政策频吹暖风 抄底楼市应向左走还是向右走？

　　“国家三次降息，调低购房契税，免征印花税和土地增值税……两个月间，国家推出一套房地产新政‘组合拳’，这对于房地产市场，无疑是一个巨大的利好。”10月30日，沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣接受记者采访时表示，实际上，楼市新政实施后，利好更多的是销售房产的开发商和购买自用型、改善型住房的消费者，并不太适合房地产投资者或投机者。

　　■算账篇

　　新政出台 怎么算都省钱

　　专家支持：工商银行辽宁分行营业部个人金融业务部金融理财师王健

　　税费减免 交易成本能省万元

　　国家推出的房产新政“组合拳”中，房贷利率小调、免征各种房产交易税费可谓是刺激房地产市场中的一个手段。其中，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。并且，各地政府纷纷出台“免征营业税”、“免征个人所得税”等收费减免政策，鼓励住房消费。

　　【帮您算账】这些利好至少为购房者省去万元以上的购房成本。以一套40万元、90平方米的房屋为例，契税税率由现行的1.5%下调到1%，加上免征土地增值税的0.5%，仅此两项便可省下4000元购房成本。如果购买为房龄为五年内房产，加之免征5%的营业税，与新政未实施前相比，一次性交易下来，至少可省下2.4万元的交易成本。

　　三次降息：贷款30万少还近3万元

　　自9月15日央行4年来首次宣布下调贷款基准利率以来,央行在短短一个半月时间内已经三次宣布下调利率，这大大地降低了消费者的购房成本。

　　【帮您算账】目前多数借款人采取的“次年调整”方式，今年的三次降息和贷款利率下浮30%的效应将于明年1月1日体现出来，那么，总共可以少支付多少利息呢？以今年6月签订借款合同的按揭房为例，借款30万元，借款期限10年，当初签订的贷款基准利率为7.83%，按照0.85倍优惠利率计算，实际执行利率为6.6555%，而10月30日起，基准利率为7.20%，按照0.7倍计算为5.04%，减少1.6155个百分点，月供款从3430.22元减少到了3187.83元，每月少支付242.4元，10年利息总支出也从111626.75元降至82540.11元，10年少支出利息近3万元。

　　■激辩篇

　　“两低时代” 机会还是陷阱？

　　专家支持：沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣；

　　沈阳市房地产研究所研究员周先生

　　楼市新政“组合拳”打出后，对房地产业内不同人群的利好程度是不同的。

　　刘亚臣介绍：“新政对于购房者实际上是一个利好，但也得具体分析，对于那些购房自用型消费者和购房改善型消费者来说，房地产市场已经进入交易成本低、购房成本低的‘两低’时代，这个时候是购房的最佳时机。”

　　沈阳市房地产研究所研究员周先生则表示：“新政对于房地产个人投资者来说，虽不能说是利空，但肯定不是最佳投资时机。目前，沈城房地产市场是量缩价稳，房价并没有像其他一线城市那样有所下降，在这样的情况下，如果盲目地以投机心态入市，风险不小。”本报记者孙明鑫

　　楼市新政 关键词解读

　　■央行三次降息

　　从2008年10月30日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调至3.60% ，下调0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66% ，下调0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

　　此前，央行已经连续两次下调了贷款利率。9月16日，第一次下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。10月9日，人民银行再度下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。

　　【专家解读】著名经济学家易宪容认为，第三次利息下降不是针对房地产而发，这种高频率小幅度利率下调对房地产影响不会太大。因为，当前房地产已经进入下行的空间，房地产市场利益格局开始在改变。因此，想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入房地产市场，恐怕还得有很长的时间，利率下降所起到的作用也十分有限。

　　■财政部减免税

　　财政部10月22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（此前为1.5%）

　　【专家解读】以往买卖双方在二手房交易环节中所要交纳的税费要超过总房款的10%左右，而在存量房市场持续走高阶段，这部分税费业主一般都会加入总房价当中转嫁给买方造成人为哄抬房价。现在，财政部将存量房流转环节中的印花税、土地增值税减除，使购房人在交易税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的暂统下调也为刺激楼市消费需求带来更多信心。

　　■房贷利率下调

　　自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房（首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具）和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（此前规定为0.85倍）。

　　各档次个人住房公积金贷款利率分别下调0.27个百分点。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。

　　【专家解读】此次央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的好处在于，更好地为居民购买普通住房提供金融贷款方面的支持，尤其对于符合贷款条件的自住购房群体，贷款买房可以从享受优惠利率下浮15%的基础上扩大到30%，使得手头稍有拮据的购房人也能够贷款买房。

　　■放松首付限制

　　人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%（此前规定为首次购房且须90平方米以下方可20%）。

　　【专家解读】此次央行针对居民首次购房和改善型普通自住房，明确了最低首付款比例调整为20%，充分保障了中低收入购买群体的利益。（王时勤）