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2009年投资房产篇:购房不能只关注房价

   预计:房价仍有可能出现小幅下跌,但受房贷利率大幅度下调的影响,购房成本的下跌幅度更大,关注房价走势不如关注利率走势。

  调整期捕捉购房时机

   对于即将到来的2009年,房地产市场无疑是许多投资者最为关注的一个领域。

近一段时期以来,由美国次贷危机所引发的金融风暴愈演愈烈,各个投资市场也是一片萧条,房地产市场自然也未能幸免,许多投资者都感到有种寒风瑟瑟的感觉。不过张文在明年却有购房的打算,他的观点与别人颇为不同,他说:“我觉得明年市场虽然可能继续调整,但这个阶段却是捕捉购房机会的好时机。”

   对于2009年房地产市场的走势,市场似乎已经达成了共识。中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,留存在市场中真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高的要求,未来市场竞争会更加激烈。而中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”也在近日发布报告称,中国房地产行业的调整将在2009年全面爆发。

   但与此年同时,在确保经济增长的大前提下,房地产拉动内需的作用同样在近期却被受到了空前的重视。上海易居房地产研究院认为,日前召开的中央经济工作会议对房地产市场属于利好,虽然短期而言对明年楼市的影响较小,市场下行趋势不容乐观,但从中长期来看,将促进我国房地产业发展模式的转型。对此宏源证券分析认为,此次救市政策力度空前,推断政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长,与此同时虽然房地产行业的调整格局将会继续,但积极因素正在逐渐增多,政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底。

   所以明年房价虽然会继续调整,但绝不会大跌,反而可能会出现转机。在这种情况下,我们可以得出这样一个观点,就像张文说得那样,2009年的楼市对于购房者来说是介入的好时机,大家可以多做功课,时刻捕捉市场调整期的购房机会。

   之所以得出这样的结论,其中的一个关键点就是2009年购房面临一个极低的利率成本。根据央行的有关政策,现在首次购买普通自住房,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,在央行11月27日再次降息后,目前5年以上房贷利率水平为6.12%,7折则为4.28%,这在商业贷款利率的变动历史上无疑处在一个最低的水平,对购房者来说甚至可以用“历史机遇”来形容。而且目前有种种迹象表明,利率未来还有进一步下调的可能。

   举个简单的例子,如果在2008年初购房,当时执行的5年以上房贷利率下限是7.83%的0.85倍,为6.65%。假使购买一套100万元的房子,首付30%贷款70万元,20年等额本息还款,月供为5283元,全部应归还本息总额为1268039元;而根据11月27日降息后的房贷利率下限,月供为4346元,本息总额则为1043004元。两者之间的差距还是相当明显的,月供减少了18%。换个角度来看,这相当于购房总价下降了超过22万元。所以虽然2009年的房价可能会继续调整,但由于购房者能够享受到低利率带来的实惠,就可以有效地抵充房价波动带来的风险。

  其实,在市场调整期购房给了购房者较为从容的挑选余地,与此同时降价也会带来更多的实惠。比如一部分持房者可能会担心房价不稳定,前期投资的收益达到目的而放盘;另外一些开发商为了加快销售和资金回笼,也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理,在大家都观望的情况下,择机购房就少了很多竞争对手,往往能够买到适合自己的超值房子。

  买房把实惠进行到底

  那么,在2009年究竟如何来买房呢?这其中还是有着不少技巧。我们在这里提出的观点是,2009年购房,要把实惠进行到底。这其中有两方面的含义,一是要足政策,充分享受国家优惠政策带来的实惠;二是要捕捉降价空间,利用调整期“捞取”价格实惠。

  首先是要用足政策上限,比如可以巧用公积金贷款降低利息成本,另外特别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略,但在目前的政策背景下,如果在首次置业时过于保守,接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”,极易受到政策的限制。所以记者认为,在首次购房时应该根据自己的能力,尽量多地满足实际的居住需求,充分享受首次置业政策所带来的实惠。当然对普通住房我们也不能忽视,在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源,随着各地普通房标准的出台,其所涵盖的范围大大增加了,这也给了我们更多选择的机会。

  其次在2009年,市场调整将会带来房价的松动,砍价会是购房时经常用到的技巧。不过,在砍价时我们也要掌握好这样几点:一是要掌握好砍价的尺度,买家要做的就是要细致了解市场行情,这样一方面不会被那些有经验的卖家所“忽悠”,另一方面也可以有效控制砍价幅度的大小,因为如果砍价幅度太小,于己不利,如果太大,反而可能会“吓跑”卖家,从而错失交易的机会;二是一些“急抛房”的挂牌价往往会低于市场平均水平,与此同时那些挂牌较久房源的砍价幅度一般会比较大,这里面往往容易淘到“便宜货”;三是对市场中的各类房源还要多做比较,在还价之前应该多了解卖家的特点,然后根据这些特点制定相应策略,并在充分了解市场的基础上确定合适的砍价幅度,这样无疑能够大大增加砍价成功的几率。

  尽力提高房屋“卖相”

  反过来如果是出售房产,同样也可以有不少技巧,其中很重要的一点,就是要尽力提高房屋的“卖相”。什么是“卖相”?就是让房屋更容易成交的因素。目前现实的市场状况是房价高而成交量小,这对购房者来说是不小的负担,他们在购房时要承担不小的资金压力,所以可以尽量减少他们的现金支出,这样才有利于有效地达成交易。

  对此我们可以注意这样几点:一是巧妙装修促成交,把房屋装修一下再出售,这是一个出奇制胜的方法。说到底,这等于在替购房者在进行装修,但由于可以把装修款包含在房价当中,也可以办理按揭贷款,无疑帮助购房者减轻了资金的压力;二是适当降价引关注,当前虽然市场的成交量已经有所下降,但房价却还仍然处在一个胶着状态,如果在房价上能够提前做出一些让步,往往就能引发市场的关注,从而在市场低迷的情况下提高成交的概率;三是不降房价降税费,在相关税费支出的负担上做些让步,这其实要比降低房价更为有利,这是因为房价款购房者可以通过贷款来减轻压力,而那些交易税费等却需要购房者付出实际的现金。

  与此同时假使市场低迷,出售的房产一时无法成交,卖家也千万不要让房子空置在那里,而要尽量把房子租出去,并通过适当的包装来提高租金,以等待更好的出售时机来临。其实在在二手房市场,有些带租约的房子还是有着不小的吸引力,但与此同时出售这样的房子也要多留点神,因为在我国相关法律中规定租客有优先购买权,房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。

  当然对于那些尚不具备购房条件的人来说,租房也能实现美好的生活,而其中的关键就是要适合自己,比如经济实力、工作状况以及生活方式等等。租房最大的特点是可以避免上下班路途的劳顿,可以在工作单位附近“安营扎寨”,所以其中交通便利是首选条件,比如像在轨道交通沿线的一些房源就值得关注。再过一段时间,春节马上就要来了,在春节前的一段时间往往是租房的淡季,这就给不少租客“换租”提供了空间,对此大家也可多加留意。当然“换租”也是有一些技巧的,一位租房者的话说得颇有道理:“每次‘换租’,我都会把它作为对过去的一种总结,看看在上次的租房过程中遇到过一些什么

(责任编辑:范晓勇)

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