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买房难退房更难 普通退房族如何减少麻烦和损失

来源:理财周报
2010年02月01日06:48

  退房零风险手册

  理财周报记者 王瑶 实习记者 董兰兰/文

  于国强

  北京盛峰律师事务所公司法、诉讼法研究中心主任

  诉讼退房成本高,挑选口碑好的开发商

  在往常的实践当中,购房者退房的原因主要包括以下几点:

  •商品房质量存在严重问题引发的争议;

  •银行按揭出现问题引发的争议;

  •房产证问题(如几年开发商都未给业主办理下房产证)引发的争议;

  •开发商预售房屋时的一些承诺没有实现(比如医院、学校原许诺建立而事后没有兑现)引发的争议;

  •资金紧缺导致首付无法完成引发的争议;

  •也有一些业主因物业服务不到位而引发争议(但此类问题往往是业主对法律存在错误理解造成);

  •延期交付房屋而引发的争议;

  •开发商开发手续不全导致合同无效而引发的争议;

  •房屋面积误差超过3%而引发的争议等。

  此类的处理方式一般为:

  1. 由购房者先行与开发商进行沟通,由双方协商解决——最简单直接的方法;

  2. 协商不成后,根据双方签订的《商品房买卖合同》中所约定的条款进行诉讼或仲裁解决。

  诉讼退房中的成本一般较高,因为房屋的价值不是一般商品可比拟,而且因此类情况引发的诉讼往往也比较复杂,因此无论是经济成本(诉讼费:一般法院是根据案件标的来收费,最后由败诉方承担。律师费;一般房产类案件由于其本身就具有一定专业性,因此当事人都会委托律师来代理)还是时间成本(主要是取证时间)都会比一般诉讼要高。

  普通百姓购买房屋5大注意事项:

  1. 购房时应当先充分了解自己想购买房屋所属开发商的背景,往往一些口碑好、信誉高的开发商其楼盘质量、售后服务各方面也相对来说比较好;

  2. 购房者应当充分考虑自己所选房屋所处的位置、环境,毕竟买房对一般消费者来说,是件大事,因此房屋的称心关系到以后是否能够长期居住的问题;

  3. 考虑自己的经济实力,选择适合自己的付房款方式,以免以后因资金紧张出现争议;

  4. 签约不必过急,要仔细审阅合同,了解仔细每个合同条款,如有困难,可先行拿一份合同复印件,然后回去咨询相关有经验的人士或律师;

  5. 发生争议时,应及时找律师咨询。

  曹雄

  广东金粤律师事务所房地产律师

  交了定金即使没签合同也不能退回

  曹律师告诉本报记者,如果只是交了定金,就算没有签购房合同,购房者的定金也是不能拿回来的。但是,购房合同是购房者与开发商签订的,两者可以协商解决。如有的购房者已经交了定金并与开发商签订了购房合同,但是如果和开发商商议好,可能让售楼小姐卖掉此套房子,就可以免受定金损失。

  如果购房者单方面自身原因退房,除了定金拿不回来之外,可能还要支付合同上约定的违约金。不少购房者会选择银行按揭的方式购房。如果已经付了首付,和银行达成了借款合同,此时要是退房就相对麻烦。此时购房者如果想退房,只有一种途径,那就是停交按揭,等欠银行的钱越来越多,银行就会起诉。如果购房者退房,银行会解除贷款合同,房子由开发商回收。此时购房者就要向银行缴纳合同约定的滞纳金,向开发商支付购房合同约定的违约金。

  在曹雄看来,无论是交了定金退房还是已经办理了按揭之后退房,本质上都是一种违约行为,除了对个人财产造成一定损失外,个人的诚信也会受到影响。

  如果是开发商本身出现问题就另当别论,此时购房者可以开发商违约为由,提起退房请求并要回定金。

  凡属于法定解除权往往是因为存在房屋权属瑕疵,质量有问题,或者一方违约等情况,可以退房,但是,仅仅房价下跌不属于法定的退房事由。

  10种情况可要求退房并要回定金:

  1. 卖方一房二卖

  2. 开发商擅自将已卖房产抵押。

  3. 房屋主体结构质量不合格。

  4. 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。

  5. 房屋误差面积过大。

  6. 延迟交房,开发商不能在约定时间内交房验房,买房人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买房人一方请求解除合同的,应予支持。

  7. 房屋不能办理所有权登记。

  8. 不能办理购房贷款。

  9. 变更房屋规划设计。

  10. 广告宣传与楼盘事实不符

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责任编辑:廖翊珺
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