来源：每日经济新闻
每经记者 胡俊华 曹顺妮 马骏骎 黄惠敏 发自上海、北京、深圳
上海银行同业公会正在酝酿的《住房按揭贷款业务自律公约》（以下简称《公约》），按照《公约》规定，沪上商业银行将取消以往向地产中介机构支付 “返点”的惯例。
所谓银行”返点“，是指银行与地产中介机构合作，对于中介机构推荐的客户，银行按照个人按揭贷款金额的一定比例，向地产中介支付佣金，这部分佣金也称为“返点”。
“返点”，这个在银行看来，不能拿到桌面上谈的话题，近日被光明正大地摆到桌面上讨论。银行当初为什么要返点？现在为什么又要取消？取消与不取消有什么区别？银行向中介支付返点有何弊端？沪上既有的个人按揭贷款利益链条如何？又会发生何种改变？《每日经济新闻》记者就此展开调查。
上海银行传统的返点政策或将一去不复返。据悉，上海银行同业公会在多次召集各商业银行进行研究的基础上，已初步酝酿形成上海市银行业住房按揭贷款业务的自律公约。
按照《公约》规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。
上海“返点”政策或将终结
为了贯彻这一条款，《公约》还制订了严格的监督和处罚措施。《公约》明确表示，银行及相关从业人员有权利及义务向同业公会投诉和举报违反公约的行为。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。
《公约》还特别指出，对于索取或收取银行及其从业人员佣金的房地产中介机构，同业公会将实行“黑名单”管理制度，银行将中止与被列入“黑名单”的房地产中介机构的业务合作。
上海市银行同业公会相关人士表示，目前《公约》正在业内征求意见，已经基本形成共识；《公约》将履行相应内部程序后正式发布。
此外，记者了解到，今年10月份，上海银监局在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中指出，对于支付房产中介佣金的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。
目前，沪上各主要中、外资银行均为上海市银行同业公会的会员单位，此举出台，意味着上海各商业银行今后将不再对中介进行“返点”。
“返点”是恶性竞争的产物
所谓银行返点，是指银行与地产中介机构合作，对于中介机构推荐的客户，银行按照个人按揭贷款金额的一定比例，向地产中介支付佣金。由于上海商业银行数量众多，个人住房按揭贷款竞争激烈，因此各银行都会制定各自的返点政策。
“返点，说明了银行与中介的互助关系。”沪上一资深房贷中介人士对记者表示，“一方面，银行每年都有考核指标，中介给银行推介业务缓解了银行的考核压力；另一方面，银行返点也成为房贷中介的主要收入来源。”该房贷中介人士表示，沪上知名地产中介机构都有专门的个人按揭贷款部门，与银行个贷部对接。
深圳市国内银行同业公会秘书长张南昌告诉记者，在2007年之前，银行在做住房按揭贷款业务时并不需要向中介提供“返点”费用，但是后来随着楼市越来越红火，银行按揭业务竞争越趋激烈，银行业的竞争渐渐有良性竞争向恶性竞争转化。张南昌告诉记者，银行在“返点”和“客户资源”面前，与房产中介机构却不得不“微妙”起来。
在业界看来，银行向中介机构提供“返点”可以获得更多的客户资源，但是另一方面，正如张南昌所言“返点”是低端的价格竞争方式。
恶性竞争 银行利益受损
既然银行与中介此前已经达成合作关系，为何上海银行同业公会要求银行不再支付返点？
“同业公会要取消银行返点，可能是因为今年来各大银行在返点政策上的无序竞争。”一不愿透露姓名的股份制银行个贷部经理表示。
该个贷经理表示，其实，银行返点的行为由来已久，只不过今年情况更加特殊。“以往银行返点大都在5～6个点 （千分之五六），但由于去年底时楼市惨淡，各银行为了达成今年的考核目标，纷纷采取大比例返点政策来激励中介机构。”
这位个贷部经理表示，以该行的返点为例，在去年，该行向合作的中介机构支付返点在5个点左右，但今年初的返点比例一度高达15个点。以一套房子商业贷款50万计算，在去年，中介机构可以拿到2500元返点，但在今年初，中介机构可以拿到7500元。
“由于房贷中介获取了高额利润，对银行来说，在扣除其他相关费用后，银行第一年在该业务上并不赚钱。”该人士称，银行同业公会因此希望银行都不返点，以遏制恶性竞争。
银行：违规行为多致被禁
另外，取消返点也是因为房贷中介的一些违规行为。在中信银行的一位个贷部负责人看来，各地产中介机构为了获取高额返点也会采取违规行为，通过包装让一些原本不符合贷款标准的申请人获得贷款。
该负责人表示，中信银行很早之前便不再向房产中介支付返点，主要是从合规经营和风险防范角度考虑的。银行支付佣金，会隐藏较大的法律和道德风险。比如，曾出现个别房产中介机构和人员为获取“返点”，“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，损害了客户的利益。
此外，该人士指出，银行在此模式下，也容易造成放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。因此，“银行不再委托房产中介办理相关业务，银行的按揭贷款业务风险将会降低。”而银行同业公会相关人士指出，除了一些房贷中介的违规操作因素外，随着近年来银行监管部门对贷款审查和发放的制度不断规范，如要求贷款合同面签，要求银行工作人员自行办理抵押登记手续等，房产中介为银行贷款提供的对价服务已经越来越少，向房产中介支付佣金演变成为纯粹业务不当竞争的手段。
中介：因银行业务已饱和
沪上知名房贷中介机构凯弈投资副总经理赵炜表示，目前银行停止返点，仍是一种市场行为。
赵炜指出，由于上半年来上海楼市井喷行情的出现，令银行今年的任务额已经基本完成，“各大银行都吃饱了，吃撑了”，所以银行缺乏开拓业务的动力，而银行停止向中介返点，仍是一种市场行为。
王先生（化名）是上海某大型房地产中介负责人，对于行业的风声雨声总是格外敏感。他说：“银行的各种情绪我们都能理解，大行市场占有率较高，年末额度又已基本完成，加上利差环境小，现在又有加息的预期，这些都使得大行放慢了脚步，或收紧前期相应的激进政策，也可能是配合监管层监管意图，起到政策响应的表率作用”。
现状
“已经听说了银行返点要取消的消息。”一总部在深圳的股份制银行个贷部经理对记者表示，“其实，就目前水平来看，我们行的返点已经从高峰时期大幅下跌，已经跌至5个点的水平。至于是否彻底取消银行返点，我们还在等待总行的进一步通知。”
沪多数银行已经停止“返点”
据记者了解，目前沪上多家银行已经停止向中介支付返点。
而沪上一国有大行个贷部业务经理对 《每日经济新闻》记者表示，“我们银行已经停止了向各中介机构支付返点；至于明年是不是取消返点，我们仍在等进一步的通知。”
该业务经理表示，虽然其他银行因为业务饱和的关系，已经停止向中介返点，但在该支行做业务的话，房贷中介目前还能获得10个点的返点。
而另一家中小银行的资深业务经理表示，“我们支行的返点政策，还是会依据总行的政策规定行事。另外，对我们这样的中小银行来说，即便上海同业公会正式实施银行集体不返点的约定，这一约定也会首先落实到大银行头上，对我们而言，存在一定的迟滞。”
深圳“返点”已停 但存在隐忧
关于停止向中介机构提供 “返点”费用，自深圳24家银行签订自律公约以来将近两个月，其执行情况又如何呢？张南昌向记者表示，经过最近的回访以及调查后发现，执行效果符合预期。据他了解，深圳有些分行已经将源头堵住，已经不再向下面支行下拨“返点”经费了。
目前，从了解的情况来看，深圳“返点”是停了，但是仍有人忧心这种情况是否会持续。对于这种在恶性竞争的产物，若明年深圳楼市再度活跃以及银根比较松的情况下，“返点”明年会否卷土重来？张南昌认为，深圳银行业竞争激烈，银行签订自律公约后是以各自的诚信做担保，靠得是大家自律，守信用。银行间会相互监督，银行公会也会定期回访。
影响
赵炜表示：“上海目前有一些经营模式简单的房贷中介，一方面从银行获取返点，另一方面又将返点支付给合作的地产中介，自己仅保留2～3个点的利润。”
模式简单的房贷中介将倒闭？
赵炜表示，对这些房贷中介来说，如果上海市银行同业公会制定的银行不再向中介支付返点的公约付诸实施，这意味着其主要的收入来源将被切断，一些经营模式简单的房贷中介将倒闭，其中甚至会包括一些沪上规模较大的房贷中介。但有分析认为此举对地产中介冲击较小，中信银行一个贷部负责人表示，房产中介的主营收入来源是房屋买卖双方各1%的佣金收入，以及房屋租赁双方各7%的佣金收入，而非银行的“返点”收入。所以，银行不再向各中介支付“返点”，不会导致房产中介的消失。
业内人士：对银行影响不一
“如果银行集体停止返点，对我们行的业务冲击较小。”一国有大行个贷部业务经理对记者表示，“我们支行目前主要以一手房按揭贷款为主；而中介推荐而来的业务，多是二手房个人贷款，这一业务占比较小，因此冲击不会很大。”与国有大行相比，网点较少的中小银行个贷业务或不可避免会受一些冲击。一位股份制银行个贷部业务经理对记者表示，由于该支行成立时间并不长，加上地理位置位于沪郊，因此，经由房贷中介而来的个贷业务占了相当比重。
对策
王先生称：“先是四大行渐次调紧七折利率，又加上停止返佣，作为房产中介我们也在调整策略，贷款业务我们最近都在找股份制银行，还有一些外资行进行合作，”他对《每日经济新闻》表示。
中介：开始转投中小银行
“作为中介，我们不可能只掌握一家银行资源，也不会坚持只给一家银行做，所以根据政策变化我们也会变，”王先生说，“当然银行贷款生意和业务员的引导的确是很有关系的，返佣这件事情的出现本身就是银行竞争加剧之后才出现的，所以银行对中介可以说是相当重视，我们现在从其它银行仍可以拿到返佣，比例大概在1%~1.5%。”
另一家中介公司李姓业务员说，“我们和渣打银行合作较多，返佣还是有，建行是最早关掉的，大行现在贷款都已经难办很多，估计到12月审贷将更慢。”
银行：民生、招行逐步转向商贷
民生银行的一位经理称，“如今各家银行都在观望明年的房贷政策。”房贷收紧还是继续保持7折优惠利率，直接影响银行的放贷策略甚至与中介关系的调整。“在二手房贷款政策走势不明朗的前提下，民生银行开始转向了商贷业务，明年会继续加大商贷比例。”这位经理指出一个大体趋势，而至于细化的策略，还有待进一步观望政策的定调。
民生银行的这个转向，从今年10月份发布的三季报数据看，专门针对小微企业的“商贷通”余额达到321亿元，贷款利率比基准利率上浮8%左右。按照规划目标，民生银行把商贷通作为分支行的工作重点，三年年均增长200%，三年以后达到2000个亿的规模。
而招商银行在今年10月底推出面向中小企业主、个体工商户的 “生意贷”产品，贷款利率在基准利率基础上浮10%到20%。该行的零售银行部副总经理胡滔接受记者采访时也表示，个人信贷增速同时，信贷结构却呈现极度不平衡状态，胡滔介绍说，在1000亿新增个人贷款中，房贷等消费类贷款占比高达80%，比例不足20%的经营类贷款显得“势单力薄”。
因此针对经营类贷款不足20%的规模，招行零售银行部的高良萌称，“个人经营类贷款作为个人贷款的子品种，是未来发展的重要方向。”
民生银行的业务经理也表示说，各家银行的房贷等消费类贷款占比基本上都是80%的水平。因此从商贷的收益率比零售贷款高和个人贷款结构调整看，越来越多银行会选择转向商贷，从而避免在房贷业务中的恶性竞争，损失银行自身利润。
业内观点
自律公约执行难“返点”恐转入地下
一位不愿透露姓名的股份制银行个贷部经理表示，此前上海各家银行也曾达成一致的返点约定，但后来在激烈竞争中，这一约定不攻自破，“不仅是中小银行，各国有大行的返点比例也是大幅提升”，因此，银行能否集体停止返点，前景尚有待观察。
自律公约难以执行
“虽然银行放贷是为了获利，但不是所有银行会因为返点损失利润而放弃。”民生银行的上述经理称，因为各家银行的经营模式不一，因此，上海银行同业公会的住房按揭贷款业务自律公约难以执行。
他介绍说，银行考核业绩时，有的会以利润为指标，有的以放贷规模为指标。如果一家银行采用的是类似“沃尔玛”超市这样的“薄利多销”模式，就依然会和中介形成紧密合作关系，“返点”也就难以消失。
昨日，深圳一中介结构按揭部门负责人告诉记者，她并不看好银行停止向中介支付“返点”的做法，尽管她认为停止“返点”已经是“大势所趋”。她认为，银行办理按揭业务时向中介支付“返点”是公开层面的，如果银行全部执行是对市场有好处的，最怕是若停止此项费用，银行业务员为了抢按揭业务私下向中介提供额外佣金，暗箱操作，或导致更混乱的市场局面。
杜绝返佣或需加大惩治力度
“一纸公约仍很难从根本上杜绝类似返佣这样长期以来的游戏规则，”王先生说。银行在着急找贷款的时候，一样是动足脑筋，他们会主动教客户在申请贷款的时候怎么 ‘造假’，比如把已婚做成离婚这些都是很容易的，”王先说透露。
他表示，即使公约中明文有约定，也很难排除日后将公开的返佣转为“地下”，借其他名义或渠道变相贿赂中介或者个人，如此将使监管变得更加困难。
在王先生看来，只有加大惩治力度，使得一旦发生违规所带来的损失远远超出利益所得，才可能起到真正的警示作用。“在法制不是很健全的情况下，总会发生各种投机，”他说，“对于房地产中介来说，可能过去拿习惯了（佣金）突然之间没有会有一些‘失落’，但是毕竟中介的经营主体是房屋租赁买卖这一块，房贷不属于其经营范围，明确这一点后只要大家都不做，那么用不了多久就会慢慢适应的。”
记者调查
银行、房产中介之间的“公开秘密”
“我想贷款买房。”当记者以购房人身份来到民生银行北京金融街支行时，该行的一位业务经理便热情地答疑解惑。
“你们也和中介有合作吧？是不是需要付一定的佣金？”记者问。
“不需要中介啊，直接给你贷款就可以，而且还能帮你省去中介费。”这位经理说，银行早就开始做房贷直通业务了。
“房贷直通业务占房贷业务多大的比例？”
“超过50%。”
“绕开中介，银行不是会损失很多业务吗？银行一般给中介多少返点费？”这位经理一楞，说，“返点是不能拿到桌面上谈的。”他说，如果中介带客户过来，会支付一定的佣金，但是银行没有和中介签订合作协议，不存在对中介的依赖。
“有时候，中介是由客户带过来的，比如买房人从中介处买房，贷款时就会牵涉到中介，这种情况，我们不会给中介付返点费的。”这位经理介绍说。
“为什么放弃和中介的合作？”
“在当前的低利率面前，返点增加了银行的放贷成本。”这位经理明确表示说。
在银行与中介合作中，返点费往往占贷款总额的0.5%至1%，在出现恶性竞争时，有的银行会以高达1.8%的比例争取中介手中的资源。
“现在执行7折利率，如果再给中介支付佣金，银行的放贷成本太高了，几乎无利可赚。”这位经理说，在民生银行的房贷业务中，与中介合作的业务已经被控制在50%以下。
相同的策略也发生在中信银行。中信银行向记者介绍，在二手房贷款业务中，今年6月份与房地产公司合作推出的“二手房买卖直通车”业务，能为客户省去大约5%的各种中介费用，还为客户提供房源信息登记查询、陪同看房、交易指导、协助过户等一系列增值服务等。
利率低、利润少的情况下，靠“返点”获取业务的模式，越来越成为银行眼中的鸡肋。
新闻回放
深圳率先打破“返点”潜规则
日前，深圳市国内银行同业公会（以下简称银行公会）秘书长张南昌就深圳银行业签署自律公约抵制向房产中介机构支付 “返点”一事接受了《每日经济新闻》记者的采访。
张南昌告诉记者，9月份，在深圳开业的24家国内银行共同签订了《深圳市国内银行业住房按揭贷款业务自律公约》，承诺“在办理二手房按揭贷款业务过程中，不以任何形式向地产中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源”。该公约已在10月1日起开始生效。显然，自律公约的目的是希望营造公平竞争环境，共同维护深圳金融秩序，促进住房按揭贷款业务的稳健发展。
“这是银行提出来的。而早在2007年，就此问题深圳各银行就提出要规范市场”，张南昌称。当时“返点”是贷款总额的千分之一至千分之三，主要集中在二手房交易当中。当时，银行公会调研后发现，二手房市场确实存在恶性竞争，并且已经意识到最终会影响到银行安全问题。
今年以来，深圳楼市升温，楼价甚至达到2007年时期的巅峰水平。各家银行的住房按揭贷款业务竞争加剧。据了解，2、3季度的“返点”有达到千分之五～千分之八；而有消息称，在住房按揭贷款市场相对弱势的外资银行给予房地产中介机构的“返点”深圳达到千分之十，相当惊人。
银行向房地产中介机构支付“返点”已是业内公开的秘密，可以说是业内的潜规则。张南昌告诉记者，支付“返点”的行为不仅在深圳，乃至全国其他地区都存在。
值得一提的是，相比于上海市银行的联合行动，北京这边显得格外“安静”，银行称，没有出现像上海这样的联合抵制 “返点”行为。
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