2010年房产和存款或贬值 中产阶级如何理财为妙

　　2010年，谨防三只“黑天鹅”

　　文/张志峰

　　“黑天鹅”事件，是指那些难以预测、且不寻常的事件，通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。次贷危机被认为是一起“黑天鹅”事件，因为其具有此类事件的三大特征：意外性、产生重大影响、事后被认为可解释和可预测。

　　反过来可以这样理解，“黑天鹅”事件其实是各种潜伏因素长期积累的结果，在爆发前已经有征兆，但只有少数有识之士预见到，他们的声音被主流的观点和情绪淹没，直到一系列负面反应出现。那么2010年会不会有什么“黑天鹅”事件影响到我们的生活呢？很有可能！2009年是用非常规手段来拯救经济的颓势，对经济中的一些痼疾不但没有根除，反而加剧了。以此推论，我们预测2010年有三大“黑天鹅”事件。下面就对此一一阐述：

　　第一只黑天鹅

　　房价崩盘

　　说到这条，可能很多读者都会笑——房价不再翻一倍就不错了，还能崩盘？中国的房价哪次不是在泡沫论和政府的调控中扶摇直上的。也许是“狼来了”听得太多，人们都麻木了，直到有一天狼真的来了。这正印证了股市中的那句话：空头不死，多头不止。如今空头已经死了，即使有的人再抱怨，但心里也承认，房价是不会跌的。是不是很像6000点的股市，看空的举手投降了，崩盘开始了。

　　当然不能简单的用金融行为学来预测房价，尽管任何人心里都清楚，如今的房地产不是消费品，而是金融投机品，而且还是高杠杆的。那么，我们不妨用金融市场最著名的“庞氏骗局”来解释一下房产市场。所谓的“庞氏骗局”，就是以高资金回报率为许诺，骗取人们投资，用后来投资者的钱偿付前期投资者的欺骗行为。与“庞氏骗局”相对应的还有一种叫“庞氏融资”的融资行为，就是只有在资产价格上升后实现销售才能偿还债务。

　　中国房地产的“庞氏骗局”和“庞氏融资”有点自欺欺人的味道，也就是说没有谁是骗局的策划者，无论是炒房者还是买房自住者，都在自己骗自己。他们买房的唯一理由就是房价还会涨，根本不管生活质量是否恶化和风险压力是否剧增，而他们之所以敢高负债的按揭贷款（这是一种融资行为），也是建立在资产价格将继续上升的基础上的。简单理解，一旦房价出现下跌，击鼓传花的游戏结束了，那房子真的连棵烂白菜都不如，至少烂白菜不会把生活拖入深渊。

　　这样的游戏还能玩多久？一位朋友的MSN签名很有意思：珠穆朗玛峰也有个顶吧。2009年11月份北京楼市租售比达到1:546。对租售比这个指标，有的人不以为然。特别是如果严重通胀来临，那么房租会上涨，人们收入将增加，房价就不会显得那么贵了。这套逻辑的漏洞是，通胀来了意味着利率上升，这对高杠杆购房者不是好消息。即使是全款购房的人，当租金回报率还不如存款利率时，卖的倾向肯定比买的倾向大。

　　在北京、上海这样的大都市里，购房的主力军包括三类人：纯粹的炒房者、家庭年收入在40万以上有真正购买力的人、家庭收入不高但有双方父母资助付首付的恐慌性购房者。当市场拐点出现时，这三类人的需求都无力抵挡房价下跌。

　　炒房者不用说，一有下跌的苗头赶紧套现，何况很多炒房者是用房子抵押出的钱再炒房，资金链很紧张。家庭收入40万以上者——这是大都市里真正的中产家庭——按理说有实力阻挡房价下行。但让他们郁闷的是，自己奋斗到这个层次居然也不能在市区里买套舒适的房（如北京三环内的房价很少有低于每平米三万的了），所以他们对于房价的轻微下跌是不会轻易出手的，因为至少要等到跌30%才能实现自己住到城里的愿望。反倒是恐慌性购房的啃老族特别容易受房价下跌的引诱而出手，但他们的实力太弱小了，其拙劣表现肯定与股市从6000点崩盘时“抄底抄到半山腰”的散户并无二致。

　　这说明什么？说明参与到这场自欺欺人的“庞氏骗局”中的人，一旦发现越来越难找到新的受害者，或者在利率上升、征收物业税等因素触发下房价出现拐点，那将呈现“雪崩式”下跌的局面，因为下层的真实购买力已经被透支光了。现在维持这场游戏继续玩下去的唯一理由，就是房价还会涨的预期，但事情总有个头吧。

　　对了，一定还有人指望政府会托市，并会列举出政府不允许房价崩盘的理由。遗憾的是，能拯救房地产的唯一手段就是滥发货币，但2010年面临高通胀的危险，2009年初非常时期的天量信贷不会再现，这就是我们接下来要谈到的第二起“黑天鹅”事件——

　　第二只黑天鹅

　　通胀率达到双位数

　　已故经济学大师弗里德曼的那句“无论何时何地，通货膨胀都是一种货币现象”，像达摩克利斯之剑，始终悬在人们心头。

　　从金融统计数据来看，2009年前11个月M2同比增长高达29.74%，M1同比增长甚至高达34.63%。在改革开放的历史上，M1增速超过GDP增速20%以上，一般都会带来严重的通胀，1992-1994年的情况即是如此。

　　产能过剩下就一定无通胀吗？未必吧。都说钢铁产能过剩，但钢价却上升，因为炼钢用的原材料和水、电等能源价格在上涨，这就是成本推动型通胀的威力。中国已经对温室气体减排做出承诺，资源品价格的继续上涨是必然的，2010年很可能还要征收环境税，再加上房价高悬造成的工资刚性甚至是上涨的压力，这些压在企业头上的成本都可能转移到最终产品价格上。

　　更令人担忧的是，四万亿投资计划让政府投资在2009年突飞猛进，民间投资则继续疲软。那民间资本怎么办？做实业不赚钱就炒房去呗。这样带来的后果是，由于外需突然萎缩而出现的生活用品过剩现象正在逐渐消失，比如服装、玩具、电器等，因为这些商品大多是民间投资提供的，所以供给也在减少。一旦外需回暖，就会供不应求，价格怎能不涨。当然，政府主导的重工业领域和基础设施建设还是过剩的，但对CPI直接影响不大。这与1997年—2002年产出缺口为负值造成通货紧缩不一样，那时的民间投资很活跃，而现在则正好相反。

　　最后还是要回到货币上来，2009年那么多钱放出去了，怎么办？三种办法：回笼、吸收和消灭。回笼的力度不敢太大，怕伤害实体经济，至少还没加息和上调存款准备金。吸收得寻找载体，2009年最大的载体自然是房地产，其实近十年来房地产一直是吸收流动性的最重要载体，但上面已经谈到这种方法将难以为继。还有一种办法是消灭流动性，当然不是把钱给烧了，而是设立一个场所，让那些精力旺盛的钱在里面炒直到炒糊，只要别炒CPI指数中的东西就行。为什么最近融资再融资那么疯狂？为什么创业板急急忙忙的推出？当然不是为了抑制什么股市泡沫，消灭流动性而已。

　　覆水难收，2010年的货币投放量一定会少于2009年，但为了避免“半拉子”工程的出现，也不敢骤然收紧。1994年的通胀率是24.1%，前一年同样是投资高速增长，而解决那次通胀的方法除了大幅加息外，亚洲金融危机造成的外需紧缩也起到了客观作用。当然，这次也可能出现有利的外部条件，比如第三起“黑天鹅”事件——

　　第三只黑天鹅

　　美元大幅升值

　　美元大幅升值会让大宗商品价格下跌，这对于缓解输入型通胀有所帮助，但也不能对此寄望太高，经济复苏所带来的需求增加会支持大宗商品价格，更何况这些商品的出口国货币（如澳元）已经通过加息保持强势。

　　美元长期以来被众多专家看贬，理由无非是贸易赤字和财政赤字巨大，但不知道为什么他们无视美元走强的因素，比如美国出口繁荣、进口减少造成贸易赤字降低、美国人储蓄率上升也减轻了财政赤字压力。应该说，强势美元的趋势正在酝酿，美元崩溃论简直是无稽之谈。

　　在两月前，本刊曾在《警惕金融风暴“长尾”》一文中提出要警惕美元升值导致套利交易逆转，从而对新兴经济体的资产泡沫造成冲击。当迪拜和希腊债务危机显现，美元成为避险货币而升值时，亚洲经济体的股市果然出现大幅调整。可见，美元套利交易的盛行对新兴市场国家的冲击是巨大的。不知道国际投行的专家们喜欢强调美元长期贬值的趋势，是否也是为了让美元套利交易更加红火？也许这是以小人之心度君子之腹了。

　　当然目前美元的升值还不能看作是长期升值的趋势已经确立，毕竟美国还希望保持一段时间的弱势地位以解决国内的问题。这才是真正可怕之处，因为这给了美元套利交易一个催大新兴经济体资产泡沫的时间窗口，一旦美元出现大幅升值，套利交易发生逆转，那将导致资产泡沫的破灭并损害到实体经济。

　　2010年，这三只“黑天鹅”是否会降临到我们身边，不得而知。2010年沉浸在经济复苏和股市向好的氛围中时，也要对这些“黑天鹅”事件保持足够的警惕。毕竟，这些事件对中产阶级生活的冲击是巨大的，而做好应对变化的准备是制定计划的重要组成部分。