来源：投资者报
退休需要多少钱？
《投资者报》研究员 刘宗源
退休是一个普遍的社会现象，但退休之后的生活状况却千差万别。
产生这些差距的真正原因是退休前有没有做好理财规划。已经做了理财规划的人退休后与之前的生活水平相差不会很大，甚至品质会更高，还会有更多的时间享受生活。
北京：退休需要315万元
要想生活品质不发生变化，一个不二的法则就是收入在退休之后没有减少或者减少不多。目前，除了国家公务员外，很多人如果要想维持原有的生活品质，就需要提前准备。
不同的生活方式所需开支肯定不一样。不同的城市退休之后的开支也不一样。在北京、上海大城市与在昆明、珠海生活支出肯定有区别，大城市不仅要维持基本生活费，还要承担很多社会附加的费用，如由于人口众多导致物价更高的费用，大城市空气污染严重，增加疾病发生的几率而付费等等，而小城市则相反，消费相同的商品和服务其费用就会低很多。
退休之后到底需要多少钱取决很多因素，不能简单用一个绝对数字予以概括，但有一些办法可以计算退休需要多少钱。
首先要测算在退休前维持生活每年大约多少钱。测算这个要考虑两个因素，一个是现在消费支出，一个是社会平均工资的增长率。
测算个人消费支出的一个重要办法就是将每年的消费支出和所处城市的社会平均工资相比，这个消费比率也就是未来退休前的消费占社会平均工资的比率。当然这个前提是现在的消费已经保持了一个基本的幸福感，如果对现在的消费极不满意，那么说明消费上升空间很大。
以北京为例，北京2008年的社会平均工资大约4万元，如果一个人年支出是5万元，那么这个人的消费支出比例为社会平均工资的1.25倍，同理，将来退休前的消费也占当时的社会平均工资的1.25倍。
考虑通货膨胀率和国家经济的发展，社会平均工资每年将会不断攀升，北京地区1991-2006年社会平均工资增长率18%以上，很有可能未来每年保持5%的增长。按此增长率在30年之后退休，北京市的社会平均工资将达到17万元。
按照上面的比例和社会平均工资，能计算出30年后的消费水平。一个一年消费需要5万元的人，等退 休时一年的消费将会是21万元，值得注意的是现在没有考虑未来消费的升级，如果考虑这个方面这种消费会更高。
第二要测算退休之后预计还能生活多少年。随着医学发展，人的寿命不断延长，现在中国的平均寿命72岁，再过30年，平均寿命至少将延长到75岁。
根据上述两方面资料，可以大概计算一个人退休之后需要多少钱。如一个现在每年在北京消费支出大约5万元的人，60岁退休到75岁死亡之前，如果退休后不改变生活品质，大约需要315万元，如果提前退休，比如55岁就需要至少420万元。当然，如果愿意降低生活品质，可能不需要那么多钱。
具体到每个人身上，具体的钱数不同，主要影响的值是消费支出、退休时间和工资增长率。
养老理财选投资
一谈起退休费，大部分人可能会说自己有社保，将来可以领这些钱养老。据社保养老专家测算，基本现在是按最高的标准在上缴养老费，将来能领到的养老费不会超过社会平均工资的50%，如果按照最低标准在上缴，只能领到社会平均工资的25%，显然这个水平不能保证自己的生活品质。
未来庞大的养老费怎么解决？从大多数国家来看，居民退休金来源由3部分组成：国家基本养老所提供的国家退休金；企业雇主的年金或团体年金；个人储备的资金。
国家基本养老所提供的资金不能满足需要，企业年金在中国只有少数大型企业的员工才能享受到，能够自己掌握的只有个人储备资金了。
个人储备资金不等于简单的存款，应该包括合理使用目前的所有理财工具，如存款、购买债券、股票、基金和保险。
全部依靠定期存款肯定很难抵御通货膨胀的吞噬，可以简单计算一下，如果需要300万元储备金，工作30年，意味着每年要存10万元。
实现一个预期的养老目标需要有明确的理财计划。养老理财首先要尽早准备。如果在大学毕业开始准备，大约有35年准备时间，每年的积累要求会更低些，但是太早投入过多的资金准备养老也存在一个缺陷，那就是限制了自己的再教育的投资，在发展后劲上可能受到影响。
理财专家建议，养老准备最晚不要超过35岁，也就是说至少要为自己养老准备留够25年。
其次，养老理财一定要有方法，简单的存款显然不够。而是要投资，投资不仅可以抵御通货膨胀，而且能形成“钱生钱”机制。
在年轻的时候可以多配置些高风险的投资品种，如股票。从上世纪90年代至今，中国的股市的收益率不仅远远高于通货膨胀，而且也高于经济增长率。
股票投资也是一个非常专业的领域，如果没有这方面的专业知识，可以考虑通过专家理财的方式购买基金或者理财产品，其中基金可以购买偏股型基金。
随着年龄的增大，高风险的资产持有比例将逐渐下降，在配置高风险的股票或偏股型基金之外，还要配置些低风险的产品，如债券或者债券基金。
具体高风险和低风险产品的配置比例，按风险和年龄的“80定律”配置，如现在一位30岁的居民，大约可以配置50%的风险资产，随着年龄的增大，高风险的配置可以逐渐减少，直到退休时，收益率只要能抵御通货膨胀就足矣。
此外，适当配置一些保险产品，如果自己做了基金、股票等理财产品，只需要配置一些意外险，这样当出现一些风险时可以减少损失，尽快渡过难关。
保险的投资有一个“双十定律”可供参考，就是家庭里保险的保额大约为家庭年收入的10倍，保费的支出大约为家庭年收入的百分之十。
一份退休后的理财规划书
特约撰稿人 郑丽娟
11月5日至8日，第五届北京国际金融博览会在北京举办，有许多即将退休或已经退休的中老年投资者参加了此次博览会，他们关注更多的是寻找稳健的理财产品，希望通过合理的配置让手中有限的资金获得合理的分配，并获得稳健的收益来满足自己高品质的退休生活。
固定收益类要占6成
现年60岁的乔先生是其中之一。乔先生夫妻两人有一套独立无贷款的住房，子女已经结婚并独立生活，基本不用乔先生操心，夫妻两人都有医疗保险。乔先生两人每年的退休金约6万元，目前的主要现金资产约230万元，其中160万元用于股票投资，50万元购买了信托类的固定收益产品，此外还有20万元的活期储蓄。
支出方面，由于乔先生比较讲究生活质量，除了基本生活支出外，他每年还要和妻子出国旅游一次，同时闲暇时还会与朋友们一起打打球。全部费用一年大约在15万元左右。
但作为退休后的理财计划，乔先生上述的资产配置显然不是非常合理。因为其有超过70%的资产投资在了风险较大的股票二级市场。而乔先生这个年龄段并不适合过多追求高风险和高收益的产品，一旦投资受到损失，很难再有足够的时间和精力重新再来，自身退休的生活质量也将受到较大影响。较为合理的公式是“100减去年龄”之后的部分用于浮动收益类投资。
老年人的风险承受能力比较低，理财规划的核心策略是防守型，退休后的投资一般以保本的固定收益类为主。
不管投资者处于哪个年龄段，在做资产配置前都需要考虑一些主要因素，首先是收益率，其次是风险承受能力，第三是投资期限，还有一点就是结合现实的市场做相应调整。
乔先生的资产配置可以进行如下调整：保本固定收益类产品可以占资产总额的60%，安全稳健是这部分资金配置的前提。其中首先要有一部分保本但又要能够变现灵活的理财产品，另一部分就要求有稳定和满意的收益回报。产品方面，可以选择配置保本型变现灵活的银行理财产品，占总资产的8%，另外一部分配置一些固定收益类的信托产品，占总资产52%。
第二部分为浮动收益类产品，这部分配置要尽量分散，浮动收益类在收益上有很大波动性，放到不同的篮子里能够较好地规避投资风险。这部分选择的范围较大，可以考虑股票、公募型基金以及一些稳健的创新性理财产品，占总资产比例为39%。此外为现金类，占总资产1%左右，储蓄账户不用放很多钱，如果需要可以从固定收益类里的银行理财产品中随时变现。
具体产品如何选择
在不考虑财产传承的前提下，退休后首要考虑的因素是，不因为退休使自己的生活品质下降，除了每月固定的退休金以外就是要靠投资收入来补充这部分缺口。乔先生夫妻两人每年的资金缺口约9万元，与其230万元的资产相比，其投资收益率不用很高即可满足，但是如果考虑到通货膨胀，收益只有9万元显然还是不够的，来自国家统计局的数据是，2008年中国通货膨胀率为5.9%，关于通货膨胀率发达国家定义为2%。所以乔先生的投资收益率超过8%以上才能维持现在的生活品质。
在调整后的乔先生的资产配置中，首先把固定收益类的投资资产比例调到60%，保本的银行理财产品是不错的选择，比如在招商银行和交通银行都有以1天为一个理财周期的银行理财产品，其最低起存金额为5万元，这类理财计划保证本金但是不保证理财收益，从风险的角度来说资金非常安全。从历史业绩来看，这类产品收益率一般能达到2%，大大超出活期储蓄利率。在每个交易日的上午9点到下午3点可以随时买卖交易，变现非常灵活，流动性较强，可以做不时之需来配置。
保本固定收益类的另一种主要投资资产配置在了固定收益类的信托产品上，这类理财产品涉及到的投资标的常见的是房地产类集合信托计划、证券结构化的信托集合计划等。目前固定收益类信托的收益水平在6.5%-10.5%，通过信托公司发行的这类产品只要是风控严格，确实是比较理想的理财产品。
浮动收益类的资产占总资产的39%，浮动收益类产品主要为股市、基金和银行理财。股票和公募型基金的配置比例各约为7%和11%左右，公募型基金建议选择混合型的基金产品，这类基金一般是在债市和股市的投资比例作调整，当股市好于债市的时候可以将大部分的投资方向转为股票二级市场，反之亦然。选择这类基金时需要重点选择历史业绩较好的基金公司。
此外，在浮动收益类资产中，由银行发行的阳光私募理财产品可以占到资产总额的约22%。这类产品一般是私募基金管理公司通过信托形式和银行合作发行的理财产品。以往上百万元的投资门槛现在30万元或50万元即可参与。投资这类产品要重点关注私募基金的管理团队。目前市场上光大银行推出的阳光私募基金宝是由星石、尚雅等5只阳光私募管理基金中的优秀团队管理。
关于现金类的配置只占了总资产的很少部分，这部分比例约1%，因为一般情况下老年人生活比较有规律，大项支出一般比较少，急需用钱时可以把上述银行理财产品随时变现即可。
对于小有资产的退休投资者来说，投资任何的理财产品本金的安全是最主要的考虑要素，可以根据自己的实际情况做相应的调整，但还是要以稳健的保本固定收益类为主。
退休后能够享受自立、有尊严、高品质的退休生活是一个人一生中最重要的财务目标，因此退休规划是个人财务规划中不可缺少的部分。但是大多数人由于种种原因，并没有做一个相对完整的退休规划，所以就需要把现在手中的钱来做个合理的投资配置，通过这种合理而有效的配置不但可以满足退休后漫长生活的支出需要，保证生活品质，抵御通货膨胀的影响，而且还可以显著提高个人的净财富。
（作者供职于诺亚财富北京分公司）
退休买房：明年更合适
《投资者报》记者 朱艺
贺志霞老两口最近乐开了花：6月底在青岛市北区购置的一套新侨花园114平方米的房产已经从6000元/平方米涨到目前的7400元/平方米。
高兴的不止是房屋的升值，更多来自老有所居的快乐。贺志霞夫妇上世纪70年代就离开青岛，支边去了内蒙古乌拉山电厂。虽然在当地有过几次单位分房的机会，但都让给了同事，因为夫妇俩一直以来想等退休之后回青岛再买房。不成想，青岛的房价一路飙升，让退休之后的梦想差点儿成为泡影。
“经验告诉我们，如果想到另一个城市去退休，必须在当地先购置好房屋。”贺志霞告诉《投资者报》。
但记者在对《投资者报》十大最佳退休城市的房价进行调查后发现，目前房价水平已处于一个高位。“随着政策、通货膨胀等因素的刺激，明年房价将会有一个小幅调整，到时准备退休的人可提前选购房产。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为。
今年29岁的李浩，几年前怀揣加州大学金融学学位只身来到上海。如今，他在一家外资投资公司担任经理，月收入2万元，然而他并不想在上海买房。“作为成都人，将来老了还是想回老家，所以最近一直在关注那边的房子。”俯视着陆家嘴和外滩的美丽夜景，李浩坦言。
但成都楼市早已被引爆。截至11月18日，成都市主城区房屋成交均价比年初上涨1500元/平方米，达到6800元/平方米，这个价格，早已超过了2007年的高峰时刻。
最新公布的国家统计局数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。新建住房销售价格同比上涨4%，环比上涨0.9%。
昆明10 月房价比去年同期上涨4.9%。90平方米及以下新建住房房价比去年同期上涨了11%，创今年以来最大同比涨幅。“昆明的房价正在走向新的历史高位。”中原地产云南分公司总经理刘天旸表示。
上海的投资热度在11月也未见降温。上海外滩区域的华润外滩九里项目在10月31日低调开盘，开发商对销售价格和销售进度甚至一度保密。来自内部消息称，此前盛传开盘价只有5万元/平方米的外滩九里项目到开盘时已经升至均价7万~8万元/平方米。销售人员更表示，首期开出的92套房源目前只有一套总价超过2000万元的豪宅待售，但单价已经达到9.3万元/平方米。
按照9月份厦门岛内14987元/平方米的均价计算，以购买一套100平方米的岛内住房为例，若首付2成，即便购房者能够享受最低7折的按揭贷款优惠利率，若选择20年还清贷款，则购房者月供大约为7310元。而2008年厦门市城镇单位在岗职工月均收入仅为2695元。
“投资者可以通过转让或租赁获得地产投资的短期收入，并可寄希望于长期增值。由于房产是实物资产，可以规避通货膨胀风险。”杨少锋认为。
刘天旸分析：“作为养老计划的一部分，房产投资首先必须目标明确。合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额，以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。”
珠海的孟女士退休后最近相中了一间商铺。“租金可以作为养老用。”她分析，这间商铺所在的雅居乐项目还没有交付使用，但租金已达2000元/月，未来5年内租金价格达到3000元/月没有问题，这笔钱可以用于老年生活的各种支出，非常划算。她认购的商铺为100平方米，价格为49万元。这比珠海市区的商品房价格要便宜许多。
“避开中心城区进行投资，也成为目前退休老人投资的一种新型模式。”珠三角地产投资专家黄俊怡说。
在大连，商铺投资也备受关注。目前住宅投资收益率约为8%，商铺投资的收益率则能达到10%至15%，如果位于主力商圈收益率会更高。
“底商基本上出租10年能将总房款赚回来；住宅产品投资收益周期要比这个长许多。”大连市房地产经济学会副秘书长贾广葆表示，“此外，底商受税费等政策优惠影响不大。去年公布的16项优惠政策中，几乎与公建无关。”
不过贾广葆也提醒：“过多的投资房产会占用大量资金，晚年生活如需大量现金，只能低价出售，这会带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理范围之内。”
不妨以房养老
《投资者报》记者 朱艺
传统的养儿防老目前已不能解决养老问题，市场经济意义上的以房养老应时而生。以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。
租售换养。以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付两位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。
以大换小。适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。
售后返租。又称“以房自助养老”，实际是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上老人，通过将名下房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。
倒按揭。又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出。中房集团董事长孟晓苏在幸福人寿大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。该险种投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝（房屋现值 + 房屋增值预期+保险公司预支贴现利息-房屋折损）/[（预期寿命-投保时寿命）×12]。
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