投资楼市短期要冷静 二手房房价太高卖租都犯愁

　　2009年房价的火爆飙升，让炒房者赚了不少。但2010年，国家一月之内对楼市连发六“枪”，遏制房价过快过高增长的决心，人人可见。国家调控政策的“步步紧逼”，将极大遏制短期炒房行为。在此复杂多变的背景下，《虎年咋抱“金牛娃”》和您聊聊咋投资西安房产。

　　2009年年初，吴先生在西安市西二环附近按揭买了套两居室。由于工作原因，他把房子租了出去，原想以房养房，可1年下来，发现情况不对。“房子现在越来越值钱，我买的时候4000多一平方米，现在差不多都7000了，但租金就是上不去。”吴先生很迷惑，他不知道这样的投资到底划不划算。

　　其实，像吴先生这样的投资者还有很多。在房价居高不下，节节上涨，通胀预期又如此强烈的今天，投资房产是否划算？投资者该选择什么样的品种，才能实现保值增值呢？

　　二套房房价太高 卖租都犯愁

　　“唉……”每次提及房子，吴先生都是一声叹息，他发愁房子该租还是该卖。卖吧，贷款还没还完；租，还得赔钱。吴先生的两居室当时售价近40万元，现在市场评估大概50万左右，而租金只有1200元，并且一年下来始终没有上涨。

　　国际公认标准租售比以在200～300之间为合理区间，也就是说，租金1200元的房子对应价格应该在24～36万之间，而吴先生的房子租售比已达到500。如果继续出租，还需要40年才能收回房款。

　　如果卖呢？吴先生算了一笔账：需缴纳契税7500元、印花税250元、营业税27500元、个人所得税近20000元，总计55000元左右。再除去交易费、评估费、测绘费、登记费等，最终王先生能赚40000元左右。但这样一来，他就少了套房子，如果再买房的话，可能就不是原来的价格了。而且，二套房的首付比例已经提高到40%，买房时又要多花不少钱了。

　　小贴士：“作为一种投资产品，房产是比较划算的，因为长期来看，房价上涨是大势所趋。”陕西省房地产研究会会长王圣学告诉记者。但他同时提醒，目前楼市还处于火热的阶段，如2009年，西安房价年初4000多元/平米，年末已超过5200元/平米，涨幅接近25%。他建议投资者“如果要投资的话，还应该再等一等。在市场最火爆的时候，投资要冷静、理性一些。”

　　二手房 眼下投资有点悬

　　几天前，姜先生刚刚办理了房子的过户手续。这套房子是他去年的时候在东郊买的一套60平方米的二手次新房，花了18万元，目前以21万元的价格出手，一年时间每平方米赚了500元。至于今后是否还做投资客，他表示要观望。“营业税优惠政策取消，加大了二手房买房的成本，对二手房市场的正常运转肯定有影响，靠投机炒房的人生意就会难做了。”姜先生说自己这几年炒房虽然有了一定积蓄，但现在如果操作不当也会像炒股似的，忙乎了几年一算账，根本没赚。

　　小贴士：记者查阅资料得知，去年以来，西安市二手房市场相当活跃，购买户型主要以90平方米为主。由于土地的稀缺性，二手房市场逐渐从市中心区域向外围扩散，增幅较大。未来几年，90平方米以上改善性房源，将成为二手房买卖市场的主流，90平方米以下的房源将成租赁市场的主流，而价格和配套仍将是二手房主要的卖点。

　　郊县房 买的是“趋势”

　　2009年6月，在深圳工作的刘小姐在有“西安东部副都心”之称的老家临潼区，以每平方米2900元的价格，购买了一套120平方米的商品房，首付17万元。虽然房价在当地算是比较高的，但刘小姐仍然认为自己“买得值”。“我买的是‘趋势’。”她告诉记者，随着城市的不断扩张和城市化进程的加快，郊区的生活环境会越来越好，土地也越来越“金贵”，以后房价肯定会涨的。

　　小贴士：陕西建祥置业公司总经理李连源认为，随着城市化进程的推进，郊县的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套逐渐增多，商业投资机会和价值就会慢慢体现出来。但需要注意的是环境因素、配套设施的完善及交通条件等。同时他建议投资者不妨考虑投资商铺。

　　别墅　十年后才能赚钱

　　李女士的三口之家现有存款300多万元，她打算购买一套别墅，如今正在物色阶段。但是她打听了一下，在西安房价最贵的曲江地区，房价最高的已经达到15000元/平方米。“都说国家在平抑房价，如果真降下来了，这么多钱一下子全砸到房子上，到时亏的可就不是一点点了。”她有些担心。

　　小贴士：李连源认为，由于土地的稀缺性和通胀预期，豪宅、别墅类住宅将会在以后的市场中脱颖而出。但由于国家不断收紧政策，如回调二手房营业税征收时间、提高二套房首付比例等，使得短期内炒房必将付出更多的费用。因此，目前来看，市场已无短线机会。无论是普通住宅，还是豪宅、别墅，投资者都应该做好中长线持有的打算，其中，普通住宅持有5年以上，豪宅和别墅持有10年以上，才有利润空间。 本报记者 刘雪涛

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　　六部门全力遏制房价过快上涨——

　　银行原则上不支持投资性购房

　　针对社会关心的房价问题，在13日举行的国新办新闻发布会上，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读了“国十一条”的政策措施。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥指出，政府将把商品房首先定位在满足居住功能上，要抑制投资和投机性住房消费。齐骥分析表示，按照市场规则，供求关系平稳以后，住房价格必然将按供求关系去“调整和浮动”。

　　国土资源部副部长贠小苏表示，2010年国土资源部将加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等。通过各种措施，有效促进已供土地及时按规定开发。

　　银监会副主席王兆星介绍，对于个人住房按揭贷款的第二套以上带有投资和投机性的，实行有效的风险控制。

　　人民银行金融市场司司长穆怀朋表示：“对于投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。”