为拿到存量房贷七折利率 上海市民怪招频出

   “我的老房贷（利率）能不能打七折？”昨日是新年首个工作日，沪上多家商业银行称，银行的客服电话乃至各支行网点的房贷业务问讯电话几乎被打爆。

　　针对各界关注的存量房贷利率优惠政策，记者昨日从工行、中行、建行等国有银行总行获悉，这几家银行正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策，都将于近期实施。

　  而针对部分商业银行提出的存量房贷需满足一定条件才可享受利率七折的优惠，记者在采访中了解到，大量提交申请优惠的市民做好了两手准备———申请不成功就转按揭，甚至有人同时向多家银行提出申请。

　　四大行在沪分行：

　　近期将实施优惠政策

　　昨日，记者从有关方面了解到，工商银行总行正在制定新的存量房贷利率优惠政策，预计近期就会出台具体的利率优惠细则。而中国银行(601988,股吧)有关负责人则表示，中行总行要求各分行遵照央行、银监会的有关规定，结合自身实际和同业情况，自行作出规定。中行上海分行表示，客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受七折优惠利率。

　　在建行方面，建行有关负责人表示，建设银行(601939,股吧)总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。建行上海分行也表示，只要执行8.5折利率优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日至2月22日之间，申请7折利率优惠。

　　农业银行有关负责人表示，已将央行和银监会相关文件转发到各分行，并提出了原则性要求。各分行正在制订实施细则，相关系统也正在调试当中。

　　相较四大行，中小银行的政策就灵活得多。光大银行、中信银行(601998,股吧)、上海银行等规定，只要经银行个贷系统认定为首套房客户，前期执行基准利率8.5折优惠，且没有不良信用记录的，在审查通过后可以享受七折优惠。

　　而凯弈投资则透露，深发展等中小型银行争夺存量房贷的力度更大，“对于购买第一套房客户，原先申请利率8.5折的，只要之前还款信用记录良好，无逾期发生，都可以获得7折优惠。”

　　部分中小银行：

　　打折后不能提前还贷

　　不过，上述银行都表示，七折利率不是“免费午餐”，想要享受都需满足一些附加条件，主要包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。

　　光大银行表示，享受七折优惠利率需要满足一个“附加条款”———存量房贷的余额必须在30万元以上。而中信银行、上海银行等银行则要求，存量房贷的商业贷款额度必须超过50万元。

　　知情者透露，工行也给存量房贷客户开出了七折利率优惠的“基本条件”：客户在工行须有50万元存款，同时贷款超过100万元。而农行则要求客户在农行存入50万元的金融资产。

　　不过，上述说法未获两家银行的官方认可。

　　此外，还有部分银行称，存量房贷要享受七折优惠，客户在一定期限内不得提前还贷。以招行公布的“附加条款”为例，获得七折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。

　　存量房贷客户：

　　部分已做好两手准备

　　房产中介方面在接受采访时则透露，不少存量房贷客户在向银行申请七折优惠的同时，还通过中介向其他银行试探获得优惠的可能。合富置业有关人士透露，从去年年底到今年1月初，几乎沪上所有的银行都在争取存量房贷，以扩大自身在房贷市场的市场占有率。

　　“转按揭”对存量房贷客户来说，成本并不大。据介绍，“热衷”吸收存量房贷客户的银行，几乎免去了所有转按揭环节所需的手续费。而在办理过程中，客户只需提供原来的借款合同、最近一期的账单、身份证、户口簿、结婚证（如已婚）以及贷款银行的还款明细、申请银行的银行卡等。

　　尽管四大行至今未有确切的消息公布，但四大行的支行为应对来自同城中小银行的“挖角”进攻，也开始采取灵活政策。知情者透露，部分国有银行在客户提出转按揭申请后，会相应出台一定的优惠措施，如将客户升级为VIP、为七折利率申请提供绿色通道、许诺在一定条件下优先受理调息申请等。

　　“按照新规定执行的转按揭业务都在办理过程中，银行和客户都在观望。”某房产业内人士认为，存量房贷的政策尺度在于银行和客户之间的博弈，“眼下银行普遍不愿意主动给存量房贷七折利率，但在房贷市场整体竞争激烈的背景下，银行又必须顾及存量房贷客户的反应，预计各银行的调整政策可能还需要一段时间才能明朗。”

　　[案例]

　　尽管目前多数银行的存量房贷调息细则还未明朗，但个别市民的真实案例却颇具代表性。

　　VIP客户被网开一面

　　张先生去年初购买了一套总价为200万元的房产。由于张先生是第一次购房，当时中行给予贷款利率下浮15%。

　　张先生于去年底向中行申请存量房贷基准利率下浮30%的优惠。按中行政策，张先生如申请七折优惠，必须达到中行VIP优质客户的门槛要求。由于张先生个人拥有净资产达170万元，中介公司直接帮助张先生申请了七折的优惠利率。

　　存满50万可走“绿色通道”

　　申先生2006年在松江区购买了一套94平方米的商品房，目前在农行的商业贷款还有29.5万元。

　　昨天，申先生打电话给农行，信贷员表示，尽管申先生满足“首套贷款、普通住房”等基本要求，但因商业贷款余额不足30万元（公积金不能计算在内），所以不能享受七折优惠。不过申先生可以考虑在农行存满50万元的金融资产（包括存款、证券、基金、国债等），“那时即便商业贷款额度不足，也能享受七折优惠。”

　　转按揭被当作谈判筹码

　　李先生第一套房面积不到90平方米（贷款已经还清），前年他又贷款购买了一套大户型。昨天李先生向中行咨询存量房贷调息一事，获悉细则还没出来。于是李先生又打电话给深发展，对方说可以办理转按揭，且有资格申请七折优惠。

　　随后，李先生将上述情况转诉中行，中行工作人员表示，由于李先生一家三口人均住房面积不到32.2平方米，按照中行的规定可视作为改善型购房，因此能被视为VIP客户享受七折优惠。中行遂让李先生递交申请材料。