诚意金并不能管住开发商 谁来保护购房人的诚意

　　【字体：↑大 ↓小】

　　诚意金，这一最初从港台楼市传入的促销模式，近期在国内各大城市的商品房销售中再度被“广泛运用”。“5万元抵8万元”、“20万元抵40万元”等广告词层出不穷。而近一年来，房地产商所收取或“圈定”的诚意金数额，已从数千元上升至几十万元；在形式上，“诚意金”从房地产商直接收取的“准订金”到同银行相结合的“诚意存款”，花样正在不断翻新。

　　“今年，楼市销售火爆，供求矛盾突出，收取诚意金或指定账户存款进行排号，成为多数楼盘正式销售前的普遍行为。这种行为的背后，体现的是卖方市场下开发商的强势。”一位资深地产人士表示。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海指出，诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式。如果楼盘没有取得预售许可，任何具有销售性质的行为都是违法的，收取诚意金显然是具有销售性质的行为。

　　而对于近期新出现的“诚意存款”，法律专家指出，资金虽然在客户名下，但由于同购房排号和相应优惠挂钩，因此具备“准销售性质”；另外，以售房名义指定消费者存款，也可能干扰金融市场的正常竞争。法律界人士呼吁，银监会等金融监管部门应介入并“给出说法”。

　　购房人：权益难保障

　　在北京东四环边某楼盘排号的赵女士告诉中国证券报记者，她按照开发商的意思，向开发商指定的银行账户存了20万元，今后可冲抵房款40万元。资金虽然在自己的名下，但如果在限定期限内支取，则将失去排号资格。同赵女士一样在该楼盘“排号”的购房者近1000名，但一期开盘的房源不足150套。

　　“按照这一比例，大多数排号的人是无法买到房的，这期间，我们的存款仅仅按照活期利率计息。买不到房子的人，权益根本无法保障。”一位地产专家指出。目前，楼市销售前普遍存在的诚意金，并不具有定金的性质，没有合同的约束，因此也不具备法律保护的条件。另外，所谓购房时的优惠，也仅仅是开发商口头的承诺，并没有现实文本的协议；因此，开发商即使“毁约”，也不会承担相应的责任。所谓的“诚意金”，并不能管住开发商。

　　“大多数交了钱，但买不上房的人，他们的权益如何保障，也是值得法律探讨的问题。目前，我国的司法制度并不支持诚意金方面的索赔。开发商占用了资金，最后也就归还本金。”一位律师坦言。

　　今年初，北京的王先生与一家房地产公司签订《房屋购销意向书》，王先生交纳10万元“诚意金”，但由于房价上涨，开发商屡屡推迟开盘。最后，王先生因没有排上号而无法买房。近期，王先生连同其他支付诚意金但没有买到房的客户一起向法院提起民事诉讼，要求开发商双倍赔偿。但因双方签订的《意向书》中已经约定王先生交付的10万元是“诚意金”而非“定金”，所以不属于双倍赔偿范围。法院判定购房人败诉，开发商仅退还10万元本金。

　　业内专家指出，至今法律对“诚意金”的性质还没有明确认定，其仅仅是购房者和开发商之间就商品房买卖达成初步意向的证明，并不具有买卖合同效力。

　　开发商：有序销售途径

　　在供需失衡、房价飙升的情况下，如何甄别有效客户、实现有序销售，是开发商面临的一大问题。“现在，到我们楼盘排号的人太多，如果不采取相应措施，放开排号和摇号，最后就可能造成倒号现象。”一家地产公司的市场总监对中国证券报记者表示。

　　在开发商看来，以“诚意存款”为代表的预售前客户甄别行为，是目前较为理想的锁定核心客户、并实现相对有序公平售房的方式。这种方式，目前并没有违反国内的相关法律。

　　以北京南二环内的楼盘中信城为例，项目二期推广名为“沁园”，计划开盘五栋楼座，产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，实际供应量不足千套。

　　自2009年4月起，中信城二期开始接受客户咨询。由于项目过于抢手，至8月底，咨询客户已过万组，并且大部分表示了较为明确的购买意愿，远超过中信城二期的可供应房源数量。

　　因此，中信城采取了“诚意存款”甄别和刷选客户。排号客户以自己的名义，向中信银行或民生银行存入30万元或10万元现金后，成为银行的VIP客户，同时也获得中信城项目的VIP金卡，可参与今后中信城二期产品认购，选到房后还可在总价上获得相应的优惠。

　　中信地产北京公司营销负责人介绍，公司二期项目共吸引了约有4000组客户办理了VIP金卡。但由于各种原因，项目尚不具备申办预售许可证的条件。目前已有1000多组客户已经将账户内的资金取走。

　　监管者：预售前销售行为违法

　　作为房地产市场的主要监管主体，住房和城乡建设部及各地建委系统曾三令五申：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反《城市商品房销售管理办法》。

　　公开资料显示，2006年7月11日，原建设部、国家发改委和国家工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。

　　今年以来，北京市住房城乡建设委已查处了几十家房地产开发企业的违规违法行为。7月，该部门开展了北京市房地产市场秩序专项整治，加大对房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法违规行为的整顿力度。9月-10月，市、区县住建委、房管局还特别针对开发企业“无证售房”等扰乱房地产市场秩序的行为进行了查处。

　　11月，北京嘉益德房地产开发有限公司开发的A地块北部非配套公建A栋项目、北京东隆房地产开发有限公司开发的A型别墅等11项工程、北京晨谷苑房地产开发有限公司开发的晨谷苑项目在不符合商品房销售条件情况下，向买受人收取预订款性质费用，受到北京市住建委的处罚。

　　在广州，9月30日，该市国土房管局下发《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》，再次重申严禁违规收取“购房意向金、订金”的规定。

　　有关部门提醒，“定金”才是法律承认的合法预付款形式，当开发商违约时需双倍返还，但是“订金”、“诚意金”则没有这些法律后果。目前开发商大部分收取的诚意金，一般要在数月后才能退款，期间很可能被开发商挪用，这明显侵犯购房人的权益。 (来源：中国证券报)