楼市新政有望遏制房价大幅上涨 购房者勿冲动

　　楼市“退烧药方”已开，本市商品房市场和二手房市场反应不同，业内人士提示——

　　继二手房营业税“二改五”政策公布后，调控楼市的新“国四条”重磅推出。为抢搭政策优惠的“末班车”，本市二手房市场在12月15日日交易量达到803套，创出近年来新高。而本市商品房市场整体“惜售”氛围浓厚，开发商仍在刻意营造“供不应求”的火爆局面。在市场各方空前激烈的博弈之下，人们究竟该如何避免迷惑与冲动，理性地作出判断呢？

　　二手房“冲刺”过户 买卖双方激烈博弈

　　国家刚刚颁布了“从明年起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年”的新决定。由于营业税是目前二手房交易占比最大的一项税种，新政策给二手房市场带来巨大的连锁反应。

　　连日来，记者从本市各区房地产交易中心获悉，前来“冲刺”过户的市民激增。每天清晨聚集在交易中心门外的上百名市民排队领号。在南开区房地产交易中心，一位老年市民告诉记者，他是早上5时来排队的，才领到了26号，7时以后赶来的人都“没号了”。 许多房屋中介协助办理过户手续的工作人员连日“鏖战”，为买卖方排队领号、指导填写各种表格。一些区县房产交易中心甚至特意调整工作流程，集中接收二手房交易证件。

　　记者从我爱我家、中原地产、龙盛房地产等多家中介机构获悉，与房产交易中心冲刺过户的局面不同，连日来各门店反映出买卖双方博弈非常激烈。卖方挂牌量没有明显增长，只有少量前期累计涨价幅度较大的二手“次新房”出现了试探性的议价空间，例如市内老城厢地区少量“放下身段”的房源标价降到16000元至17000元/平方米。除了房龄较短的次新房外，一些转手后上市交易不足5年的二手房房主仍保持观望，总价只是微降了一两万元，而本应由卖方承担的营业税依然被转嫁到买方身上。此外，大多数不受营业税新政影响的二手房主仍在待价而沽。

　　据业内人士介绍，通常情况下，如果购房者采取一次性付款方式，按照规定在15个工作日内完成过户还有希望赶上优惠政策，而如果所售房屋需要结清贷款、撤销抵押，根据银行不同从预约到成功撤销需要一两天至一个月不等，加上办理贷款时间更长，在12月31日前办好过户手续、成功“冲刺”的难度很大。此外，如果冲动购房而忽略了房屋品质、社区物业、周边配套多项细节问题，买房人日后将得不偿失。

　　商品房“扛价”明显 整体“惜售”未改观

　　在二手房交易热火朝天的同时，记者在市中心、滨海新区调查了多家楼盘后感到，尽管用了一些年末促销的宣传手段，但是开发商仍在“扛价”，市场整体“惜售”的情况并未改观。

　　在老城厢地区，一些楼盘打出了“岁末限量优惠”的广告，而记者以买房人身份咨询时得知优惠后的价格与上月基本持平，所谓的优惠就是一次性付款购房让利三个点，贷款购房让利两个点而已。复康路附近的一家酒店式公寓，尽管房屋产权不足40年，但是售楼员明确表示，当前没有任何优惠。塘沽某热门楼盘在年初曾推出每平方米7700元的价位，而下周将开盘的80平方米小户型商品房标价是每平方米13000元。当记者问及优惠政策时，售楼员竟回答说：“这时买房还要优惠？能排上号就不错了。”

　　采访中，一些业内人士披露开发商用“开盘售罄”的假象来推高房价的“潜规则”。开发商积累了大量的内部认购卡，而每次只推出相当少的房源，这种被“刻意营造”的供不应求的局面让真正的买房人处于被动地位。对于媒体披露了一些“排号”、“倒号”内幕，一些接受采访的买房人表示对房价走势很关注，期盼管理部门加强监管、控制房价快速上涨。

　　“组合拳”瞄准供应 遏制房价大幅上涨

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前在本市表示，当前调控房地产市场要格外关注市场供应量；在市场供应上不只关注新房房源，还要加大对二手房和租赁市场的培育；同时要有完善的土地供应体系和制度的支撑，要充分调研市场保证供应。许多市场分析人士也指出，营业税调整和银行严格执行二套房贷政策是从“遏制投资投机需求角度来调控楼市”，而如果不从供应量角度解决问题，那么卖方就会把多支付的成本转嫁给买方。因此必须用“组合拳”的威力来影响楼市。中国指数研究院专业人士认为，在各种综合因素作用下，政策的累计作用在明年会逐步显现，房价大幅上涨将被有效遏制。

　　针对“新国四条”中所提出的增加供给、抑制投机等举措，本市有关部门人士透露，本市已经加快保障性住房建设，而且针对房地产用地从市场需求量来推导供应量，制订更完善的土地供给计划，提高土地供应和使用效率。同时管理部门还将定期追踪楼盘开发销售进度，对市场已售及在售房源进行摸底，打击开发商捂盘惜售行为。在加强市场监管的同时，及时发布市场监测信息，给百姓一个稳定的市场预期。