早买早超生 广州楼市买家产生分化观望还是入市

　　观望还是入市，楼市买家产生分化

　　今年楼价升个不停，买楼人士如同赌场的赌客面临着两个选择：跟还是不跟。受年底将至以及政策消息传闻的影响，市场上观望已久的准购房者开始产生分歧：一部分准买家由于政策影响或刚性需求，加强了入市的决心。当中改善型买家在锁定意向区域置业，价格让步空间较大；而部分首次置业买家则会根据自己的预算，扩大置业范围。而另一部分有购房需求的买家在楼价持续上扬的情况下，选择继续观望，延迟置业。

　　“上岸”买家置业：将价就货，转移置业路段

　　对于预算不太宽裕的买家来看，眼睁睁看着楼价猛涨，原来可以买三房的预算现在只能买两房，原来可买名盘的价格只可买个散盘或单体楼，心里的确不太好受。这些一咬牙入市的人士多半需要调整置业预算或置业区域，以适应楼价上涨的现实。

　　海珠区自今年年初楼价就持续上升。中原地产海珠区高级营业经理李静思介绍，由于配套完善且交通便利，江南西板块、宝岗板块是不少准购房者心仪的置业路段。有部分旧客户观望了很长时间，最终因为预算关系，转到其他路段置业。但一般都会选择相近的路段，如江燕路、前进路等。除了物业的路段位置，物业本身的素质、小区规模、室内的装修等方面，买家都非常看重。同样的价格，买家在江燕路买房选择会比在江南西板块、宝岗板块更多。

　　宝岗板块的可逸名庭、宝岗大厦，其二手房均价在1万~1.1万元/m2，且放盘量也不多。在江燕路，买家既可以选择价格较实惠的楼梯楼小区，如江燕花园，其二手售价约6300~7500元/m2左右，预算稍宽裕的还可以选择动感华庭、南景园等小区，其二手售价约9500~11000元/m2。李静思表示，旧客户观望意愿会比较重，反观新客户对价格接受能力会较强，即使认为目前楼价较高，但只要自己看中的置业路段交通、生活配套齐全，有一定的升值潜力，还是会咬咬牙买房的。

　　合富置业经纪方小姐介绍，目前天河公园板块也出现一些中等预算的买家调整自己的置业区域。如有一些早期一直计划在东方新世界或东逸花园置业的买家，预算大概在90万~120万元左右居多。但目前这两个盘放盘的总价基本上已在130万~140万元以上，于是他们会转向考虑附近的华港花园，同样是电梯楼物业，素质也不错。买家多会选择两房在90多万元的单位，而三房的单位目前也不超过130万元，价格让买家比较容易接受。

　　“潜水”买家个案：看房两年终选择“上岸”

　　中原地产白云区高级营业经理李志军介绍，近日中原地产分行成交了晓翠花园一套单位，该单位买家自2007年开始看楼，由于首次置业的购房预算并不宽裕，嫌房价太高而一直观望，欲待价格回落时再入市。他看房看了两年，眼看楼价越升越高，今年计划结婚了，购房成了首要问题。经过再三比较，最终他以50万元买了晓翠花园一套约75平方米左右的两房单位。置业成本比2007年的置业预算多了10万元。

　　“上岸”买家：早买早超生

　　合富置业高级营业经理陈铁军介绍，近期建设板块选择“上岸”的买家主要是中低端客户，解决刚性需求居多，预算普遍集中在50万~80万元之间。他们有近八成选择按揭购房，急于上岸的原因主要是对政策敏感和明年走向的担忧，会觉得“现在不买，将来也还是买不起”。因为随着明年亚运年的到来，大幅跌价的可能性不大。

　　中原地产天河区高级营业经理甄欣介绍，近段时间员村板块这类型的买家少了，现时成交以旧客居多，这部分客户持币观望已有一段时间，营业税减免政策对其影响不大，促成他们入市的反而是楼价持续上扬。他们意识到，即使经历了2008年楼市冷静期，2009年的楼市又恢复火爆，楼价更高。他们已经错过了2008年和今年年初入市的好机会，担心越迟入市，楼价就越高，因此对目前楼价被逼接受了。

　　甄欣表示，目前市场上继续观望的准买家还是占有不少的比例，他们宁愿先搁置购房计划，亦不愿赶搭营业税减免优惠末班车，毕竟税费相对于房价来说只是小钱，楼价降下来才是最重要。

　　“潜水者”心态：购房需求强 高楼价负担重

　　由于2009年楼价大幅上涨，已超过2007年高峰时期，2009年下半年大部分的首次置业者已被高楼价拒诸门外，虽然购房需求强劲，但是能转化为购买力的需求是越来越少，越来越多购房者从观望变为失望。

　　满堂红研究部主任沈锐培表示，现在的买家都相当有诚意的，不过房价的确超过了他们的承受能力，所以目前成交的多是带有投资或保值的目的。因目前楼价未有下跌的迹象，政府也没有明显表态，即使有政策出台也可能像“二套房贷”一样流于形式，所以短期内楼价下跌的可能性不大，急于买房的买家可能会在年底或明年年初出手，并会从中心转向郊区，从大户型转向小户型。预计明年交易集中爆发的可能性不大，即使营业税优惠不取消，明年二手房交易将主要靠投资性买家支撑。他认为，缺少自住买家接盘的市场相当危险，极有可能重蹈2007年覆辙，而且影响更深远。

　　潜水者言：

　　赌一把，看楼市会不会逆转

　　谢先生是媒体从业人员，收入也比较可观。谢先生从年初开始看房，越看价格越高，现在天河、越秀、海珠等中心城区电梯楼基本上都过万，好点的一万二三，再想带个好学位的没有一万五以上没商量，买一套两房单位要百万元以上，压力比较大，即使买得起也会影响生活质量，他有点无奈。本来考虑到白云、番禺买房，不过好点的小区电梯楼也要八千以上，也并不便宜，另外对于他这种收入较高的群体买家尚有压力，证明现在的楼市不正常，未来政府调控的可能性相当大，所以他决定再等等，赌一把。

　　记者李凤荷