高房价的悲与痛 泡沫累积终将走向崩盘

　　时寒冰，中央电视台特约评论员、凤凰博报特约顾问、中国财经传媒人联盟特约观察员、南京大学客座教授、上海证券报首席评论员

　　中国的房价趋势是一个谜吗？目前的房价将如何走？

　　悲：地方政府和房产商掌握话语权

　　中国房价的涨跌，有一个极其分明的规律：当房价与地方政府和房产商的利益联系紧密时，房价必涨；反之，则房价必调整。这个规律到现在为止都一直灵验。

　　中央政府曾择机出拳

　　2007年2月，我曾发出呼吁，从当年5月开始，一年内不买房。据我当时测算，房价会有一个一年左右的下跌期，而后来的房价走势显示，我对这个时间的推算提前了5个月左右，主要原因是政策调整的滞后性。

　　当时的情况是，随着房价与地价急剧飙升，地方政府把储备的土地基本卖空，房产商把手中的住房基本卖空。这个时候房价向下调整，无论是地方政府还是房产商都不再有痛感，而他们是最能影响房价趋势的强势利益主体。承担房价下跌之痛的，主要是高价位买了房的真实需求者和炒房者——这两大主体是不能左右房地产政策的。缺乏深厚背景支持而把资金投注于买地的房产商也要付出代价——有背景的房产商经常参与相关房地产决策或研讨，而且还可以通过退地或者等待低谷过去以顺利过冬。

　　再来看中央政府，房地产的畸形发展需要一次大调整，中国经济需要进行结构调整，而这种调整在房价下跌剥离了地方政府和房产商的利益之后，几乎是最佳时机。因此从2007年下半年开始，政府打压房价的组合拳重拳连击。其实质是一次利益的大洗牌。当时很多房产商叫苦不迭，潘石屹等人高喊“百日巨变”——他们看到了政策的意图，即通过打击缺乏实力和背景支持的房地产商和炒房者，以挤压房地产泡沫。这对很多房产商是噩耗，对潘石屹等人却未必是坏事儿。

　　次贷危机让政策转向

　　正在这时，发源于美国的次贷危机不期而至，房地产泡沫是危机产生的主要原因之一。即使这样，只要政府不出手相救，中国房价必然有一个深幅的下跌，回归到合理价位。然而我们看到的是，在次贷危机来临之前施行的紧缩信贷政策，把制造业尤其民营企业中的制造业逼入寒冬，房产商借机动用强大的游说力量，让高层认识到了这个时候通过房地产拉动GDP增长的重要性。于是，对房产商和炒房客的围剿变成了大拯救——在房价已经面临深幅调整的最关键时刻，在4万亿元救市计划出台，政府托房价拉动GDP增长的决心已定。

　　那段时间，房地产商密集搞假按揭，制造紧张气氛。坚持民生的人，应该如何做？这是一个极其艰难和痛苦的选择。我们坚定认为，高房价伤民误国，应该坚决讲明其危害，促使房价调整。这是一场蚂蚁阻挡大象的战斗，也是每每想来内心绞痛的早已注定的失败。

　　当中国房价崩溃元年的呐喊，被淹没在房价上涨的滚滚红潮中，房产商等既得利益集者再次祭出了刀。这本身就是不均衡的博弈，既得利益者掌控着操纵房价的力量，而民生学者与普通民众一无所有。既得利益者一边推高房价，一边把责任推到仅有的几个民生学者身上，转移注意力。但这种打击是致命的。当房产商把目标瞄准这一点，无论已经买房的还是未买房的，都会有一部人把仇恨从掠夺者身上移开，转到民生学者身上。于是，一些曾经坚持民生立场的人，逐渐含恨退出。

　　怒：揭穿房地产骗局的谎言

　　谁在以卑劣的伎俩推高房价？谁在以无耻的手段掠夺民众？这是一个路人皆知却日益扭曲的问题。

　　谎言一：房地产业不存在暴利

　　为了应对公众对房地产业暴利的指责，房产商们喜欢用《第一次全国经济普查主要数据公报》中的数字为自己辩护：2004年房地产业）的利润率是7.77％，远低于其他第三产业的利润率——10.23％。这一数据与人们所掌握的信息相去甚远，却毫不奇怪，因为调查是由企业自己填报的，存在着瞒报现象。

　　即使以此数据来计算，房地产业平均所获取的利润也远远高于建筑业。2004年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员158.5万人，利润总额为1035.2亿元，平均每个企业获取利润1754576.27元，人均利润65312.30元。同一时期，全国共有建筑业法人企业单位12.8万个，就业人员2791.4万人；建筑业个体经营户56.5万户，就业人员461.6万人；利润总额为826.7亿元，平均每个企业获取利润119292.9元，人均利润2533.56元。

　　这说明了什么？空手套白狼的房地产企业的平均利润是建筑企业的14.7倍，房地产业人均利润是建筑业人均利润的25.8倍，这是在利润被隐瞒的情况下得出的结论。

　　谎言二：房地产业是支柱产业，拉动经济作用巨大

　　显然，真正提供就业机会的，是建筑业（3000多万人就业）而非房地产业（160余万人）。如果一定要找出支柱的话，这个支柱是建筑业而不是房地产业。1980年4月，小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的3大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”

　　房地产拉动经济更是谎言。即使每平方米卖5万元的房子，其建筑成本也不过2000多元。房地产业对经济的拉动，不可能超过这2000多元（包括建筑工人工资等），剩下的就完全是对整个社会财富的掠夺与消耗。

　　很多人把对钢材、水泥的拉动（上面所说的2000多元），算到房地产头上，这本身就是极端的无知。是建筑业而非房地产业在拉动经济。去掉建筑业，中国房地产业还有什么？有哪个行业的企业领导人天天忙着走场子、做节目、写大文章，能如此专注和投入地不务正业？只有房地产领域。他们以自己的行动证明，他们就是投机商，是中国经济领域的畸形怪胎。

　　拉动经济发展，房价回归合理价位，比高房价更能拉动经济增长。假定在一套20万元的房子有5个人能买得起；当它涨到100万元，就可能只有一个人买得起了。5个人买得起时，它对经济的拉动是5套房子的拉动，是5套房子所用的钢材、水泥等。畸形的高房价扼杀了有效需求，实际上是在杀鸡取卵，拖中国经济的后腿并残害民生。

　　痛：看不清过程，看得到结局

　　在中国，买房与否是一个极其痛苦的选择。无论是陌生人还是亲友，问这个问题，都很难回答。纵观全世界，没有一个国家的商品房占比可以高到中国这样的比例。要知道，住房只是一种生活必需品，通过生活必需品来获利是最容易的，因为谁都逃不了。在这种强取豪夺的住房模式下，民众绝不可能有最佳的选择。但有一点是肯定的，如果通胀到了离谱的程度，把货币换成实物（包括房屋）将是被迫的选择，这是我在任何时候公开透明的观点。

　　目前，又在重演2007年时的疯狂。地方政府储备的地卖空了，房地产商的房子卖空了，房价又到了一个临界点，需要有一个调整，因为，为这个调整付出代价者又变成了购房者和炒房者，强势利益主体已经剥离。讨论这是一个轮回还是一个新的开端意义不大。从长远来看，在利益制衡机制缺乏的情况下，难以形成有效力量促使中国房价走向理性，可以预见也最不忍见的结局就是崩盘。海南等地房地产泡沫的疯狂，正在加速那一天提前到来。