒洗澡水把孩子也倒了

　　重庆拟开征豪宅的特别消费税，等于是将富人和他们的财富赶到其它城市去，为防止房价过高，而用劣币驱逐良币的方式对财富与消费征税，不知在发展的中国会是什么带头效应？不要是倒洗澡水把孩子也倒了吧！

　　主持记者　肖玲王春龙张维维 (来源：重庆晚报)