看变化择时机 买房族节后置业还需摸准楼市政策

　　某种层面来讲，中国楼市是典型的政策市，很多时候，市场和政策并无轩轾，但救市政策远比抑制政策见效快。2008年10月楼市低迷之际，从信贷、税收优惠到国务院的131号文等一系列刺激政策，使得2009年上半年中国楼市快速反弹，发展到下半年的地王频出、豪宅热销、投机成风，再到癫狂。据国家统计局数据显示，2009年12月，房价已涨至15年以来最高点。

　　看变化

　　密集出台的政策让楼市充满猜想，媒体也不乏各种解读。总的来说，是经历了2009年四季度的政策盘整和2010年一季度新政的拨云见日。随政策脉动，短期内的市场变化也是分为两个阶段。总的来说，是短期政策效应是呈现“量变”特征，下面以北京市场为例。

　　政策预期下的恐慌性购房

　　2009年四季度各月北京市期房、现房的签约套数分别为20066套、24932套、30516套，成交量猛增，2009年11、12月的环比增幅分别为24.25%、22.40%，12月甚至达到了2009年1月份的近3倍；而成交均价分别为15800元/平方米、17024元/平方米、17463元/平方米，也是步步攀高。二手房情况类似。

　　这主要是由于在开发商和媒体的舆论造势下，政策调控的预期更加强烈，加上通胀预期的鼓噪，购房者抢搭“末班车”；而一年下来去存量化速度远快过预期，供需缺口持续拉大，融资渠道顺畅的开发商缺乏降价求售的动力。从而再现“量价齐升”的熟悉局面。

　　政策乍现后的供需方观望

　　2010年1月（截至1月27日）北京市期房、现房共实现签约13144套，政策作用明显，一部分是被信贷、税收政策影响的投资投机需求，挤掉了一部分“泡沫”，但更大的一部分其实是“迷信”了新政会使房价下调的美好预期，而陷入持币观望。但成交均价依旧处于上升通道，2010年1月（截至1月27日）成交均价为18323元/平方米，比2009年12月再上调近1000元/平方米。二手房更为明显。

　　进入“价涨量跌”状态，除了购房者持币观望外，更重要的原因是开发商持价观望，买卖双方陷入对峙。开发商资金充裕、控制供给方面的优势仍在，故短期僵持下，开发商尚居上风。

　　2010年2月，恰逢春节和地方政策相继正式出台，楼市成交量继续走低已是几无悬念，但预计多数城市房价将继续向上。

　　择时机

　　新政中用“遏制房价过快增长”，而非以往“稳定房价”，措辞更加严厉。笔者认为，综合政策和供求来看，政策有一个消化期，新增住房也有一个建设周期，开发企业在资金充裕、不乏土地的情况下，将在上半年继续主导房价处于上升通道，但涨幅会明显收窄。下半年有望止涨维稳，并伴随小幅回落。